В этой стране живут самые улыбчивые люди на планете, здесь самая низкая инфляция, а еще здесь круглый год лето. Местные жители называют ее «the lucky country», что в переводе означает «удачливая страна». Как действовать тем, кто решил приобрести недвижимость в Австралии, чтобы их покупке сопутствовала характерная австралийская удача? В этом разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость
Палитра предложений для потенциальных покупателей жилья в Австралии на сегодняшний день довольно обширна. На продажу предлагается недвижимость на любой вкус – от шикарных квартир в эксклюзивных проектах до скромных студий и апартаментов. Большой популярностью пользуются частные дома. Средняя цена австралийского дома площадью 180 квадратных метров в настоящее время колеблется в районе 460 тыс. австралийских долларов. Средняя стоимость апартаментов составляет около 365 тыс. австралийских долларов, этот вид недвижимости в Австралии также пользуется популярностью у иностранных покупателей.
Цены на недвижимость в Австралии очень демократичны, здесь подразумевается не их доступность, а широкий разброс. Наиболее популярные австралийские города – Сидней, Мельбрун и Брисбан, в последнее время растет популярность Перта.
По данным компании Australian Property Monitors в первой половине 2008 года средняя цена дома в национальной валюте – австрийских долларах (AUD) составляла: в Сиднее – примерно 680 тыс.; в Мельбруне и Брисбане – в районе 550 тыс.; в Перте – около 640 тыс.; в Канберре и Дарвине – от 575 до 612 тыс.; в Аделаиде – примерно 512 тыс.; в Хобарде наиболее низкая стоимость – в районе 325 тыс. AUD.
Средняя стоимость апартаментов (в AUD): в Сиднее – 450 тыс.; в Мельбруне – 412 тыс.; в Брисбане – 400 тыс.; в Аделаиде – 325 тыс.; в Канберре – 425 тыс.; в Перте – 450 тыс.; в Хобарде – 275 тыс.; в Дарвине – 400 тыс.
В настоящее время средняя цена квадратного метра в этом государстве – $3-3,5 тыс.; престижной недвижимости – от $6 тыс.
На стоимость недвижимости в Австралии оказывают влияние многие факторы, в частности, география ее расположения: чем ближе к крупным городам, тем дороже объекты, также большое значение имеет степень удаленности жилья от моря. В пригородах стоимость жилья примерно в два раза ниже, чем в столицах.
В Австралии природа практически везде соседствует с цивилизацией, что обусловлено, в том числе, и национальной политикой. Поэтому на выбор места жительства определяющее значение оказывает не окружающие красоты и природные достопримечательности – этого достаточно в каждом штате, а, скорее, расположение работы (в случае переезда на ПМЖ), места учебы или индивидуальные предпочтения. Так, например, еще недавно в рейтинге популярности неизменным лидером был деловой Сидней, однако в последние годы возвышается Квинсленд, а именно курортный Gold Coast (Золотой Берег), пользующийся славой у иностранных покупателей, которые приобретают недвижимость для отдыха и периодического проживания. Некоторые исследователи уверенны, что именно Квинсленд может в будущем стать наиболее дорогим австралийским штатом.
Времена года в Австралии противоположны европейским: температура воздуха достигает своего пика в декабре-январе, а наименьшего значения – в июне-августе. Впрочем, зима в Австралии совсем не то, к чему привыкли россияне, в самое холоднее время года столбик термометра не опускается ниже 12-13 градусов Цельсия, а средняя температура зимой – 20-23 градусов выше нуля.
Законодательство
Любой иностранный гражданин имеет право приобретать недвижимость в Австралии с плана (на этапе постройки), а также готовые объекты, где никто еще не жил. Также можно купить земельный участок, но только под застройку; при покупке необходимо предъявить план дома, при этом строительство должно начаться не позднее одного года с момента покупки. Помимо этого иностранец имеет право купить старую нежилую недвижимость, снести ее и построить на этом месте новую, большей площади. При этом на строительство должна пойти сумма, равная как минимум половине той, что была уплачена за покупку.
Сделка купли-продажи в Австралии должна быть разрешена особым органом – Инвестиционным наблюдательным советом (Foreign Investment Review Board – FIRB). Для получения разрешения необходимо подать заявление на специальном бланке (форма R3). Решение обычно принимается в течение месяца с момента подачи заявления. В большинстве случаев застройщики сами получают разрешение продавать объекты строящейся недвижимости иностранцам; причем по закону только половина квартир в возводимом здании может быть представлена к продаже для иностранных граждан. В случае малоэтажного строительства это правило также действует, к продаже допускается только 50% частных домов на участке застройки. Если застройщик получил разрешение на продажу недвижимости иностранцам, тем уже не придется самостоятельно оформлять это разрешение при покупке объекта непосредственно у застройщика.
МирСоветов обращает ваше внимание, что покупка вторичной недвижимости в Австралии возможна для иностранца только при наличии у него любой действительной временной визы, срок действия которой не менее 12 месяцев на момент выдачи разрешения FIRB на покупку данного объекта. При этом к моменту окончания срока действия временной визы объект должен быть продан, в противном случае к хозяину недвижимости будут применены особые меры, вплоть до принудительной депортации. Приобретенный объект может использоваться только для постоянного проживания его непосредственного владельца. Сдача недвижимости в аренду запрещена, также хозяин не имеет права переехать, не продав жилье. Как правило, вторичное жилье выставляется на продажу агентствами по недвижимости; при этом комиссию за услуги посредников (обычно это 2 или 3% от стоимости жилья) платит продавец, попросту включая ее в стоимость объекта. Несмотря на это цены на вторичную недвижимость в Австралии все-таки на порядок ниже стоимости новых объектов – в среднем в полтора раза.
Право покупать вторичную недвижимость без разрешения FIRB имеют иностранные студенты университетов Австралии (при наличии на момент совершения сделки действительной студенческой визы сроком более 12 месяцев). Объект должен быть расположен вблизи учебного заведения, его стоимость объекта не может превышать 300 тыс. AUD. После покупки студент по закону не может проживать в ином месте, в случае его переезда, а также к сроку окончания действия визы объект должен быть продан.
Процесс покупки недвижимости в Австралии
Для покупки первичного объекта австралийской недвижимости вам необходимо уплатить первоначальный депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Сама сделка может осуществляться по двум вариантам.
Первый заключается в том, что для совершения покупки вы не выезжаете в Австралию, а выбираете объект на сайте той или иной строительной компании. После того, как объект выбран, вам предстоит связаться с представителем компании-застройщика и получить от него всю необходимую информацию о заинтересовавшей вас недвижимости. Вам на подпись будет выслан контракт, после того, как вы подпишете его и отошлете обратно строительной компании, необходимо перечислить 1% от стоимости недвижимости на счет застройщика. После этого по правилам вы должны предоставить право вести ваши дела юристу, работающему в том австралийском штате, где вы покупаете недвижимость. В свою очередь, компания-застройщик также передает право ведения сделки своему юристу. В дальнейшем процесс купли-продажи осуществляется между двумя юристами, каждый из которых должен иметь лицензию в данном штате. Найти юриста, представляющего ваши интересы, можно в электронных источниках, например, через соответствующие форумы. У него же вы можете получить консультацию по всем вопросам покупки.
Через некоторое время с того момента, как вы внесете 1% от стоимости недвижимости, вам предстоит перечислить на счет компании-застройщика еще 9% от стоимости покупаемого объекта. Из документов для подписания контракта с застройщиком вам необходим только паспорт. Пока длится строительство, вы имеете право переуступить право на владение объектом, уплатив при этом от 2 до 3% от его стоимости в государственную казну.
Когда ваша квартира будет введена в эксплуатацию, вы должны будете оплатить оставшиеся 90% стоимости объекта. Если вы не сделаете этого, ваш контракт будет считаться недействительным. Первоначальный депозит в этом случае не возвращается.
Если же вы хотите перед покупкой лично осмотреть заинтересовавший вас объект недвижимости, вам необходимо получить визу и прибыть в Австралию, предварительно оплатив 1% от стоимости недвижимости на счет компании-застройщика. В таком варианте процесс купли-продажи будет практически аналогичным описанному выше, за исключением в того, что вы лично ознакомитесь с документами и посмотрите интересующий вас объект.
Если вы покупаете уже построенное жилье, то после оплаты первоначального 10%-ного депозита вы вносите оставшуюся сумму согласно договоренности с компанией-застройщиком, обычно в течение 1-3 месяцев после первого взноса.
Если вы покупаете недвижимость через посредников, имейте в виду, что согласно австралийским законам агент по недвижимости или агентство непременно должны иметь лицензию и разрешение работать именно в этом штате. В то же время в Совете регулирования иностранных инвестиций следует уточнить, имеют ли иностранные граждане право купить заинтересовавший вас объект. Свои услуги риэлтеры оценивают в среднем в 1,5-2% от стоимости недвижимости; за эти деньги посредник предложит вам варианты недвижимости по вашим индивидуальным запросам, организует вам осмотр понравившихся объектов, а когда вы выберете среди них наиболее подходящий, поможет оформить сделку купли-продажи. Непосредственно для заключения контракта об оказании услуг риэлтерским агентством вам понадобится лишь документ, удостоверяющий личность; если вы будете приобретать недвижимость в кредит (иностранным гражданам кредит на жилье также выдается), в процессе оформления сделки пакет документов может значительно увеличиться.
Обычно для получения кредита необходимо удостоверение личности, контракт на покупку жилья, документ, подтверждающий оплату депозита (в большинстве случаев сумма депозита составляет 30% от стоимости недвижимости), и сведения о доходах. В качестве информации о доходах могут выступать бланки с указанием заработной платы и контракт с места вашей работы или бухгалтерские отчеты компании за последние два года, если вы индивидуальный предприниматель. Ипотечные кредиты выдаются банками на срок до 30 лет под 8-9% годовых.
После совершения сделки собственник получает на руки договор купли-продажи, который подтверждает право его владения данной недвижимостью.
Обращаем ваше внимание, что дополнительные расходы при покупке недвижимости тем меньше, чем меньше степень готовности жилья. Таким образом, при покупке жилья на стадии строительства вы платите налог, равный в среднем 1% от стоимости объекта; если же недвижимость уже построена, этот налог может вырасти до 2,5%. Помимо этого существует гербовые сборы, составляющие в разных случаях от 1,4 до 5,5% от стоимости жилья. В общей сложности дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости в Австралии, могут составить до 9% от стоимости объекта.
Как происходит покупка объекта вторичной недвижимости? Прежде всего, вам необходимо уплатить в агентство по недвижимости небольшой депозит, как свидетельство того, что вы действительно хотели бы купить данный объект (размер депозита колеблется в районе одной тысячи AUD). Большое значение при покупке вторичной недвижимости приобретает умение торговаться; так, если вы не согласны на цену, назначенную хозяином дома, можете называть ту, которую сами считаете подходящей. Велика вероятность, что именно по ней вы и приобретете данный объект, так как хозяева вторичной недвижимости в Австралии идут на уступки.
Как и в случае с первичной недвижимостью, договор купли-продажи вторичного объекта составляют два юриста – со стороны продавца и со стороны покупателя, то есть с вашей. Также в составлении документа участвует и агент по недвижимости. В его обязанности входит, прежде всего, переговорить с хозяином объекта на тему снижения заявленной им цены. В зависимости от исхода переговоров возможны три варианта: получено согласие продавца на продажу объекта по вашей цене; найден компромисс между продавцом и покупателем и определена цена, которая устраивает обе стороны; контракт отклонен, и в этом случае покупателю должны вернуть его первоначальный депозит.
День, когда продавец и покупатель подписывают контракт, считается «нулевым». Отсчитывая от него и по окончанию четвертого дня, длится период ожидания, в течение которого покупатель имеет право отказаться от контракта. В случае отказа покупатель, т.е. вы, уплачиваете 0,25% от стоимости объекта, указанной в контракте.
С нулевого по седьмой (или по четырнадцатый день, если это предусматривает контракт), по инициативе покупателя может быть проведена инспекция покупаемого объекта с целью выявления скрытых дефектов в нем. В любой день указанного периода вы можете самостоятельно пригласить независимого инспектора для проведения процедуры, которая будет стоить от 300 до 400 AUD. Можно этого и не делать, но МирСоветов всё же рекомендует это сделать, во избежание ситуации, когда после покупки выявится, что понравившийся вам дом буквально трещит по швам. В ходе инспекции вы получите на руки документ, в котором будет указано реальное состояние объекта. На основе этих данных вы можете отказаться от контракта, ничего при этом не теряя, потребовать устранить дефекты или снизить цену. Важно не опоздать с предъявлением документа, он должен быть обнародован не позднее 17 часов последнего дня указанного периода.
Другим немаловажным моментом является финансирование покупки объекта. Если у вас недостаточно собственных средств, вам необходимо узнать о возможности предоставления вам кредита местным банком до того, как приступать к поиску недвижимости. C нулевого по четырнадцатый (или по двадцать первый, если это подразумевает контракт) день вам необходимо получить согласие банка о дополнительном финансировании, так как если вы вовремя не внесете полную стоимость приобретаемой недвижимости, то к вам могут применяться штрафные санкции. Если в указанный период банк вам отказал, ваш контракт перестает действовать, но вы при этом ничего не теряете.
Банк проводит собственную инспекцию жилища с целью определения его реальной стоимости. Если он оценивает объект ниже, чем указано в вашем контракте, вы вправе потребовать пересмотра стоимости или отказаться от контракта без потерь.
Начиная с 17.00 четырнадцатого (или двадцать первого) дня ваш контракт начинает действовать без ограничений. На следующий день вы должны внести остальную часть денег за объект недвижимости. Ваш юрист и юрист продавца начинают оформлять сделку купли-продажи, а вы формально становитесь владельцем объекта. Когда процесс купли-продажи завершится окончательно – зависит от условий контракта. Максимальный срок окончательного вступления нового владельца в свои права – 60-ый день, если отсчитывать от нулевого, то есть через два месяца после подписания контракта.
В тот день, когда ваш контракт начнет действовать без ограничений, желательно позаботиться о его страховке, которую, вероятнее всего, вы сможете оформить бесплатно. Это делается для того, чтобы обезопаситься на тот период, когда вы являетесь владельцем лишь формально, не проживая там фактически. Если объект в это время каким-то образом пострадает, вы сможете потребовать возмещения убытков. То же самое касается и объектов первичной недвижимости, уже построенных, но не заселенных – их тоже необходимо страховать на случай непредвиденных обстоятельств.
Виза
Подходящий вам объект можно искать непосредственно на месте, отправившись на «зеленый континент», или штудируя сайты компаний, специализирующихся на продаже недвижимости в Австралии. Самый простой способ получения визы – оформить туристическую, которая дает вам право находится на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Для получения визы необходимо заполнить заявление по форме 48 R, оплатить визовый сбор (75 австралийских долларов по курсу в рублях), предоставить копию или оригинал действующего загранпаспорта, все предыдущие загранпаспорта или их копии, копию информационных страниц российского паспорта, доказательства своей финансовой состоятельности (например, выписку из банковского счета, документы с места работы о доходах за три последних месяца и т.д.), сведения с места работы о занимаемой должности, окладе, характере предоставленного отпуска. Также необходима медицинская страховка.
Если у вас уже есть контракт с застройщиком, подтверждающий ваше желание купить тот или иной объект недвижимости, вы можете предоставить его в Департамент Иммиграции Австралии в качестве основания вашей поездки. Это существенно сократит и облегчит вам сроки выдачи визы.
Так как покупка жилья в Австралии не дает права автоматического получения вида на жительство, оформлять визу, позволяющую вам находиться на территории государства, придется отдельно. Если вы не собираетесь работать в Австралии или открывать там собственный бизнес, а покупаете жилье с целью периодического отдыха на «зеленом континенте», вам идеально подойдет мультигодовая туристическая виза, разрешающая на протяжении 12 месяцев въезжать на территорию страны столько раз, сколько вы захотите. При этом непрерывно вы можете пребывать на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи в Австралии составляют в среднем 50-90 австралийских долларов в неделю (в расчете на семью из трех человек). Стоимость варьируется в зависимости от площади и характера жилища.
Затраты на коммунальные платежи в Австралии, если сравнивать с Европой, не очень высокие. Например, семья из трех человек платит раз в квартал за воду — 130 долларов, за газ в зимний период – 400 долларов, летом – 150. Электричество летом, благодаря кондиционеру, обходится в 400 долларов, зимой – в 200 долларов.
Прогнозы
Снижения цен на австралийское жилье вряд ли стоит ожидать; федеральное правительство уже предприняло ряд мер по сохранению рынка недвижимости. Значительная сумма была выделена для стимулирования экономики государства, важным составляющим которой является покупка недвижимости иностранцами. В настоящее время наблюдается некоторый спад цен лишь на эксклюзивную курортную недвижимость. В то же время становится сложнее оформить ипотеку на покупку австралийской недвижимости; не исключено, что увеличатся сроки выдачи кредитов и вырастет количество отказов. По прогнозам некоторых специалистов в последующий период цены на недвижимость в Австралии застынут на уровне первой половины 2008 года.
Показаны сообщения с ярлыком договор. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком договор. Показать все сообщения
понедельник, 24 января 2011 г.
четверг, 9 декабря 2010 г.
Аренда помещений (рекомендации собственникам)
Иметь пассивный источник дохода может каждый человек в сфере аренды недвижимости. Коммерческой или жилой – не важно, важно иметь желание, уверенность в своих силах и немного упорства. Кстати, сделать доход пассивным или активным – тоже дело лично каждого. Хотите на этом заработать или узнать, как зарабатывают другие? Тогда вам окажется полезным предложенный материал.
Что такое аренда
Собственник помещения имеет право решать использовать его под собственные нужды или передать право на его временное использование третьим лицам за определенную плату. Это и есть аренда помещения. С момента передачи помещения во временное пользование собственник становится арендодателем, а использующая помещение сторона арендатором.
Аренда может быть прямой или вторичной (субарендой), заработать можно на обоих видах аренды, но при условии, что арендатор имеет право передавать помещение в субаренду. Такое право может быть предоставлено только арендодателем (собственником) помещения.
Какая недвижимость более доходна
Любое дело, а заработок на аренде – это именно дело, должно начинаться с предварительной оценки возможной прибыли. Зная примерные суммы, человек принимает решение, устраивают они его или нет и, только после этого, начинает активно двигаться к достижению намеченной цели, иначе его начинания обречены на провал по той простой причине, что не будет действенного стимула.
Жилая недвижимость способна приносить доход, но существенным он будет только в том случае, если она находится в высокооплачиваемом сегменте рынка. То есть цена найма помещения должна быть выше среднего. Для этого жилое помещение должно быть расположено в респектабельном районе города, иметь удобное местоположение по отношению к инфраструктуре города и быть легкодоступным, но не на проезжих магистралях, быть хоть мало-мальски отремонтированной и, по возможности, с готовой обстановкой «въезжай и живи». Наличие стационарного телефона также влияет на потенциальное число клиентов, но в наш век сотовой связи уже менее значимо.
Коммерческая недвижимость всегда более доходна, чем жилая, в виду того, что она требуется для ведения бизнеса, а в бизнесе без помещения для ведения дел довольно сложно выживать, если не сказать – практически невозможно. Здесь доступны три варианта помещений: торговая, офисная, складская недвижимость. Я расположила их в порядке уменьшения стоимости аренды. Можно еще учесть четвертый тип помещений – производственные площади, но по цене аренды они примерно равны складским, а затраты на их содержание и требования к техническим характеристикам более высоки. Поэтому несведущему в этом деле человеку лучше за нее не браться.
Порядок формирования цены аренды
Существует множество методик, согласно которым делают расчеты стоимости аренды для помещений, но это довольно сложные аналитические измышления. Есть специальные компании, которые занимаются изучением рынка и формированием цен на недвижимость. При желании можно обратиться к ним за консультацией, но это естественно платная услуга. Я предлагаю варианты с минимальным количеством затрат и, основываясь на собственном опыте, могу заверить читателей МирСоветов, что в большинстве случаев для того, чтобы определиться с ценой, собственники никуда не обращаются, а выставляют ее «навскидку». Покупается несколько журналов с предложениями аренды/продажи недвижимости, просматриваются цены за те объекты, которые ближе всего находятся к их помещению. Потом встречаются с теми, кто их предлагает с целью осмотреть на месте и сравнить со своим помещением, если оно уже имеется, или принять решение о покупке.
Выявляют преимущества и недостатки осмотренного помещения и своего. Здесь действует принцип противоположностей, если какой-то фактор попадает в список преимуществ, то его отсутствие соответственно в список недостатков. После сравнения собственнику стоит подумать, можно ли исправить то, чего недостает для улучшения характеристик помещения.
Когда будет выяснена средняя цена за помещения в выбранном секторе, изучены его плюсы и минусы, а также учтены ваши пожелания, можно определяться с ценой для своего помещения. Либо вы возьмете среднюю цифру, либо уменьшите цену, либо повысите ее.
Факторы, которые влияют на выбор арендаторов и их готовность оплачивать аренду:
Район города, в котором находится помещение. Это может быть спальный район (среди жилого сектора), окраины города (как правило, востребованы под склады и производство), офисная часть города (в любом городе офисные центры сгруппированы в определенных местах). Ценность расположения от района будет зависеть от того, каким бизнесом планирует заниматься ваш арендатор.
Удаленность от остановок общественного транспорта и шаговая доступность от них. Максимально приемлемое время досягаемости здания – это 5 минут неспешной ходьбы, естественно, чем меньше, тем лучше.
Расположение относительно транспортной магистрали. Первая линия – если здание стоит в первом ряду от дороги и хорошо просматривается. Вторая линия – если здание, хотя бы частично просматривается с дороги. Третья и далее линии – все, что находится внутри микрорайонов застройки. Первая линия всегда более оплачиваема и желанна арендаторами.
Этажность здания и этаж расположения самого помещения. Преимущество чаще всего отдается первым этажам. Все, что выше, забирается более мелкими компаниями с меньшей платежеспособностью, но это далеко не истина в последней инстанции. Ценность верхних этажей также зависит от наличия лифта в здании или эскалаторов, если это торговые площади.
Парковка. Наличие мест для парковки автотранспорта как сотрудников арендатора, так и клиентов имеет большое значение. Но следует заметить, что по большей части нормативы машиномест при строительстве не выдерживаются, что становится настоящей головной болью для компаний и их клиентов, поэтому даже небольшая парковка – это явное преимущество перед ее полным отсутствием.
Соседство. В бизнесе оно особо важно, удачно подобранные соседи могут стать хорошим подспорьем в развитии и в привлечении клиентов. Поэтому в любом торговом или офисном центре есть якорный арендатор – он привлекает наибольшее число клиентов и создает поток, способный удовлетворить потребности всех присутствующих в комплексе фирм. Яркими примерами якорных арендаторов можно назвать такие фирмы как Эльдорадо, М-видео, Детский мир, Икея, любые супермаркеты и многие другие. В общем-то, соседей арендаторы «выбирают» себе сами. Часто одни и те же магазины соседствуют в разных местах и даже городах, просто потому, что они удачно взаимно дополняют друг друга. Но это отдельная и довольно обширная тема.
Внутренняя отделка помещения важна, но не принципиальна, всегда можно переделать ремонт под себя.
Возможность размещения рекламной вывески на фасаде здания.
Наличие персонального стационарного телефона и возможность выбора интернет-провайдера.
Наличие санузла и места для приема пищи (к последнему можно отнести наличие столовых и недорогих кафе, в которые люди могут позволить себе ходить ежедневно).
Дополнительно для складских и торговых площадей имеют значения технические характеристики такие, как высота помещения, освещенность, доступные электрические мощности, зоны погрузки/разгрузки и прочее в зависимости от нужд арендатора.
Это наиболее значимые моменты, но для каждого рода деятельности есть свои особенности, которые уместить в рамках данной статьи будет нереально.
Я – собственник
Если у вас уже есть помещение пригодное для сдачи в аренду, то остается только найти арендатора и составить договор. Я же хочу поговорить о том, как стать собственником. Ничего нового и много тут не придумаешь. Помещение нужно купить. Проще тем, кто имеет некую сумму денег и может позволить себе сразу выкупить помещение, но и при отсутствии наличности можно купить помещение в кредит.
Многие банки с удовольствием кредитуют покупку коммерческой недвижимости, при условии, что у вас есть бизнес-план по его освоению. Вкратце, это должен быть грамотный расчет, какую прибыль помещение будет приносить ежемесячно и срок возврата заемных денег. Кредит берется под залог самого помещения либо любой другой вашей собственности, способной хоть в какой-то части покрыть стоимость займа. Для большей уверенности в том, что кредит вам будет выдан, можно заручиться договорами о намерениях, как минимум двумя. Первый договор о намерении приобрести помещение и поручительство от его собственника (или застройщика), что он готов ждать какое-то время, пока вы выкупите помещение. Второй договор о намерении взять помещение в аренду. Но тут придется подсуетиться и заранее найти арендатора, который не готов выкупать помещение в собственность, но нуждается в нем для работы и готов стать вашим арендатором. Наличие таких договоров о намерениях – это идеальный вариант, который будет гарантом не только перед банком, но и перед вами.
Хочу отметить, что договор о намерении можно подкрепить предварительной платой, для дополнительных гарантий, что не будет отказа. Тут получится, что вы должны будете внести какую-то сумму продавцу помещения за то, что он согласился вас ждать, а потенциальный арендатор – вам, в подтверждение твердости своего решения. При расторжении договора о намерении предварительные взносы, как правило, не возвращаются, но засчитываются, если сделка состоится, в общую стоимость при покупке или аренды.
Этап покупки недвижимости и подбора арендатора – пожалуй, самые трудоемкие и затратные для Вас. При желании можно воспользоваться услугами управляющих или сервейинговых компаний, если таковых нет в вашем городе, то частично заменить их смогут обычные риэлторские фирмы. Они возьмут на себя вопросы по подбору помещения для покупки и параллельно поиску арендатора.
Есть еще один способ стать владельцем коммерческой недвижимости. Речь идет о покупке (а, может, у вас уже есть в собственности) жилого помещения на первом этаже дома, расположенного в первой или второй линии. Такое помещение можно перевести из жилого в нежилой фонд. Такая процедура требует временных и финансовых затрат, но вполне оправдывает себя.
Поиск арендатора
Поиск арендатора довольно увлекательное, но и трудоемкое занятие, особенно в части, когда всем желающим необходимо показать помещение и ответить на все их вопросы. Если вы общительный человек – будьте уверены, справитесь с этой задачей самостоятельно. Не хотите тратить на это свое время и вникать в тонкости – наймите риэлтора. Часто оплату услуг риэлтора по подбору арендатора оплачивает сам арендатор, но тут все индивидуально, а агентств недвижимости сейчас столько, что можете, смело выдвигать свои условия сотрудничества. Единственное, что редакция МирСоветов рекомендует своим читателям, это обратить внимание на то, как долго существует фирма, каков опыт работы риэлтора, не вносить предоплату и спросить, какие гарантии дает фирма, а также ограничить время поиска определенным периодом времени. Если в агентстве профессиональные сотрудники, то время поиска арендатора на готовое помещение составит не более 3 месяцев.
Если хотите заняться поиском самостоятельно, то сделайте несколько простых вещей, которые дают наибольший результат:
Поместите свой телефон на окнах сдаваемого помещения (это дает примерно 60-80% потенциальных клиентов).
Дайте объявление на нескольких сайтах о недвижимости.
Разошлите информацию по агентствам недвижимости, на условиях оплаты арендатором, а не вами – агентства сами дадут всю необходимую рекламу по вашему помещению (единственно, помните, риэлторы – тоже люди, и это их хлеб, если к вам обратятся от них, не скрывайте этого факта).
При выборе арендатора помните, что платежеспособность арендатора зависит от успешности его дела. Не стесняйтесь поинтересоваться, как давно существует дело, сколько точек по городу у них открыто, где. Можно даже пообщаться с другими арендодателями, предоставляющими им помещения и узнать о платежеспособности и лояльности арендатора. И с учетом полученной информации подкорректировать договор аренды.
Самое простое в выборе – это положиться на пожелания потенциальных арендаторов, но замечу, что самые желанные арендаторы, как правило – банки: они не только платежеспособны, но и готовы платить в 2-3 раза выше стандартной цены. Если хотите иметь дело с банком, то начинайте поиск с предложения им. И только после этого снижайте цену и предлагайте помещение кому-то другому. Вторыми в списке надежности можно поставить сетевые и брендовые компании, неважно, в какой сфере деятельности, будь то одежда, аптека или корма для животных, если они имеют не менее 5-10 точек по городу, стоит обратить на них свое внимание.
Если к вам обратится арендатор с только что открытым бизнесом, то лучше будет отказаться, потому как велик риск, что через несколько месяцев вам придется возобновить поиск или оплату за пользование помещением придется постоянно «выбивать».
Налоги и легализация доходов
Скрывать доход от аренды помещения у вас вряд ли получится, хотя бы потому, что для арендатора – это способ сократить суммы к оплате налогов, и он в своей бухгалтерии будет отражать оплату вам. Работать без договора согласятся только мошенники, но тогда и вы совершенно не защищены от того, что будете получать свои деньги в полном объеме и вовремя. Поэтому следует заранее подумать, как вы будете работать.
Можно сдавать помещения от физического лица, но тут есть несколько существенных отрицательных моментов, которые усложнят вам реализацию этой идеи:
Придется оплачивать налог в 13% от стоимости аренды.
Добросовестные арендаторы (особенно банки и сетевики) не работают с физлицами.
У вас есть два варианта: открыть ООО или открыть ИП. Последнее наиболее простой и выгодный для вас способ, при нем меньше затрат, легко закрыть в любой момент, ООО не может сдавать ваше помещение, а ИП в лице вас самого может.
Вам обязательно надо будет открыть расчетный счет в банке, так как оплату налом проводят далеко не все, особенно если суммы не маленькие.
Получение дохода от аренды
Помещение имеется, арендатор найден, договор заключен. Можно расслабиться и получать доход от аренды, но прежде следует определиться, будете вы заниматься этим делом пассивно или активно. Дело в том, что работать с арендатором все равно придется и будут возникать различные вопросы, которые необходимо решать и решать оперативно, чтобы не потерять арендатора. Мне известны три способа решения этого вопроса:
Вы сами занимаетесь управлением.
Вы нанимаете 1 управляющего, оплачиваете ему заработную плату и обеспечиваете соцпакетом (для ИП это не составит труда).
Заключаете договор на управление с управляющей (сервейинговой) компанией.
Что выгодней и удобней, решать только вам, так как условия у всех разные, а чаще вообще договорные.
Пришло время вставить несколько слов о субаренде. Брать в аренду и сдавать в субаренду вам самостоятельно не стоит, если только вы не работали в сфере недвижимости и теперь прекрасно в ней ориентируетесь. Но даже в этом случае существует риск, что собственник однажды передумает, расторгнет с вами договор и заключит его напрямую с субарендатором. К тому же при субаренде прибыль значительно меньше, ведь это разница между ценой назначенной собственником и вашей, выставленной субарендатору. А вот управляющие компании для минимизации расходов и налогов часто используют такую схему: берут ваше помещение в аренду с правом пересдавать в субаренду и в качестве оплаты своих услуг получают эту самую разницу. Естественно, что договором предусмотрено, что они решают все хозяйственные вопросы, возникающие в ходе эксплуатации помещения.
Преимущество обращения в управляющую компанию – это можно сделать до покупки помещения и поиска арендатора: данную работу они сделают сами, а в качестве вознаграждения за нее получат возможность управлять вашим помещением и получать стабильную прибыль.
Что такое аренда
Собственник помещения имеет право решать использовать его под собственные нужды или передать право на его временное использование третьим лицам за определенную плату. Это и есть аренда помещения. С момента передачи помещения во временное пользование собственник становится арендодателем, а использующая помещение сторона арендатором.
Аренда может быть прямой или вторичной (субарендой), заработать можно на обоих видах аренды, но при условии, что арендатор имеет право передавать помещение в субаренду. Такое право может быть предоставлено только арендодателем (собственником) помещения.
Какая недвижимость более доходна
Любое дело, а заработок на аренде – это именно дело, должно начинаться с предварительной оценки возможной прибыли. Зная примерные суммы, человек принимает решение, устраивают они его или нет и, только после этого, начинает активно двигаться к достижению намеченной цели, иначе его начинания обречены на провал по той простой причине, что не будет действенного стимула.
Жилая недвижимость способна приносить доход, но существенным он будет только в том случае, если она находится в высокооплачиваемом сегменте рынка. То есть цена найма помещения должна быть выше среднего. Для этого жилое помещение должно быть расположено в респектабельном районе города, иметь удобное местоположение по отношению к инфраструктуре города и быть легкодоступным, но не на проезжих магистралях, быть хоть мало-мальски отремонтированной и, по возможности, с готовой обстановкой «въезжай и живи». Наличие стационарного телефона также влияет на потенциальное число клиентов, но в наш век сотовой связи уже менее значимо.
Коммерческая недвижимость всегда более доходна, чем жилая, в виду того, что она требуется для ведения бизнеса, а в бизнесе без помещения для ведения дел довольно сложно выживать, если не сказать – практически невозможно. Здесь доступны три варианта помещений: торговая, офисная, складская недвижимость. Я расположила их в порядке уменьшения стоимости аренды. Можно еще учесть четвертый тип помещений – производственные площади, но по цене аренды они примерно равны складским, а затраты на их содержание и требования к техническим характеристикам более высоки. Поэтому несведущему в этом деле человеку лучше за нее не браться.
Порядок формирования цены аренды
Существует множество методик, согласно которым делают расчеты стоимости аренды для помещений, но это довольно сложные аналитические измышления. Есть специальные компании, которые занимаются изучением рынка и формированием цен на недвижимость. При желании можно обратиться к ним за консультацией, но это естественно платная услуга. Я предлагаю варианты с минимальным количеством затрат и, основываясь на собственном опыте, могу заверить читателей МирСоветов, что в большинстве случаев для того, чтобы определиться с ценой, собственники никуда не обращаются, а выставляют ее «навскидку». Покупается несколько журналов с предложениями аренды/продажи недвижимости, просматриваются цены за те объекты, которые ближе всего находятся к их помещению. Потом встречаются с теми, кто их предлагает с целью осмотреть на месте и сравнить со своим помещением, если оно уже имеется, или принять решение о покупке.
Выявляют преимущества и недостатки осмотренного помещения и своего. Здесь действует принцип противоположностей, если какой-то фактор попадает в список преимуществ, то его отсутствие соответственно в список недостатков. После сравнения собственнику стоит подумать, можно ли исправить то, чего недостает для улучшения характеристик помещения.
Когда будет выяснена средняя цена за помещения в выбранном секторе, изучены его плюсы и минусы, а также учтены ваши пожелания, можно определяться с ценой для своего помещения. Либо вы возьмете среднюю цифру, либо уменьшите цену, либо повысите ее.
Факторы, которые влияют на выбор арендаторов и их готовность оплачивать аренду:
Район города, в котором находится помещение. Это может быть спальный район (среди жилого сектора), окраины города (как правило, востребованы под склады и производство), офисная часть города (в любом городе офисные центры сгруппированы в определенных местах). Ценность расположения от района будет зависеть от того, каким бизнесом планирует заниматься ваш арендатор.
Удаленность от остановок общественного транспорта и шаговая доступность от них. Максимально приемлемое время досягаемости здания – это 5 минут неспешной ходьбы, естественно, чем меньше, тем лучше.
Расположение относительно транспортной магистрали. Первая линия – если здание стоит в первом ряду от дороги и хорошо просматривается. Вторая линия – если здание, хотя бы частично просматривается с дороги. Третья и далее линии – все, что находится внутри микрорайонов застройки. Первая линия всегда более оплачиваема и желанна арендаторами.
Этажность здания и этаж расположения самого помещения. Преимущество чаще всего отдается первым этажам. Все, что выше, забирается более мелкими компаниями с меньшей платежеспособностью, но это далеко не истина в последней инстанции. Ценность верхних этажей также зависит от наличия лифта в здании или эскалаторов, если это торговые площади.
Парковка. Наличие мест для парковки автотранспорта как сотрудников арендатора, так и клиентов имеет большое значение. Но следует заметить, что по большей части нормативы машиномест при строительстве не выдерживаются, что становится настоящей головной болью для компаний и их клиентов, поэтому даже небольшая парковка – это явное преимущество перед ее полным отсутствием.
Соседство. В бизнесе оно особо важно, удачно подобранные соседи могут стать хорошим подспорьем в развитии и в привлечении клиентов. Поэтому в любом торговом или офисном центре есть якорный арендатор – он привлекает наибольшее число клиентов и создает поток, способный удовлетворить потребности всех присутствующих в комплексе фирм. Яркими примерами якорных арендаторов можно назвать такие фирмы как Эльдорадо, М-видео, Детский мир, Икея, любые супермаркеты и многие другие. В общем-то, соседей арендаторы «выбирают» себе сами. Часто одни и те же магазины соседствуют в разных местах и даже городах, просто потому, что они удачно взаимно дополняют друг друга. Но это отдельная и довольно обширная тема.
Внутренняя отделка помещения важна, но не принципиальна, всегда можно переделать ремонт под себя.
Возможность размещения рекламной вывески на фасаде здания.
Наличие персонального стационарного телефона и возможность выбора интернет-провайдера.
Наличие санузла и места для приема пищи (к последнему можно отнести наличие столовых и недорогих кафе, в которые люди могут позволить себе ходить ежедневно).
Дополнительно для складских и торговых площадей имеют значения технические характеристики такие, как высота помещения, освещенность, доступные электрические мощности, зоны погрузки/разгрузки и прочее в зависимости от нужд арендатора.
Это наиболее значимые моменты, но для каждого рода деятельности есть свои особенности, которые уместить в рамках данной статьи будет нереально.
Я – собственник
Если у вас уже есть помещение пригодное для сдачи в аренду, то остается только найти арендатора и составить договор. Я же хочу поговорить о том, как стать собственником. Ничего нового и много тут не придумаешь. Помещение нужно купить. Проще тем, кто имеет некую сумму денег и может позволить себе сразу выкупить помещение, но и при отсутствии наличности можно купить помещение в кредит.
Многие банки с удовольствием кредитуют покупку коммерческой недвижимости, при условии, что у вас есть бизнес-план по его освоению. Вкратце, это должен быть грамотный расчет, какую прибыль помещение будет приносить ежемесячно и срок возврата заемных денег. Кредит берется под залог самого помещения либо любой другой вашей собственности, способной хоть в какой-то части покрыть стоимость займа. Для большей уверенности в том, что кредит вам будет выдан, можно заручиться договорами о намерениях, как минимум двумя. Первый договор о намерении приобрести помещение и поручительство от его собственника (или застройщика), что он готов ждать какое-то время, пока вы выкупите помещение. Второй договор о намерении взять помещение в аренду. Но тут придется подсуетиться и заранее найти арендатора, который не готов выкупать помещение в собственность, но нуждается в нем для работы и готов стать вашим арендатором. Наличие таких договоров о намерениях – это идеальный вариант, который будет гарантом не только перед банком, но и перед вами.
Хочу отметить, что договор о намерении можно подкрепить предварительной платой, для дополнительных гарантий, что не будет отказа. Тут получится, что вы должны будете внести какую-то сумму продавцу помещения за то, что он согласился вас ждать, а потенциальный арендатор – вам, в подтверждение твердости своего решения. При расторжении договора о намерении предварительные взносы, как правило, не возвращаются, но засчитываются, если сделка состоится, в общую стоимость при покупке или аренды.
Этап покупки недвижимости и подбора арендатора – пожалуй, самые трудоемкие и затратные для Вас. При желании можно воспользоваться услугами управляющих или сервейинговых компаний, если таковых нет в вашем городе, то частично заменить их смогут обычные риэлторские фирмы. Они возьмут на себя вопросы по подбору помещения для покупки и параллельно поиску арендатора.
Есть еще один способ стать владельцем коммерческой недвижимости. Речь идет о покупке (а, может, у вас уже есть в собственности) жилого помещения на первом этаже дома, расположенного в первой или второй линии. Такое помещение можно перевести из жилого в нежилой фонд. Такая процедура требует временных и финансовых затрат, но вполне оправдывает себя.
Поиск арендатора
Поиск арендатора довольно увлекательное, но и трудоемкое занятие, особенно в части, когда всем желающим необходимо показать помещение и ответить на все их вопросы. Если вы общительный человек – будьте уверены, справитесь с этой задачей самостоятельно. Не хотите тратить на это свое время и вникать в тонкости – наймите риэлтора. Часто оплату услуг риэлтора по подбору арендатора оплачивает сам арендатор, но тут все индивидуально, а агентств недвижимости сейчас столько, что можете, смело выдвигать свои условия сотрудничества. Единственное, что редакция МирСоветов рекомендует своим читателям, это обратить внимание на то, как долго существует фирма, каков опыт работы риэлтора, не вносить предоплату и спросить, какие гарантии дает фирма, а также ограничить время поиска определенным периодом времени. Если в агентстве профессиональные сотрудники, то время поиска арендатора на готовое помещение составит не более 3 месяцев.
Если хотите заняться поиском самостоятельно, то сделайте несколько простых вещей, которые дают наибольший результат:
Поместите свой телефон на окнах сдаваемого помещения (это дает примерно 60-80% потенциальных клиентов).
Дайте объявление на нескольких сайтах о недвижимости.
Разошлите информацию по агентствам недвижимости, на условиях оплаты арендатором, а не вами – агентства сами дадут всю необходимую рекламу по вашему помещению (единственно, помните, риэлторы – тоже люди, и это их хлеб, если к вам обратятся от них, не скрывайте этого факта).
При выборе арендатора помните, что платежеспособность арендатора зависит от успешности его дела. Не стесняйтесь поинтересоваться, как давно существует дело, сколько точек по городу у них открыто, где. Можно даже пообщаться с другими арендодателями, предоставляющими им помещения и узнать о платежеспособности и лояльности арендатора. И с учетом полученной информации подкорректировать договор аренды.
Самое простое в выборе – это положиться на пожелания потенциальных арендаторов, но замечу, что самые желанные арендаторы, как правило – банки: они не только платежеспособны, но и готовы платить в 2-3 раза выше стандартной цены. Если хотите иметь дело с банком, то начинайте поиск с предложения им. И только после этого снижайте цену и предлагайте помещение кому-то другому. Вторыми в списке надежности можно поставить сетевые и брендовые компании, неважно, в какой сфере деятельности, будь то одежда, аптека или корма для животных, если они имеют не менее 5-10 точек по городу, стоит обратить на них свое внимание.
Если к вам обратится арендатор с только что открытым бизнесом, то лучше будет отказаться, потому как велик риск, что через несколько месяцев вам придется возобновить поиск или оплату за пользование помещением придется постоянно «выбивать».
Налоги и легализация доходов
Скрывать доход от аренды помещения у вас вряд ли получится, хотя бы потому, что для арендатора – это способ сократить суммы к оплате налогов, и он в своей бухгалтерии будет отражать оплату вам. Работать без договора согласятся только мошенники, но тогда и вы совершенно не защищены от того, что будете получать свои деньги в полном объеме и вовремя. Поэтому следует заранее подумать, как вы будете работать.
Можно сдавать помещения от физического лица, но тут есть несколько существенных отрицательных моментов, которые усложнят вам реализацию этой идеи:
Придется оплачивать налог в 13% от стоимости аренды.
Добросовестные арендаторы (особенно банки и сетевики) не работают с физлицами.
У вас есть два варианта: открыть ООО или открыть ИП. Последнее наиболее простой и выгодный для вас способ, при нем меньше затрат, легко закрыть в любой момент, ООО не может сдавать ваше помещение, а ИП в лице вас самого может.
Вам обязательно надо будет открыть расчетный счет в банке, так как оплату налом проводят далеко не все, особенно если суммы не маленькие.
Получение дохода от аренды
Помещение имеется, арендатор найден, договор заключен. Можно расслабиться и получать доход от аренды, но прежде следует определиться, будете вы заниматься этим делом пассивно или активно. Дело в том, что работать с арендатором все равно придется и будут возникать различные вопросы, которые необходимо решать и решать оперативно, чтобы не потерять арендатора. Мне известны три способа решения этого вопроса:
Вы сами занимаетесь управлением.
Вы нанимаете 1 управляющего, оплачиваете ему заработную плату и обеспечиваете соцпакетом (для ИП это не составит труда).
Заключаете договор на управление с управляющей (сервейинговой) компанией.
Что выгодней и удобней, решать только вам, так как условия у всех разные, а чаще вообще договорные.
Пришло время вставить несколько слов о субаренде. Брать в аренду и сдавать в субаренду вам самостоятельно не стоит, если только вы не работали в сфере недвижимости и теперь прекрасно в ней ориентируетесь. Но даже в этом случае существует риск, что собственник однажды передумает, расторгнет с вами договор и заключит его напрямую с субарендатором. К тому же при субаренде прибыль значительно меньше, ведь это разница между ценой назначенной собственником и вашей, выставленной субарендатору. А вот управляющие компании для минимизации расходов и налогов часто используют такую схему: берут ваше помещение в аренду с правом пересдавать в субаренду и в качестве оплаты своих услуг получают эту самую разницу. Естественно, что договором предусмотрено, что они решают все хозяйственные вопросы, возникающие в ходе эксплуатации помещения.
Преимущество обращения в управляющую компанию – это можно сделать до покупки помещения и поиска арендатора: данную работу они сделают сами, а в качестве вознаграждения за нее получат возможность управлять вашим помещением и получать стабильную прибыль.
понедельник, 4 октября 2010 г.
Покупка загородного дома
Вы давно мечтали о том, как будете просыпаться под пение птиц, выходить с утреца на веранду собственного дома и вдыхать аромат цветущих трав? Кажется, что мечта ваша так близко, что до нее уже можно дотронуться рукой. Но… чтобы мечта стала реальностью, надо пройти сложный тернистый путь под названием «покупка загородного дома». Чтобы знать, к чему быть готовым во время данного пути, МирСоветов приготовил для вас данную статью.
Детализируем мечту
Самым первым этапом на пути к собственному загородному дому должно стать определение, что же все-таки требуется от будущего жилища. Будет ли это ваше постоянное место жительства или только дом для сезонного проживания. Исходя из ответов на данные вопросы, надо решить, на каком расстоянии от города будет ваш дом. Если вы хотите жить в загородном доме постоянно, то вам нужно выбирать такой дом, который будет находиться не очень далеко от города, чтобы было удобно добираться каждый будний день на работу. Если же вы хотите приобрести загородный дом для отдыха на выходных и сезонного проживания, то можно подумать о доме на расстоянии, несколько более удаленном от города. Там и экология будет лучше и природа богаче.
Кроме этого стоит подумать и о размере земельного участка, на котором будет находиться дом. Каким он должен быть, сколько соток? Стоит понимать, что каждая дополнительная сотка – это не просто дополнительные средства, которые вам нужно будет вложить в момент приобретения дома, но также и дополнительная забота и уход о земле, который потребуется в будущем. Поэтому стоит строго согласовать свои желания с возможностями.
Ищем подходящий загородный дом
Данный этап на пути к дому вашей мечты вы можете пройти как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм, специализирующихся на продаже загородной недвижимости. В самостоятельном поиске вам поможет Интернет, печатные издания, информация, добытая от друзей и непосредственной разведки местности. Вполне возможно, что процесс поиска дома немного изменит ваши представления о доме вашей мечты. И не последнюю роль в данном изменении играет ценовой фактор.
Наиболее дорогие дома будут находиться в организованных дачных кооперативах или же в организованных поселках. Там есть более развитая инфраструктура и бытовые коммуникации. Как об одном из возможных вариантов МирСоветов рекомендует задуматься о приобретении недостроенного загородного дома за меньшие деньги, но в хорошем месте, чем купить недорогой дом в глухой местности и несколько лет ждать выполнения обещания властей о проводе к данному населенному пункту линий электропередач.
Во время поиска загородного дома стоит учитывать также и другие немаловажные аспекты такие, как: наличие подъездных дорог и удобных транспортных линий, наличие охраны поселка и круглогодичного водопровода.
Ориентация на местности
После того, как вы выбрали дом по ценовому фактору, размеру прилегающей земли, по метражу самого дома и по удаленности от города, можно ехать, собственно, на его осмотр. Продавец заинтересован в том, чтобы быстро и выгодно продать дом, поэтому вы должны быть готовы к тому, что кое-какая информация о состоянии дома будет утаена. Это одна из причин, по которой МирСоветов рекомендует спланировать покупку загородного дома так, чтобы этот период попал на весну. Именно в это время грунтовые воды наиболее активны, а ситуация с затопляемостью подвального помещения будет четко просматриваема. Также как на ладони будут все недостатки гидроизоляции. Кроме этого когда, как не весной, наилучшим образом видно реальное состояние дорог?
Если вас устроит увиденное и услышанное о доме, можно приступать к следующему этапу – проверка документов, по которым данная земля и данное строение принадлежит продавцу. Вот, на какие моменты надо обратить особое внимание:
свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю
свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение,
разрешение на строительство и акт о введении дома в эксплуатацию,
соответствие размера участка земли заявленному размеру в документах,
отсутствие межевых споров с соседями,
наличие специальных документов на все стоящие отдельно постройки (баня, сарай, гараж и т.д.).
Подготовка денежных средств и внесение аванса
Когда все вопросы по поводу цены утрясены, когда и продавец и покупатель обоюдно согласны на условия друг друга, покупателю, то есть вам, необходимо приготовить нужную сумму денег для аванса, а затем уже для оформления самой покупки. При внесении аванса вы обязательно должны взять расписку с продавца, в которой будет указана сумма аванса, сумма полной стоимости, а также сведения о продаваемом объекте. Такая расписка не дает стопроцентной гарантии, что вы не потеряете свои средства в случае, если сделка сорвется, но все-таки как-то вас защитит.
Если между вами и продавцом недвижимости стоит риэлтер, тогда при внесении аванса можно будет составить предварительный договор. Такой договор хоть и удовлетворяет в большей степени интересам продавца, но все-таки является и вашей защитой в случае, если сделка не состоится.
Внесение аванса – только малая толика того, что потребуется от вас в финансовом плане. Покупка загородного дома – удовольствие далеко не из дешевых, поэтому собрать всю сумму довольно сложно. Немного сэкономить можно, если выбирать загородный дом с незаконченным строением, а после покупки уже доводить его до эксплуатационного состояния самостоятельно. Можно вообще приобрести только участок.
Если у вас нет суммы для единовременной выплаты, но есть стабильный высокий заработок, вы можете воспользоваться ипотекой. Пока что в России очень мало банков, предоставляющих программы ипотечного кредитования для приобретения земельных участков и строений на них. Это связано со сложностями в оформлении ипотеки. И процент на такую ипотеку будет выше, чем при покупке городской квартиры.
Сбор и проверка документов
Сбор документов для проведения сделки купли-продажи ложится на плечи продавца дома, однако вы должны будете тщательно проверить правильность составления и достоверность каждой бумаги.
Ниже приведен список документов, которые потребуются для совершения сделки:
свидетельство на дом;
свидетельство на землю;
четыре кадастровых плана участка;
справка о нормативной стоимости участка из земельного комитета;
справка из БТИ о нормативной стоимости строения;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
Кроме этого потребуются нотариально оформленное согласие супругов, как покупателя, так и продавца на приобретение-продажу дома.
Чтобы в будущем не возникали межевые споры между соседями, необходимо перед заключением сделки составить и подписать протокол согласования границ у соседей.
Проведение сделки купли-продажи
Покупка загородного дома – довольно сложный технический процесс, потому как объектов для продажи автоматически становится два: земля и постройка.
Осуществление сделки купли-продажи начинается с банка. Там вы должны будете положить в ячейку специального депозитария полную стоимость приобретаемого дома. Специальным договором определяется доступ к данной ячейке с вашей стороны и стороны продавца.
После этого у нотариуса составляется договор купли-продажи, а далее он передается в Главное управление Федеральной регистрационной службы. Одновременно с подписанием договора купли-продажи вы должны будете подписать вместе с продавцом протокол передачи недвижимости.
Где-то месяц уйдет на регистрацию всех свидетельств и протоколов. Через это время вы получите зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности на землю и праве собственности на строения, на ней расположенные.
Теперь собственно и настал тот счастливый момент, когда вы становитесь счастливым обладателем загородного дома. Вам предстоят только приятные хлопоты относительно внутреннего оформления дома.
МирСоветов желает вам пройти сложный путь к своему дому с наименьшими средство- и нервозатратами! И счастливого новоселья!
Детализируем мечту
Самым первым этапом на пути к собственному загородному дому должно стать определение, что же все-таки требуется от будущего жилища. Будет ли это ваше постоянное место жительства или только дом для сезонного проживания. Исходя из ответов на данные вопросы, надо решить, на каком расстоянии от города будет ваш дом. Если вы хотите жить в загородном доме постоянно, то вам нужно выбирать такой дом, который будет находиться не очень далеко от города, чтобы было удобно добираться каждый будний день на работу. Если же вы хотите приобрести загородный дом для отдыха на выходных и сезонного проживания, то можно подумать о доме на расстоянии, несколько более удаленном от города. Там и экология будет лучше и природа богаче.
Кроме этого стоит подумать и о размере земельного участка, на котором будет находиться дом. Каким он должен быть, сколько соток? Стоит понимать, что каждая дополнительная сотка – это не просто дополнительные средства, которые вам нужно будет вложить в момент приобретения дома, но также и дополнительная забота и уход о земле, который потребуется в будущем. Поэтому стоит строго согласовать свои желания с возможностями.
Ищем подходящий загородный дом
Данный этап на пути к дому вашей мечты вы можете пройти как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм, специализирующихся на продаже загородной недвижимости. В самостоятельном поиске вам поможет Интернет, печатные издания, информация, добытая от друзей и непосредственной разведки местности. Вполне возможно, что процесс поиска дома немного изменит ваши представления о доме вашей мечты. И не последнюю роль в данном изменении играет ценовой фактор.
Наиболее дорогие дома будут находиться в организованных дачных кооперативах или же в организованных поселках. Там есть более развитая инфраструктура и бытовые коммуникации. Как об одном из возможных вариантов МирСоветов рекомендует задуматься о приобретении недостроенного загородного дома за меньшие деньги, но в хорошем месте, чем купить недорогой дом в глухой местности и несколько лет ждать выполнения обещания властей о проводе к данному населенному пункту линий электропередач.
Во время поиска загородного дома стоит учитывать также и другие немаловажные аспекты такие, как: наличие подъездных дорог и удобных транспортных линий, наличие охраны поселка и круглогодичного водопровода.
Ориентация на местности
После того, как вы выбрали дом по ценовому фактору, размеру прилегающей земли, по метражу самого дома и по удаленности от города, можно ехать, собственно, на его осмотр. Продавец заинтересован в том, чтобы быстро и выгодно продать дом, поэтому вы должны быть готовы к тому, что кое-какая информация о состоянии дома будет утаена. Это одна из причин, по которой МирСоветов рекомендует спланировать покупку загородного дома так, чтобы этот период попал на весну. Именно в это время грунтовые воды наиболее активны, а ситуация с затопляемостью подвального помещения будет четко просматриваема. Также как на ладони будут все недостатки гидроизоляции. Кроме этого когда, как не весной, наилучшим образом видно реальное состояние дорог?
Если вас устроит увиденное и услышанное о доме, можно приступать к следующему этапу – проверка документов, по которым данная земля и данное строение принадлежит продавцу. Вот, на какие моменты надо обратить особое внимание:
свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю
свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение,
разрешение на строительство и акт о введении дома в эксплуатацию,
соответствие размера участка земли заявленному размеру в документах,
отсутствие межевых споров с соседями,
наличие специальных документов на все стоящие отдельно постройки (баня, сарай, гараж и т.д.).
Подготовка денежных средств и внесение аванса
Когда все вопросы по поводу цены утрясены, когда и продавец и покупатель обоюдно согласны на условия друг друга, покупателю, то есть вам, необходимо приготовить нужную сумму денег для аванса, а затем уже для оформления самой покупки. При внесении аванса вы обязательно должны взять расписку с продавца, в которой будет указана сумма аванса, сумма полной стоимости, а также сведения о продаваемом объекте. Такая расписка не дает стопроцентной гарантии, что вы не потеряете свои средства в случае, если сделка сорвется, но все-таки как-то вас защитит.
Если между вами и продавцом недвижимости стоит риэлтер, тогда при внесении аванса можно будет составить предварительный договор. Такой договор хоть и удовлетворяет в большей степени интересам продавца, но все-таки является и вашей защитой в случае, если сделка не состоится.
Внесение аванса – только малая толика того, что потребуется от вас в финансовом плане. Покупка загородного дома – удовольствие далеко не из дешевых, поэтому собрать всю сумму довольно сложно. Немного сэкономить можно, если выбирать загородный дом с незаконченным строением, а после покупки уже доводить его до эксплуатационного состояния самостоятельно. Можно вообще приобрести только участок.
Если у вас нет суммы для единовременной выплаты, но есть стабильный высокий заработок, вы можете воспользоваться ипотекой. Пока что в России очень мало банков, предоставляющих программы ипотечного кредитования для приобретения земельных участков и строений на них. Это связано со сложностями в оформлении ипотеки. И процент на такую ипотеку будет выше, чем при покупке городской квартиры.
Сбор и проверка документов
Сбор документов для проведения сделки купли-продажи ложится на плечи продавца дома, однако вы должны будете тщательно проверить правильность составления и достоверность каждой бумаги.
Ниже приведен список документов, которые потребуются для совершения сделки:
свидетельство на дом;
свидетельство на землю;
четыре кадастровых плана участка;
справка о нормативной стоимости участка из земельного комитета;
справка из БТИ о нормативной стоимости строения;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
Кроме этого потребуются нотариально оформленное согласие супругов, как покупателя, так и продавца на приобретение-продажу дома.
Чтобы в будущем не возникали межевые споры между соседями, необходимо перед заключением сделки составить и подписать протокол согласования границ у соседей.
Проведение сделки купли-продажи
Покупка загородного дома – довольно сложный технический процесс, потому как объектов для продажи автоматически становится два: земля и постройка.
Осуществление сделки купли-продажи начинается с банка. Там вы должны будете положить в ячейку специального депозитария полную стоимость приобретаемого дома. Специальным договором определяется доступ к данной ячейке с вашей стороны и стороны продавца.
После этого у нотариуса составляется договор купли-продажи, а далее он передается в Главное управление Федеральной регистрационной службы. Одновременно с подписанием договора купли-продажи вы должны будете подписать вместе с продавцом протокол передачи недвижимости.
Где-то месяц уйдет на регистрацию всех свидетельств и протоколов. Через это время вы получите зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности на землю и праве собственности на строения, на ней расположенные.
Теперь собственно и настал тот счастливый момент, когда вы становитесь счастливым обладателем загородного дома. Вам предстоят только приятные хлопоты относительно внутреннего оформления дома.
МирСоветов желает вам пройти сложный путь к своему дому с наименьшими средство- и нервозатратами! И счастливого новоселья!
воскресенье, 29 августа 2010 г.
Покупка недвижимости в ОАЭ
Покупка недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах перестает быть символом недосягаемых финансовых возможностей. В настоящее время позволить себе небольшую квартиру в ОАЭ вполне может и человек с умеренными доходами. Как примкнуть к тем, кто уже стал обладателем недвижимости в богатом восточном государстве – разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость в ОАЭ
С тех пор, как Объединенные Арабские Эмираты захватил строительный бум – а случилось это после принятия закона, разрешившего иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность (2006 г) – взгляды наших соотечественников массово устремились в сторону Персидского залива. Для большинства представителей среднего класса покупка квартиры в ОАЭ – это, прежде всего, пожизненная инвестиция в качественный, интересный и насыщенный отдых, однако многие рассматривают и возможность периодического или постоянного проживания в ОАЭ.
С точки зрения покупки недвижимости наибольшей популярностью пользуется эмират Дубаи, называемый сердцем коммерческой жизни ОАЭ. Если говорить о первичной недвижимости (от застройщика), то средняя цена квадратного метра здесь составляет порядка $3000, в отдельных проектах эта сумма достигает $10000. Квартира-студия площадью от 40 квадратных метров обойдется в $115-150 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $200 тыс. и выше. Примерно такой же порядок цен и в столичном эмирате Абу-Даби. Также в настоящее время велик рынок недвижимости в эмирате Аджман, где цена квадратного метра начинается от $1700. Квартира-студия здесь будет стоить $70-75 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $120 тыс. и выше.
На вторичном рынке (жилье на перепродаже) минимальная цена очень скромной двухкомнатной квартиры в эмирате Дубаи (one bedroom – зал и спальня, площадь 44 кв.м.) составляет примерно $150 тыс.; таким образом стоимость одного квадратного метра перепродаваемого жилья в ОАЭ начинается от $3500.
Нынешний рынок недвижимости в других эмиратах МирСоветов может охарактеризовать как развивающийся. Предложения в этих регионах пока сравнительно невелики, стоимость квадратного метра жилья составляет от $1300. По этой цене предлагаются, например, частные жилые дома в эмирате Ум Аль Кувейне.
Цена на недвижимость в ОАЭ зависит от расположения проекта, его удаленности от береговой линии, характера окружающей территории, вида из окна, площади жилища, площади прилегающей территории в случае частного дома и т.д.
С точки зрения привлекательности для проживания и отдыха каждый эмират имеет свои положительные черты по сравнению с другими регионами. Так, если вам по душе энергетика мегаполиса, вам лучше приобретать недвижимость в амбициозном Дубаи или столичном Абу-Даби; если вы – тонкий ценитель культуры вас не оставит равнодушным атмосфера Умм аль-Кувейне, а если вас влекут исторические реалии – обратите внимание на Рас-Эль-Хайма. Что касается природных и климатических данных, это является достоянием каждого из эмиратов.
Законодательство ОАЭ
Высокая стоимость недвижимости в Дубаи и повышенный спрос на нее объясняется, в том числе, и тем, что в данном эмирате наиболее совершенное законодательство, так называемый Freehold, разрешающий иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность вместе с соответствующей ей участком земли. В других эмиратах, в частности, в Аджмане, Умм аль-Кувейне и Рас эль Хайме это право еще не утверждено законом, разрешение на него в отдельных случаях могут дать правители данных эмиратов.
Также в ОАЭ практикуется так называемый Leasehold – право долгосрочной аренды собственности сроком на 99 лет с возможностью продления. Leasehold дает вам право на перепродажу, перестраивание, сдачи недвижимости в субаренду. С точки зрения законодательства такое право собственности является значительно менее защищенным. Широко распространена данная форма владения жилым имуществом в эмирате Шаржа, однако практикуется и в других эмиратах, в том числе и в Дубаи.
Также в ОАЭ действует Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Такая система закрепляет за владельцами отдельных секций право управления общей территорией.
Поиск подходящего объекта
Для поиска подходящего вам объекта вы можете действовать самостоятельно, обращаясь непосредственно к застройщику или воспользоваться услугами соответствующих риэлтерских агентств – местных или российских. С предлагаемыми проектами можно предварительно ознакомиться на сайтах компаний. Непосредственный показ квартир производится продавцом до момента подписания документов; при этом российские агентства, как правило, сами организовывают клиентам выезд в ОАЭ.
Если же вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что для въезда в ОАЭ необходима виза. Проще всего оформить ее через туристическое агентство, купив тот или иной тур. Срок действия туристической визы – 30 дней, для ее оформления вам необходимо предоставить туроператору цветную ксерокопию загранпаспорта, срок которого должен составлять не менее 3 месяцев со дня предполагаемого окончания поездки. Также можно оформить гостевую визу сроком на 60 дней с правом продления. В этом случае необходима гарантия так называемого «спонсора» – организации, компании или частного лица, имеющих право подачи заявки на оформление визы. Такой организацией, например, может выступить отель. Оплатить и забронировать его придется заранее.
Один из наиболее амбициозных проектов The World представляет собой 300 искусственно созданных на воде островов. Главной особенностью проекта является вид сверху – вы без труда узнаете его, поскольку при взгляде на острова с высоты птичьего полета видится изображение всех материков в миниатюре. Несколько десятков этих островов уже зарезервированы гражданами из России и носят соответствующие названия: Москва, Рублевка, Новая Земля, Вологда, Чечня и др. На этих островах будут построены эксклюзивные частные виллы.
Оформление визы не должно стать проблемой, за исключением случаев, когда виза оформляется на женщину до 30 лет, путешествующую без сопровождения мужчины с той же фамилией. В этой ситуации придется бронировать отели не менее 4*.
Как купить недвижимость в ОАЭ?
При покупке необходимо обязательно удостовериться в том, что застройщик может продавать недвижимость иностранцам, т.к. не все обладают этим правом. В эмирате Дубаи каждый строительный проект необходимо регистрировать в Агентстве нормативного и правового регулирования (Real Estate Regulatory Authority's, RERA), созданное при Земельном департаменте эмирата. А это дает вам, как покупателю, гарантии надежности строительной компании.
Если вы покупаете недвижимость у застройщика на стадии строительства, то для заключения предварительного договора обычно необходимо внести 10-15% от стоимости жилья. После внесения первого взноса покупатель получает накладную на получение денег и предварительный договор на объект, в котором будут прописаны параметры квартиры и график платежей. Последующая оплата, как правило, производится до окончания строительства равными долями с определенной периодичностью, например, раз в квартал. МирСоветов обращает ваше внимание на то, что правила, порядок, а также размер выплат устанавливает компания-застройщик, и в некоторых случаях могут несколько отличаться от приведенной схемы. Для оформления предварительного договора покупателю требуется только загранпаспорт.
При подписании договора купли-продажи тщательно изучите предлагаемые вам условия, так как изменить условия контракта впоследствии будет невозможно. Непременно обратите внимание на пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, вызывающие задержку строительства; определитесь с размером штрафных за задержку платежей и т.д. При окончательном подписании контракта целесообразно внести в него пункт о максимальном размере платежа и определить срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте, это является подтверждением права собственности.
На весь период строительства право собственности в ОАЭ запрещено уступать, поэтому недвижимость не может быть перепродана застройщиком до того, пока покупатель не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Это очень большое преимущество существующей ныне системы купли-продажи.
В случае покупки первичной недвижимости через агентство покупатель сначала вносит оплату в размере 10-30% от стоимости жилья. Агентство снимает квартиру с продажи, составляется внутренний договор купли-продажи, в котором предусматривается график погашения задолженностей. По закону, посредники, продающие недвижимость от застройщика, не могут увеличивать цену жилья, т.к. комиссионные им платит сам застройщик. Поэтому если вы приобретаете первичную недвижимость, вам необходимо заплатить лишь 1,5% от ее стоимости при регистрации. Внутренний договор купли- продажи действует до момента переоформления приобретенного жилья в собственность нового владельца.
Процедура покупки вторичной недвижимости требует дополнительных расходов. Помимо суммы наценки (ее определяет хозяин продаваемого жилья), вы должны будете заплатить 2% от стоимости недвижимости в Земельный Департамент за переоформление контракта, от 2% и более стоят услуги риэлтерского агентства. Для переоформления контракта на имя нового владельца должен присутствовать покупатель и представителя агентства по недвижимости; оформление документа обычно занимает несколько дней, после чего покупатель получает его на руки.
Вид на жительство в ОАЭ
Став собственником недвижимости в ОАЭ, вы приобретаете вид на жительство сроком на три года, по истечению которых визу необходимо продлевать. Это так называемая резидентская виза, которая распространяется не только на владельца собственности, но и на членов его семьи: законного супруга и несовершеннолетних детей. Получают трехгодичную мультивизу при помощи компании-застройщика. Как правило, процедура выдачи резидентской визы занимает от одной до двух недель.
МирСоветов должен сказать, что если в качестве собственника жилья выступает лишь один из супругов, процесс оформления виз может существенно затянуться. Поэтому целесообразно, чтобы приобретенная недвижимость была оформлена на обоих супругов одновременно. Особенно важен этот момент, если вы не расписаны (учитывается именно штамп в паспорте, а не схожесть фамилий), поскольку право на получение визы распространяются только на «официальных» родственников владельца недвижимости.
Получить гражданство страны невозможно независимо от количества лет проживания в ОАЭ и суммы инвестиций в экономику страны. Не может получить гражданство даже человек, имеющий только одного из родителей с гражданством ОАЭ.
Разрешение на работу нужно получать отдельно.
Коммунальные платежи и налогообложение
При подписании договора купли-продажи вам необходимо будет также подписать договор на обслуживание здания.
Коммунальные платежи зависят от вида и площади недвижимого объекта, но обычно они не превышают 200 долларов в месяц даже при значительной площади жилья. В эту сумму входит уборка мусора, содержание приусадебной территории, бассейнов, круглосуточная охрана территории. Менее чем за 100 долларов в месяц вы сможете нанять садовника, а 400 долларов в месяц стоят услуги домработницы. Рабочая сила в ОАЭ стоит весьма недорого.
Налоги на владение недвижимым имуществом и на доход от его аренды на данный момент в ОАЭ отсутствуют – отсюда такая высокая инвестиционная привлекательность.
Прогнозы на будущее
Мировой финансовый кризис не мог не затронуть ситуацию на рынке недвижимости в ОАЭ. В настоящее время здесь, как и везде, действует принцип «выживает сильнейший». Однако снижение цен наблюдается разве что в отношении недвижимости «люкс». А вот жилье для среднего класса не дешевеет; более того, введена правительственная программа по сдерживанию роста предложений на рынке жилья с целью сохранения уровня цен. А это означает, что наиболее крупные застройщики не только не пострадают от последствий кризиса, но и получат государственную поддержку.
Цены на недвижимость в ОАЭ
С тех пор, как Объединенные Арабские Эмираты захватил строительный бум – а случилось это после принятия закона, разрешившего иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность (2006 г) – взгляды наших соотечественников массово устремились в сторону Персидского залива. Для большинства представителей среднего класса покупка квартиры в ОАЭ – это, прежде всего, пожизненная инвестиция в качественный, интересный и насыщенный отдых, однако многие рассматривают и возможность периодического или постоянного проживания в ОАЭ.
С точки зрения покупки недвижимости наибольшей популярностью пользуется эмират Дубаи, называемый сердцем коммерческой жизни ОАЭ. Если говорить о первичной недвижимости (от застройщика), то средняя цена квадратного метра здесь составляет порядка $3000, в отдельных проектах эта сумма достигает $10000. Квартира-студия площадью от 40 квадратных метров обойдется в $115-150 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $200 тыс. и выше. Примерно такой же порядок цен и в столичном эмирате Абу-Даби. Также в настоящее время велик рынок недвижимости в эмирате Аджман, где цена квадратного метра начинается от $1700. Квартира-студия здесь будет стоить $70-75 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $120 тыс. и выше.
На вторичном рынке (жилье на перепродаже) минимальная цена очень скромной двухкомнатной квартиры в эмирате Дубаи (one bedroom – зал и спальня, площадь 44 кв.м.) составляет примерно $150 тыс.; таким образом стоимость одного квадратного метра перепродаваемого жилья в ОАЭ начинается от $3500.
Нынешний рынок недвижимости в других эмиратах МирСоветов может охарактеризовать как развивающийся. Предложения в этих регионах пока сравнительно невелики, стоимость квадратного метра жилья составляет от $1300. По этой цене предлагаются, например, частные жилые дома в эмирате Ум Аль Кувейне.
Цена на недвижимость в ОАЭ зависит от расположения проекта, его удаленности от береговой линии, характера окружающей территории, вида из окна, площади жилища, площади прилегающей территории в случае частного дома и т.д.
С точки зрения привлекательности для проживания и отдыха каждый эмират имеет свои положительные черты по сравнению с другими регионами. Так, если вам по душе энергетика мегаполиса, вам лучше приобретать недвижимость в амбициозном Дубаи или столичном Абу-Даби; если вы – тонкий ценитель культуры вас не оставит равнодушным атмосфера Умм аль-Кувейне, а если вас влекут исторические реалии – обратите внимание на Рас-Эль-Хайма. Что касается природных и климатических данных, это является достоянием каждого из эмиратов.
Законодательство ОАЭ
Высокая стоимость недвижимости в Дубаи и повышенный спрос на нее объясняется, в том числе, и тем, что в данном эмирате наиболее совершенное законодательство, так называемый Freehold, разрешающий иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность вместе с соответствующей ей участком земли. В других эмиратах, в частности, в Аджмане, Умм аль-Кувейне и Рас эль Хайме это право еще не утверждено законом, разрешение на него в отдельных случаях могут дать правители данных эмиратов.
Также в ОАЭ практикуется так называемый Leasehold – право долгосрочной аренды собственности сроком на 99 лет с возможностью продления. Leasehold дает вам право на перепродажу, перестраивание, сдачи недвижимости в субаренду. С точки зрения законодательства такое право собственности является значительно менее защищенным. Широко распространена данная форма владения жилым имуществом в эмирате Шаржа, однако практикуется и в других эмиратах, в том числе и в Дубаи.
Также в ОАЭ действует Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Такая система закрепляет за владельцами отдельных секций право управления общей территорией.
Поиск подходящего объекта
Для поиска подходящего вам объекта вы можете действовать самостоятельно, обращаясь непосредственно к застройщику или воспользоваться услугами соответствующих риэлтерских агентств – местных или российских. С предлагаемыми проектами можно предварительно ознакомиться на сайтах компаний. Непосредственный показ квартир производится продавцом до момента подписания документов; при этом российские агентства, как правило, сами организовывают клиентам выезд в ОАЭ.
Если же вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что для въезда в ОАЭ необходима виза. Проще всего оформить ее через туристическое агентство, купив тот или иной тур. Срок действия туристической визы – 30 дней, для ее оформления вам необходимо предоставить туроператору цветную ксерокопию загранпаспорта, срок которого должен составлять не менее 3 месяцев со дня предполагаемого окончания поездки. Также можно оформить гостевую визу сроком на 60 дней с правом продления. В этом случае необходима гарантия так называемого «спонсора» – организации, компании или частного лица, имеющих право подачи заявки на оформление визы. Такой организацией, например, может выступить отель. Оплатить и забронировать его придется заранее.
Один из наиболее амбициозных проектов The World представляет собой 300 искусственно созданных на воде островов. Главной особенностью проекта является вид сверху – вы без труда узнаете его, поскольку при взгляде на острова с высоты птичьего полета видится изображение всех материков в миниатюре. Несколько десятков этих островов уже зарезервированы гражданами из России и носят соответствующие названия: Москва, Рублевка, Новая Земля, Вологда, Чечня и др. На этих островах будут построены эксклюзивные частные виллы.
Оформление визы не должно стать проблемой, за исключением случаев, когда виза оформляется на женщину до 30 лет, путешествующую без сопровождения мужчины с той же фамилией. В этой ситуации придется бронировать отели не менее 4*.
Как купить недвижимость в ОАЭ?
При покупке необходимо обязательно удостовериться в том, что застройщик может продавать недвижимость иностранцам, т.к. не все обладают этим правом. В эмирате Дубаи каждый строительный проект необходимо регистрировать в Агентстве нормативного и правового регулирования (Real Estate Regulatory Authority's, RERA), созданное при Земельном департаменте эмирата. А это дает вам, как покупателю, гарантии надежности строительной компании.
Если вы покупаете недвижимость у застройщика на стадии строительства, то для заключения предварительного договора обычно необходимо внести 10-15% от стоимости жилья. После внесения первого взноса покупатель получает накладную на получение денег и предварительный договор на объект, в котором будут прописаны параметры квартиры и график платежей. Последующая оплата, как правило, производится до окончания строительства равными долями с определенной периодичностью, например, раз в квартал. МирСоветов обращает ваше внимание на то, что правила, порядок, а также размер выплат устанавливает компания-застройщик, и в некоторых случаях могут несколько отличаться от приведенной схемы. Для оформления предварительного договора покупателю требуется только загранпаспорт.
При подписании договора купли-продажи тщательно изучите предлагаемые вам условия, так как изменить условия контракта впоследствии будет невозможно. Непременно обратите внимание на пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, вызывающие задержку строительства; определитесь с размером штрафных за задержку платежей и т.д. При окончательном подписании контракта целесообразно внести в него пункт о максимальном размере платежа и определить срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте, это является подтверждением права собственности.
На весь период строительства право собственности в ОАЭ запрещено уступать, поэтому недвижимость не может быть перепродана застройщиком до того, пока покупатель не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Это очень большое преимущество существующей ныне системы купли-продажи.
В случае покупки первичной недвижимости через агентство покупатель сначала вносит оплату в размере 10-30% от стоимости жилья. Агентство снимает квартиру с продажи, составляется внутренний договор купли-продажи, в котором предусматривается график погашения задолженностей. По закону, посредники, продающие недвижимость от застройщика, не могут увеличивать цену жилья, т.к. комиссионные им платит сам застройщик. Поэтому если вы приобретаете первичную недвижимость, вам необходимо заплатить лишь 1,5% от ее стоимости при регистрации. Внутренний договор купли- продажи действует до момента переоформления приобретенного жилья в собственность нового владельца.
Процедура покупки вторичной недвижимости требует дополнительных расходов. Помимо суммы наценки (ее определяет хозяин продаваемого жилья), вы должны будете заплатить 2% от стоимости недвижимости в Земельный Департамент за переоформление контракта, от 2% и более стоят услуги риэлтерского агентства. Для переоформления контракта на имя нового владельца должен присутствовать покупатель и представителя агентства по недвижимости; оформление документа обычно занимает несколько дней, после чего покупатель получает его на руки.
Вид на жительство в ОАЭ
Став собственником недвижимости в ОАЭ, вы приобретаете вид на жительство сроком на три года, по истечению которых визу необходимо продлевать. Это так называемая резидентская виза, которая распространяется не только на владельца собственности, но и на членов его семьи: законного супруга и несовершеннолетних детей. Получают трехгодичную мультивизу при помощи компании-застройщика. Как правило, процедура выдачи резидентской визы занимает от одной до двух недель.
МирСоветов должен сказать, что если в качестве собственника жилья выступает лишь один из супругов, процесс оформления виз может существенно затянуться. Поэтому целесообразно, чтобы приобретенная недвижимость была оформлена на обоих супругов одновременно. Особенно важен этот момент, если вы не расписаны (учитывается именно штамп в паспорте, а не схожесть фамилий), поскольку право на получение визы распространяются только на «официальных» родственников владельца недвижимости.
Получить гражданство страны невозможно независимо от количества лет проживания в ОАЭ и суммы инвестиций в экономику страны. Не может получить гражданство даже человек, имеющий только одного из родителей с гражданством ОАЭ.
Разрешение на работу нужно получать отдельно.
Коммунальные платежи и налогообложение
При подписании договора купли-продажи вам необходимо будет также подписать договор на обслуживание здания.
Коммунальные платежи зависят от вида и площади недвижимого объекта, но обычно они не превышают 200 долларов в месяц даже при значительной площади жилья. В эту сумму входит уборка мусора, содержание приусадебной территории, бассейнов, круглосуточная охрана территории. Менее чем за 100 долларов в месяц вы сможете нанять садовника, а 400 долларов в месяц стоят услуги домработницы. Рабочая сила в ОАЭ стоит весьма недорого.
Налоги на владение недвижимым имуществом и на доход от его аренды на данный момент в ОАЭ отсутствуют – отсюда такая высокая инвестиционная привлекательность.
Прогнозы на будущее
Мировой финансовый кризис не мог не затронуть ситуацию на рынке недвижимости в ОАЭ. В настоящее время здесь, как и везде, действует принцип «выживает сильнейший». Однако снижение цен наблюдается разве что в отношении недвижимости «люкс». А вот жилье для среднего класса не дешевеет; более того, введена правительственная программа по сдерживанию роста предложений на рынке жилья с целью сохранения уровня цен. А это означает, что наиболее крупные застройщики не только не пострадают от последствий кризиса, но и получат государственную поддержку.
пятница, 28 мая 2010 г.
Покупка жилой недвижимости в Швейцарии
Швейцария – это небольшое государство в центральной Европе, насчитывающее всего лишь 7 миллионов жителей. Несмотря на то, что эта страна не имеет выхода к морю, ей есть чем привлечь туристов – шикарные горные курорты, чистейшие озера, масса достопримечательностей, несравненные сыры, самые точные в мире часы. Более миллиона туристов в течение года бывают здесь. Но не только. Многие мечтают о собственном домике в горах или на берегу озера. А многие инвесторы скупают недвижимость с целью выгодного вложения денег. Но в отличие от покупки зарубежной недвижимости в других странах Европы, для большинства людей совершить сделку купли-продажи в Швейцарии не так-то просто, даже при наличии нужной суммы.
Насколько реально приобрести недвижимость в этом государстве? Какие подводные камни встречаются на пути покупателя? Об этом и пойдет речь в данной статье на МирСоветов.
Цены на недвижимость
В 80-е годы цены на недвижимость в Швейцарии были завышены из-за высокого спроса. В настоящее время они стали намного ниже. И как раз сейчас максимальный спрос на недвижимость в этой стране наблюдается как раз со стороны россиян.
В стране существует более 20 кантонов (регионов), и цены в них тоже существенно различаются. Во многих крупных городах, да и туристических центрах покупка недвижимости нерезидентами запрещена законом. В кантонах Вализ, Фрибург, Ват, Берн, Люцерн, Санкт-Галлен, Ноенбург, Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден, Юра, Швиц, Нидвальден, Тесин, Обвальден, Шаффхаузен, Аппенцель разрешено покупать недвижимость иностранцам. В среднем, цена квадратного метра квартиры от 4 до 10 тысяч швейцарских франков.
Швейцария многоязычна. В большинстве кантонов пользуются немецким языком, еще несколько говорят на французском, и только в одном кантоне среди большинства принят итальянский. Помимо этого государственным языком считается и реторманский, но услышать его можно довольно редко.
Если говорить о доступном широкому кругу жилье, то типовая однокомнатная квартира оценивается в 100 000 швейцарских франков (на сегодня 1 франк равен 0,84 долларам США). Трехкомнатная же обойдется вам в сумму свыше 400 000 франков, но при этом в ней будет сделан хороший ремонт, да и вид из окна порадует. Загородная вилла или дом вблизи популярных курортов обойдется вам в сумму не менее 2-3 миллионов швейцарских франков. Вообще цены имеют сезонный характер. Зимой, при наплыве туристов на горнолыжные курорты, цены на недвижимость в горных районах заметно возрастает. На стоимость жилья также влияет состояние здания, вид из окна, год постройки.
Тонкости законодательства
Процесс купли-продажи недвижимости в Швейцарии строго регулируется законом, который не очень-то соблаговолит иностранцам. Если вы не имеете вида на жительство в этой стране, то вам запрещено покупать недвижимость. Даже коренной житель Швейцарии не в праве покупать дом для вас и на ваше имя.
Кстати, получить вид на жительство в Швейцарии не так уж и просто, поданная заявка может рассматриваться в течение 5 лет. Если же кантон принял положительное решение, то оно распространяется и на членов вашей семьи, но только через 12 лет после этого вы сможете претендовать на гражданство. Без проблем получить вид на жительство могут инвесторы или предприниматели с годовым доходом более 100 тысяч долларов, при условии уплаты налогов в швейцарскую казну.
Поэтому наименее тернистый путь к приобретению недвижимости – зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и от ее имени приобрести недвижимость с наименьшими проблемами.
В Швейцарии разрешить или запретить вам сделку с недвижимостью – решают кантоны. Кстати, в списке кантонов, выдающих самое большое количество разрешений кантон Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден. Законом также установлен лимит жилой площади, которую может приобрести нерезидент: до 200 квадратных метров жилья и до 1000 квадратных метров земли. А также предусмотрен временной лимит: продать приобретенное жилье другому иностранцу вы сможете не ранее, чем через 5 лет, уплатив налог 18% от продажи.
Если вы приобретете недвижимость, вам откроют многократную туристическую визу. Однако находиться по ней в стране вы сможете 3-4 месяца в году, не более.
Всё о визах
Чтобы поехать в Швейцарию жителям СНГ, необходима виза. При чем шенгенская виза не подойдет, так как страна часов и шоколада не входит в Шенгенскую конвенцию. Для получения визы необходимо не позже чем за четыре дня до поездки (а лучше пораньше) предоставить в посольство ряд документов, после чего для принятия решения о выдаче визы посольство может вызвать вас лично на собеседование или запросить любые дополнительные документы.
В зависимости от цели вашего визита и вида получаемой визы (туристическая, деловая, гостевая) перечень документов варьируется. Приведем основной список необходимых документов:
загранпаспорт с личной подписью и свободными страницами;
одна фотография (цветная или черно-белая) размером 3х4;
для ребенка – свидетельство о рождении, в случае выезда без одного из родителей заверенную нотариусом доверенность второго родителя;
заявление-анкета;
приглашение делового партнера из Швейцарии (если есть);
справка с места работы с обязательным указанием оклада и должности;
авиабилеты, туристическая бронь.
МирСоветов должен заметить, что полный перечень документов необходимо предварительно уточнить в посольстве, так как он часто изменяется. Кстати, не забывайте, что при подаче заявления необходимо иметь все оригиналы документов с копиями.
Поиск объекта
Чтобы подыскать нужное вам жилье в Швейцарии, вовсе не обязательно ехать туда. В Интернете масса каталогов предложений жилой недвижимости на любой вкус и кошелек. Помимо широчайшего выбора вас еще ждут и консультации специалистов, которые ответят на любые ваши вопросы.
Если вы окончательно решили воспользоваться услугами агентства, сразу убедитесь, что вам подберут объекты недвижимости, соответствующие вашим пожеланиям, и организуют их показы в удобное для вас время (либо посредством прибытия в Швейцарию для осмотра, либо подробную презентацию в российском офисе фирмы); окажут помощь в получении визы и идентификационного номера иностранца; посодействуют в получении ипотечного кредита (если потребуется), предоставят юридические консультации на всех этапах процесса покупки. У солидных агентств обязательно есть офис в Швейцарии, хорошо отлажен процесс купли-продажи, имеются отзывы благодарных клиентов. Остерегайтесь мошенников и сразу оговорите, будут ли показы заинтересовавшей вас недвижимости бесплатными (многие агентства не предупреждают об этом), а стоимость услуг приемлема для вас.
Как видите, агентство существенно облегчает весь процесс покупки жилья – начиная с самого выбора и до совершения сделки. Поэтому если вы решили сэкономить и купить жилье самостоятельно – знайте, что это отнимет у вас массу времени и нервов.
Процесс покупки недвижимости
Итак, вы определились, что именно вы хотите приобрести. Если вы являетесь физическим лицом, то из документов вам потребуется лишь загранпаспорт. Для юридического лица нужны свидетельство (и копия) о госрегистрации и документы о передаче права подписи доверенному лицу.
Для того, чтобы начать процедуру оформления (которая длится около 2 месяцев), вы должны подписать с владельцем договор резервации, который подтверждает ваши серьезные намерения, и внести залог в сумме около 10%. Запомните, что, начиная с этого документа, вы все бумаги вы подписываете в присутствии независимого швейцарского нотариуса, который обычно ведет дело как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. После внесения залога (на трастовый счет независимого нотариуса), оформление необходимых бумаг берет на себя нотариус. Он обязан составить и отправить в кантон запрос на разрешение сделки (решение принимается около двух месяцев), проверить законность проводимой операции, и приступить к составлению договора купли-продажи.
До момента подписания договора купли-продажи, вы обязаны перечислить сумму сделки за исключением суммы залога на все тот же трастовый счет. И еще одно требование – на момент совершения сделки деньги должны находиться только в швейцарском банке, в противном случае вы обязаны предоставить гарантию любого швейцарского банка. Если вы не имеете возможности присутствовать при сделке, разрешается поручить ее заключение доверенному лицу или компании в Швейцарии, при условии наличия доверенности. После нотариус регистрирует соглашение в Земельной книге, и только тогда вы становитесь полноправным хозяином имущества. После приобретения жилья вы можете вселиться в него как сразу (если оно свободно), так и по соглашению с бывшим владельцем (но не позже двух месяцев).
Налогообложение, коммунальные платежи
Несмотря на то, что НДС в Швейцарии самый низкий в Европе и составляет 7,6%, при покупке недвижимости, вам придется потратиться, ведь налоги оплачивает покупатель. К ним относятся налог на передачу земельной собственности – 2-5%; расходы по занесению в реестр прав собственников – 0,5% и оплата нотариальных расходов 0,5-1%. Размер всех налогов варьируется в зависимости от кантона, так единого налога при покупке недвижимости в Швейцарии не существует.
Хочу сказать, что, купив дом, раз в год вы будете уплачивать: поземельный налог (до 0,6% оценочной стоимости); налог на имущество (до 0,5% вложенного капитала). МирСоветов обращает внимание на то, что вы будете обязаны также выплачивать подоходный налог, даже если жилье не сдавалось: ставка около 6% оценочной стоимости жилья, указанной при его покупке. Если же пускаете жильцов на время своего отсутствия (по закону разрешено не более 11 месяцев в году, на практике же выходит меньше), подоходный налог составит 17-46% от суммы аренды.
Помимо этого, вы понесете дополнительные ежегодные расходы на содержание недвижимости (страхование, коммунальные платежи) – для трехкомнатной квартиры это обходится в среднем около 7500 швейцарских франков в год. Будьте готовы, что вам придется понести все эти расходы, причем вне зависимости проживаете вы в доме или нет.
Перспективы инвестиций в недвижимость
Без сомнения, покупка недвижимости в Швейцарии – это выгодно и престижно. Жить там комфортно, страна славится высоким уровнем жизни, отсутствием социальных проблем и высоким уровнем личной свободы. Именно в этой стране ваш капитал будет в полной сохранности, а вы сможете наслаждаться всей прелестью Швейцарии.
В настоящее время правительство готовит к выходу законопроект, который предоставит иностранным покупателям недвижимости несравнимо больше свободы. Тем более, что в ближайшие годы прогнозируется рост цен на недвижимость в Швейцарии, особенно в туристических районах. Даже кредитный кризис не затронул Швейцарию: на фоне роста спроса, экономика останется стабильной. А если вступит в силу вышеупомянутый закон, то и сам процесс купли-продажи станет простым и быстрым, а главное – более доступным иностранцам!
Насколько реально приобрести недвижимость в этом государстве? Какие подводные камни встречаются на пути покупателя? Об этом и пойдет речь в данной статье на МирСоветов.
Цены на недвижимость
В 80-е годы цены на недвижимость в Швейцарии были завышены из-за высокого спроса. В настоящее время они стали намного ниже. И как раз сейчас максимальный спрос на недвижимость в этой стране наблюдается как раз со стороны россиян.
В стране существует более 20 кантонов (регионов), и цены в них тоже существенно различаются. Во многих крупных городах, да и туристических центрах покупка недвижимости нерезидентами запрещена законом. В кантонах Вализ, Фрибург, Ват, Берн, Люцерн, Санкт-Галлен, Ноенбург, Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден, Юра, Швиц, Нидвальден, Тесин, Обвальден, Шаффхаузен, Аппенцель разрешено покупать недвижимость иностранцам. В среднем, цена квадратного метра квартиры от 4 до 10 тысяч швейцарских франков.
Швейцария многоязычна. В большинстве кантонов пользуются немецким языком, еще несколько говорят на французском, и только в одном кантоне среди большинства принят итальянский. Помимо этого государственным языком считается и реторманский, но услышать его можно довольно редко.
Если говорить о доступном широкому кругу жилье, то типовая однокомнатная квартира оценивается в 100 000 швейцарских франков (на сегодня 1 франк равен 0,84 долларам США). Трехкомнатная же обойдется вам в сумму свыше 400 000 франков, но при этом в ней будет сделан хороший ремонт, да и вид из окна порадует. Загородная вилла или дом вблизи популярных курортов обойдется вам в сумму не менее 2-3 миллионов швейцарских франков. Вообще цены имеют сезонный характер. Зимой, при наплыве туристов на горнолыжные курорты, цены на недвижимость в горных районах заметно возрастает. На стоимость жилья также влияет состояние здания, вид из окна, год постройки.
Тонкости законодательства
Процесс купли-продажи недвижимости в Швейцарии строго регулируется законом, который не очень-то соблаговолит иностранцам. Если вы не имеете вида на жительство в этой стране, то вам запрещено покупать недвижимость. Даже коренной житель Швейцарии не в праве покупать дом для вас и на ваше имя.
Кстати, получить вид на жительство в Швейцарии не так уж и просто, поданная заявка может рассматриваться в течение 5 лет. Если же кантон принял положительное решение, то оно распространяется и на членов вашей семьи, но только через 12 лет после этого вы сможете претендовать на гражданство. Без проблем получить вид на жительство могут инвесторы или предприниматели с годовым доходом более 100 тысяч долларов, при условии уплаты налогов в швейцарскую казну.
Поэтому наименее тернистый путь к приобретению недвижимости – зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и от ее имени приобрести недвижимость с наименьшими проблемами.
В Швейцарии разрешить или запретить вам сделку с недвижимостью – решают кантоны. Кстати, в списке кантонов, выдающих самое большое количество разрешений кантон Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден. Законом также установлен лимит жилой площади, которую может приобрести нерезидент: до 200 квадратных метров жилья и до 1000 квадратных метров земли. А также предусмотрен временной лимит: продать приобретенное жилье другому иностранцу вы сможете не ранее, чем через 5 лет, уплатив налог 18% от продажи.
Если вы приобретете недвижимость, вам откроют многократную туристическую визу. Однако находиться по ней в стране вы сможете 3-4 месяца в году, не более.
Всё о визах
Чтобы поехать в Швейцарию жителям СНГ, необходима виза. При чем шенгенская виза не подойдет, так как страна часов и шоколада не входит в Шенгенскую конвенцию. Для получения визы необходимо не позже чем за четыре дня до поездки (а лучше пораньше) предоставить в посольство ряд документов, после чего для принятия решения о выдаче визы посольство может вызвать вас лично на собеседование или запросить любые дополнительные документы.
В зависимости от цели вашего визита и вида получаемой визы (туристическая, деловая, гостевая) перечень документов варьируется. Приведем основной список необходимых документов:
загранпаспорт с личной подписью и свободными страницами;
одна фотография (цветная или черно-белая) размером 3х4;
для ребенка – свидетельство о рождении, в случае выезда без одного из родителей заверенную нотариусом доверенность второго родителя;
заявление-анкета;
приглашение делового партнера из Швейцарии (если есть);
справка с места работы с обязательным указанием оклада и должности;
авиабилеты, туристическая бронь.
МирСоветов должен заметить, что полный перечень документов необходимо предварительно уточнить в посольстве, так как он часто изменяется. Кстати, не забывайте, что при подаче заявления необходимо иметь все оригиналы документов с копиями.
Поиск объекта
Чтобы подыскать нужное вам жилье в Швейцарии, вовсе не обязательно ехать туда. В Интернете масса каталогов предложений жилой недвижимости на любой вкус и кошелек. Помимо широчайшего выбора вас еще ждут и консультации специалистов, которые ответят на любые ваши вопросы.
Если вы окончательно решили воспользоваться услугами агентства, сразу убедитесь, что вам подберут объекты недвижимости, соответствующие вашим пожеланиям, и организуют их показы в удобное для вас время (либо посредством прибытия в Швейцарию для осмотра, либо подробную презентацию в российском офисе фирмы); окажут помощь в получении визы и идентификационного номера иностранца; посодействуют в получении ипотечного кредита (если потребуется), предоставят юридические консультации на всех этапах процесса покупки. У солидных агентств обязательно есть офис в Швейцарии, хорошо отлажен процесс купли-продажи, имеются отзывы благодарных клиентов. Остерегайтесь мошенников и сразу оговорите, будут ли показы заинтересовавшей вас недвижимости бесплатными (многие агентства не предупреждают об этом), а стоимость услуг приемлема для вас.
Как видите, агентство существенно облегчает весь процесс покупки жилья – начиная с самого выбора и до совершения сделки. Поэтому если вы решили сэкономить и купить жилье самостоятельно – знайте, что это отнимет у вас массу времени и нервов.
Процесс покупки недвижимости
Итак, вы определились, что именно вы хотите приобрести. Если вы являетесь физическим лицом, то из документов вам потребуется лишь загранпаспорт. Для юридического лица нужны свидетельство (и копия) о госрегистрации и документы о передаче права подписи доверенному лицу.
Для того, чтобы начать процедуру оформления (которая длится около 2 месяцев), вы должны подписать с владельцем договор резервации, который подтверждает ваши серьезные намерения, и внести залог в сумме около 10%. Запомните, что, начиная с этого документа, вы все бумаги вы подписываете в присутствии независимого швейцарского нотариуса, который обычно ведет дело как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. После внесения залога (на трастовый счет независимого нотариуса), оформление необходимых бумаг берет на себя нотариус. Он обязан составить и отправить в кантон запрос на разрешение сделки (решение принимается около двух месяцев), проверить законность проводимой операции, и приступить к составлению договора купли-продажи.
До момента подписания договора купли-продажи, вы обязаны перечислить сумму сделки за исключением суммы залога на все тот же трастовый счет. И еще одно требование – на момент совершения сделки деньги должны находиться только в швейцарском банке, в противном случае вы обязаны предоставить гарантию любого швейцарского банка. Если вы не имеете возможности присутствовать при сделке, разрешается поручить ее заключение доверенному лицу или компании в Швейцарии, при условии наличия доверенности. После нотариус регистрирует соглашение в Земельной книге, и только тогда вы становитесь полноправным хозяином имущества. После приобретения жилья вы можете вселиться в него как сразу (если оно свободно), так и по соглашению с бывшим владельцем (но не позже двух месяцев).
Налогообложение, коммунальные платежи
Несмотря на то, что НДС в Швейцарии самый низкий в Европе и составляет 7,6%, при покупке недвижимости, вам придется потратиться, ведь налоги оплачивает покупатель. К ним относятся налог на передачу земельной собственности – 2-5%; расходы по занесению в реестр прав собственников – 0,5% и оплата нотариальных расходов 0,5-1%. Размер всех налогов варьируется в зависимости от кантона, так единого налога при покупке недвижимости в Швейцарии не существует.
Хочу сказать, что, купив дом, раз в год вы будете уплачивать: поземельный налог (до 0,6% оценочной стоимости); налог на имущество (до 0,5% вложенного капитала). МирСоветов обращает внимание на то, что вы будете обязаны также выплачивать подоходный налог, даже если жилье не сдавалось: ставка около 6% оценочной стоимости жилья, указанной при его покупке. Если же пускаете жильцов на время своего отсутствия (по закону разрешено не более 11 месяцев в году, на практике же выходит меньше), подоходный налог составит 17-46% от суммы аренды.
Помимо этого, вы понесете дополнительные ежегодные расходы на содержание недвижимости (страхование, коммунальные платежи) – для трехкомнатной квартиры это обходится в среднем около 7500 швейцарских франков в год. Будьте готовы, что вам придется понести все эти расходы, причем вне зависимости проживаете вы в доме или нет.
Перспективы инвестиций в недвижимость
Без сомнения, покупка недвижимости в Швейцарии – это выгодно и престижно. Жить там комфортно, страна славится высоким уровнем жизни, отсутствием социальных проблем и высоким уровнем личной свободы. Именно в этой стране ваш капитал будет в полной сохранности, а вы сможете наслаждаться всей прелестью Швейцарии.
В настоящее время правительство готовит к выходу законопроект, который предоставит иностранным покупателям недвижимости несравнимо больше свободы. Тем более, что в ближайшие годы прогнозируется рост цен на недвижимость в Швейцарии, особенно в туристических районах. Даже кредитный кризис не затронул Швейцарию: на фоне роста спроса, экономика останется стабильной. А если вступит в силу вышеупомянутый закон, то и сам процесс купли-продажи станет простым и быстрым, а главное – более доступным иностранцам!
среда, 19 мая 2010 г.
Покупка недвижимости за рубежом
Вопрос покупки недвижимости за рубежом становится сегодня все более актуальным. Учитывая постоянный рост цен на квартиры, как в Москве, так и в ближнем и дальнем Подмосковье, многие россияне обращают свое внимание на зарубежный рынок жилья, который подчас является более доступным и привлекательным. Однако, между принятием решения о приобретении недвижимости до получения заветного ключа от новой квартиры, лежит нелегкий путь выбора подходящего объекта, а также согласования и подписания необходимых документов. Чтобы помочь вам сделать первый шаг в нужном направлении, МирСоветов предлагает полезную информацию о ценах, предложениях и правилах приобретения недвижимости за границей.
Определимся с целью
«Недвижимость за рубежом» – понятие очень обширное и может включать в себя как дом в Арабских Эмиратах, так и маленькую студию в Италии или квартиру в Болгарии. Поэтому, приступая к изучению предложений риэлтерских фирм, нужно понять, с какой целью мы приобретаем недвижимость за границей. От ответа на этот вопрос будет зависеть, в какой стране и в какой ценовой категории мы будем искать наш новый дом.
Мотивом покупки жилья за рубежом может быть желание обезопасить свое будущее, владея недвижимостью в стране со стабильной экономической и политической жизнью. В случае каких-либо катаклизмов на родине, человек может уехать за рубеж в свой «запасной» дом.
Приобретение квартиры в некоторых странах является хорошим инвестированием денег. В данном случае жилье покупается для сдачи в аренду либо для последующей продажи по более высокой цене.
Купить квартиру на побережье можно и просто для отдыха во время отпуска, а в остальное время года сдавать ее в аренду.
Факторы, которые необходимо учесть
Приступая к выбору квартиры, нужно помнить о нескольких факторах, всегда актуальных при покупке недвижимости за рубежом.
- Экономическая и политическая ситуация в стране. Помните, что вы совершаете серьезную покупку, затрачивая на нее немалые средства. Поэтому изучите, насколько стабильна и последовательна экономика и политика страны, насколько вероятны здесь кризисы, дефолты и революции. Обратите внимание, насколько хорошо разработано законодательство государства. Как правило, цены на недвижимость в развитых странах с хорошо налаженной политической и экономической жизнью, выше, чем цены на жилье в развивающихся государствах.
- Процесс покупки недвижимости и система налогообложения. Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость, вследствие чего вам придется регистрировать здесь фирму. И хотя риэлтерские фирмы все равно решат для вас этот вопрос, процедура покупки будет усложнена.
Стоит обратить внимание и на существующие в стране налоги, которые вам придется уплатить в процессе сделки, а также ежегодно выплачивать в последствии.
- Цены и прогнозы. В поисках недвижимости за рубежом, которая будет соответствовать вашему бюджету, изучите общие ценовые тенденции на недвижимость в стране. Особенно актуально это для тех, кто приобретает квартиру в качестве инвестиции и в будущем собирается продать ее по более высокой цене. В этом случае важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет.
- Виза. Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Известно, что в ряд государств получение визы может стать настоящей проблемой. А, учитывая и то, что время от времени вы будете наведываться в свою «заграничную» квартиру, а возможно захотите получить вид на жительство в этой стране, то изучить законодательство, определяющее эти положения в данной стране, будет очень полезным.
Во многих странах покупка недвижимости дает право претендовать на получение многоразовой въездной визы. Как правило, наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, это может являться хорошим аргументом при ходатайстве о таком статусе. Наиболее простая и быстрая процедура получения ВНЖ для владельцев недвижимости отмечена в Турции, Китае и Кипре.
В какой стране лучше всего приобрести недвижимость?
Политические и экономические обзоры по интересующей стране, прогнозы экспертов, полезные сведения о законодательстве – все это можно узнать на специализированных сайтах, освещающих рынки зарубежной недвижимости.
МирСоветов же предлагает вам обзор стран, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости в этом году и в ближайшие несколько лет. Здесь мы оговорим тенденции в области цен, нюансы в процессе приобретения нового жилья, а также предоставим сведения о налогообложении и визовом законодательстве в выбранных нами странах.
Недвижимость в Болгарии
Болгария, с теплым морем, термальными источниками и членством в Евросоюзе, привлекает сегодня не только туристов, но и желающих приобрести здесь квартиру или домик. Благоприятная политическая обстановка и успешно развивающаяся инфраструктура способствуют большому притоку инвестиционного капитала в страну.
Пожалуй, на данный момент Болгария – одна из наиболее перспективных стран в плане инвестирования денег. Цены на недвижимость здесь пока что не такие высокие, как в Европе, но, тем не менее, продолжают неуклонно ползти вверх. Это значит, что приобретенное жилье можно с успехом сдавать в аренду (стоимость аренды также постоянно растет) или же продать его через некоторое время по выгодной для себя цене. В этом случае МирСоветов рекомендует покупать недвижимость на первой линии у моря, которая всегда будет пользоваться спросом туристов, а также в Софии и на бальнеологических курортах.
Ведение дел, связанных с арендой, можно поручить соответствующей фирме либо заниматься этим самостоятельно.
Покупая недвижимость в Болгарии, обратите внимание на площадь объекта, поскольку она рассчитывается непривычным для нас способом. В площадь квартиры также зачисляется и площадь вестибюля дома, чердака, подвала, лестниц и прочих «общих пространств» дома.
Все иностранцы, купившие недвижимость в Болгарии, имеют право на визу, действительную в течение трех лет.
Цены на недвижимость
На сегодняшний день минимальная средняя стоимость болгарского кв. метра – 1000 евро. Наиболее активный рост цен на жилье отмечен в Софии (кв. метр в среднем оценивается в 1480 евро), в Варне (средняя стоимость кв. метра – 1300 евро) и Бургасе (средняя стоимость кв. метра - 1100 евро). А вот в городе Велико Тырново можно подыскать неплохой вариант из расчета 550 евро за один квадратный метр. Среди болгарских курортов наиболее экономичные предложения жилой недвижимости можно найти на бальнеологических курортах, где средняя стоимость квадратного метра составляет 722 евро.
Лучшим периодом для покупки недвижимости в Болгарии, как и в других курортных регионах, считается осень, когда цены традиционно ниже. Наименее выгодное время – летние месяцы, на которые приходится пик туристического сезона.
Виза
Для получения болгарской визы требуются следующие документы: загранпаспорт, фотография, анкета, подтверждение о бронировании отеля и его оплате, наличие денежных средств (100 евро/сутки), медицинская страховка на 30 000 евро, наличие авиа- или ж/д билетов.
Владелец недвижимости и его ближайшие родственники имеют право на получение многоразовой годовой визы с общим сроком пребывания в Болгарии не более 180 дней в году.
Наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Болгарии. В то же время, покупка недвижимости в Болгарии на сумму от $500 000, будет веским аргументом в пользу получения этого документа. Вид на жительство также выдается иностранцам, открывшим в Болгарии представительство зарубежной фирмы или зарегистрировавшие в этой стране новую фирму.
Процесс покупки
Процесс покупки квартиры в Болгарии достаточно прост. Основные этапы, через которые предстоит пройти покупателю, следующие: выбор объекта; подписание с продавцом предварительного договора и перечисление ему аванса; проверка нотариусом юридической чистоты объекта; оформление нотариального акта; перечисление продавцу оставшейся суммы; регистрация нотариального акта в районном суде; приобретение права собственности.
Важно учесть, что у иностранцев нет права приобретать землю в Болгарии на физическое лицо. Поэтому если вы решили купить еще и земельный участок, то вам придется зарегистрировать здесь фирму.
Налогообложение
При покупке квартиры в Болгарии необходимо учесть следующие налоги: налог на приобретение (в среднем он составляет 2% и зависит от месторасположения купленной недвижимости); оформление нотариального акта – 0,1%; ежегодный налог на недвижимость – 0,15%.
Прогнозы на будущее
Эксперты ожидают значительный рост цен на жилье в Болгарии, а также увеличение объемов строительства, как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Ближайший ощутимый скачок цен на недвижимость придется на 2011 год, когда планируется вступление Болгарии в Шенгенский Союз. Вместе с этим ожидается и улучшение инфраструктуры страны.
Похожие тенденции на рынке недвижимости демонстрируют Черногория и Словакия. Цены на жилье в этих странах ниже европейских, зато их неуклонный рост обеспечивает хороший шанс для выгодных инвестиций в краткосрочной перспективе.
Недвижимость в Германии
Приобретение квартиры в этой экономически и политически стабильной стране – отличное решение для тех, кто решил защитить свои сбережения путем их вложения в зарубежную недвижимость. В течение многих последних лет цены на жилье в Германии остаются примерно на одном и том же уровне. Следовательно, получить ощутимый доход от сдачи жилья в аренду или его последующей продажи, вряд ли удастся. МирСоветов также должен сказать, что помимо этого, предусмотрительные немцы ввели специальный налог на продажу недвижимости. Это значит, что, продавая объект, которым вы владели меньше десяти лет, вам придется уплатить 20 процентов (а с 2009 года 25 процентов) от прироста капитала.
Тем не менее, обладатели недвижимости в Германии могут быть полностью уверены, что их сбережения в виде квартиры будут в целости и сохранности на протяжении многих и многих лет.
Цены на недвижимость
В Германии последних лет цены на жилье если и поднимались, то крайне незначительно. Наиболее экономичные варианты можно найти в Восточной Германии, поскольку считается, что по стандартам качества объекты этого региона уступают недвижимости Западной Германии. Средняя стоимость квадратного метра жилья в бывшей ГДР – примерно 1,4 тысячи евро. Однако недвижимость в таких старинных культурных центрах Восточной Германии как Лейпциг и Дрезден, оценивается выше – в среднем 1,7 тыс. евро за кв. метр.
Среди городов Западной Германии самым дорогим считается Мюнхен, где квадратный метр типовой квартиры стоит в среднем 3,6 тысяч евро. Во Франкфурте-на-Майне цены на квартиры колеблются вокруг 2,8 тыс. евро за кв. метр. А решившим приобрести квартиру в Берлине, следует ориентироваться в среднем на 2 тысячи евро за кв. метр. В предместьях городов вполне можно найти квартиры и по более низким ценам.
Покупая жилье в Германии, нужно помнить, что ощутимой статьей расходов является последующее содержание квартиры или дома. Даже если квартира пустует, наименьшая сумма, которую придется ежемесячно отдавать, будет составлять 127 евро. В случае же проживания там людей, соответственно добавятся расходы за потребление электричества и пользование горячей водой. А владельцу дома нужно будет предусмотреть затраты на обязательную очистку территории, примыкающей к дому, ото льда, снега и грязи.
Виза
Для получения визы в Германию необходимы следующие документы: загранпаспорт, две анкеты, три фотографии, заявление, наличие брони в оплаченном вами отеле, авиа- или ж/д билеты, свидетельство о наличии суммы из расчета 50 евро/сутки, гарантии возвращения в страну проживания (справку о доходах, семейном положении, владении недвижимостью), медицинский полис с суммой покрытия 30 000 евро.
Владение недвижимостью в Германии не является основанием для получения вида на жительство в стране, но дает право получения визы с общим сроком пребывания в Германии не более 180 дней в году. Приобретение недвижимости на сумму 500 000 евро значительно облегчит процесс получения вида на жительство. В остальных случаях получить ВНЖ в этой стране будет достаточно проблематично. Вам придется продемонстрировать, какие экономические интересы Германии будут учтены при получении вами статуса ВНЖ.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Германии считается несколько более сложным, чем в других странах. Объясняется это, главным образом, немецкой скрупулезностью и основательностью. Итак, процедура покупки: выбор объекта; проверка юридической чистоты объекта юристом; оформление у нотариуса контракта на покупку объекта; перечисление аванса по сделке (через нотариуса); открытие нотариусом банковского счета (через который проходят все платежи по сделке); проверка юридической чистоты объекта нотариусом; перечисление оставшейся суммы сделки; регистрация документов и получение права собственности.
Налогообложение
Покупателя недвижимости ждут в Германии следующие налоги: налог на приобретение – в среднем 4% от стоимости недвижимости (размер налога зависит от местонахождения квартиры); такса за услуги нотариуса – 1,5% от стоимости недвижимости; такса за маклерский провизион – в среднем 4% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодный налог на недвижимость – в среднем 1% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодная страховка недвижимости – в среднем 3500 евро (в зависимости от местонахождения объекта).
Прогнозы на будущее
В ближайшем будущем на рынке немецкой недвижимости не ожидается никаких резких изменений. Ценовая политика останется прежней и рост цен на недвижимость, скорее всего, будет очень незначительным. Учитывая экономическую и политическую стабильность Германии, покупка квартиры в этой стране будет надежным вложением своих средств.
Недвижимость в Испании
В связи с банковским кризисом в Испании, на сегодняшний день сократился объем строительства, многие строительные и риэлтерские компании покинули рынок, а цены приостановили свой рост. Как считают эксперты, с 2008 года в Испании наступил наиболее благоприятный момент для тех, кто покупает недвижимость, а не продает. Наблюдавшийся в течение десяти лет бурный ажиотаж на рынке испанского жилья закончился в 2007 году. Вместе с ним прекратился рост цен, а в некоторых районах стоимость квадратных метров стала ощутимо ниже.
Эксперты полагают, что эта тенденция продержится еще несколько лет. Поэтому инвестировать деньги и получить быструю прибыль в этой ситуации не получится. Но подыскать квартиру или виллу на средиземноморском побережье по достаточно привлекательной цене теперь стало гораздо реальнее, чем несколько лет назад.
Цены на недвижимость
Изучая цены, нужно помнить, что рынок недвижимости Испании очень мозаичен и может сильно различаться в зависимости от региона страны и вида недвижимости.
Наиболее экономичные предложения можно найти на побережье Costa Blanca, считающееся излюбленным местом русских туристов. Очень плотная застройка, шум и пробки определяют невысокую, по сравнению с другими районами, цену на недвижимость. Как показывает статистика, в курортном городе Торревьеха на Costa Blanca квадратный метр жилья в среднем оценивается в 1849 евро. А наиболее дорогим городом этого побережья является Бенидорм, где средняя стоимость квадратного метра – 3153 евро. Побережьем с умеренными ценами также считается Costa Calida, квадратный метр жилья там оценивается в среднем в 1995 евро.
Из всех категорий испанской недвижимости наибольший спад цен коснулся типовых апартаментов, расположенных на сильно застроенных береговых территориях.
Несколько другая картина наблюдается в сегменте дорогих вилл и апартаментов престижных районов. На «элитных» побережьях Costa Brava и Costa Daurada цены на недвижимость по-прежнему очень высоки. Стоимость квадратного метра на этих курортах колеблется вокруг 3000 евро.
Виза
Для получения визы в Испанию необходимы следующие документы: загранпаспорт, анкета, фотография, медицинский полис на 30 000 евро, справка с места работы о доходах, свидетельство о наличии суммы из расчета 60 евро/сутки, копии авиабилетов, подтверждение бронирования отеля.
Владелец испанской недвижимости, а также члены его семьи, имена которых занесены в купчую, могут получить визу общим сроком пребывания в Испании не более 180 дней в году.
ВНЖ с правом работы в Испании можно получить следующим образом: при регистрации фирмы в этой стране; при наличии трудового контракта с испанским работодателем (в этом случае срок действия ВНЖ будет равняться сроку действия трудового контракта).
Также получение ВНЖ становится более реальным по истечении пяти лет с момента покупки недвижимости в этой стране.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Испании более прост, нежели в Германии. Основные его этапы следующие: выбор объекта; проверка юридической чистоты; открытие банковского счета; составление предварительного договора и оплата аванса; получение идентификационного номера иностранца для оформления сделки у нотариуса; подписание окончательного договора и выплата оставшейся суммы; регистрация документов в реестре собственности и регистрация объекта в кадастровом органе.
Налогообложение
Приобретая недвижимость в Испании, вы уплачиваете 7% от цены, указанной в договоре купли-продажи (при этом есть некоторые различия в уплате налога на жилье, приобретенное в новостройке, и вторичное жилье); услуги нотариуса – 1% от стоимости приобретенной недвижимости; ежегодный муниципальный налог, ставка которого зависит от кадастровой стоимости объекта; ежегодный налог на наличие имущества (в данном случае – недвижимости), ставка которого также рассчитывается в зависимости от стоимости вашей недвижимости.
Прогнозы на будущее
Специалисты прогнозируют, что подобная ситуация со снижением цен продержится в среднем еще полтора года. Затем цены на испанскую недвижимость, а особенно в привлекательных курортных районах, снова пойдут вверх. Поэтому через несколько лет Испания снова будет привлекательна для иностранных инвесторов.
Подводя итог, скажем, что из стран, перечисленных в данной статье, для инвестиций в краткосрочной перспективе наиболее подходит Болгария, где наблюдается стабильный рост цен на рынке недвижимости. Германия будет отличным решением для тех, кто, главным образом, хочет обезопасить свои сбережения путем их вложения в надежный рынок немецкой недвижимости. Испания, как один из ведущих мировых курортов, в будущем вернет свою привлекательность для инвесторов, а, учитывая длительный период курортного сезона, владелец испанской недвижимости может получать неплохую прибыль от аренды.
Итак, предложения на рынке зарубежной недвижимости очень разнообразны. Так что размышляйте, выбирайте и воплощайте свою мечту!
Определимся с целью
«Недвижимость за рубежом» – понятие очень обширное и может включать в себя как дом в Арабских Эмиратах, так и маленькую студию в Италии или квартиру в Болгарии. Поэтому, приступая к изучению предложений риэлтерских фирм, нужно понять, с какой целью мы приобретаем недвижимость за границей. От ответа на этот вопрос будет зависеть, в какой стране и в какой ценовой категории мы будем искать наш новый дом.
Мотивом покупки жилья за рубежом может быть желание обезопасить свое будущее, владея недвижимостью в стране со стабильной экономической и политической жизнью. В случае каких-либо катаклизмов на родине, человек может уехать за рубеж в свой «запасной» дом.
Приобретение квартиры в некоторых странах является хорошим инвестированием денег. В данном случае жилье покупается для сдачи в аренду либо для последующей продажи по более высокой цене.
Купить квартиру на побережье можно и просто для отдыха во время отпуска, а в остальное время года сдавать ее в аренду.
Факторы, которые необходимо учесть
Приступая к выбору квартиры, нужно помнить о нескольких факторах, всегда актуальных при покупке недвижимости за рубежом.
- Экономическая и политическая ситуация в стране. Помните, что вы совершаете серьезную покупку, затрачивая на нее немалые средства. Поэтому изучите, насколько стабильна и последовательна экономика и политика страны, насколько вероятны здесь кризисы, дефолты и революции. Обратите внимание, насколько хорошо разработано законодательство государства. Как правило, цены на недвижимость в развитых странах с хорошо налаженной политической и экономической жизнью, выше, чем цены на жилье в развивающихся государствах.
- Процесс покупки недвижимости и система налогообложения. Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость, вследствие чего вам придется регистрировать здесь фирму. И хотя риэлтерские фирмы все равно решат для вас этот вопрос, процедура покупки будет усложнена.
Стоит обратить внимание и на существующие в стране налоги, которые вам придется уплатить в процессе сделки, а также ежегодно выплачивать в последствии.
- Цены и прогнозы. В поисках недвижимости за рубежом, которая будет соответствовать вашему бюджету, изучите общие ценовые тенденции на недвижимость в стране. Особенно актуально это для тех, кто приобретает квартиру в качестве инвестиции и в будущем собирается продать ее по более высокой цене. В этом случае важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет.
- Виза. Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Известно, что в ряд государств получение визы может стать настоящей проблемой. А, учитывая и то, что время от времени вы будете наведываться в свою «заграничную» квартиру, а возможно захотите получить вид на жительство в этой стране, то изучить законодательство, определяющее эти положения в данной стране, будет очень полезным.
Во многих странах покупка недвижимости дает право претендовать на получение многоразовой въездной визы. Как правило, наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, это может являться хорошим аргументом при ходатайстве о таком статусе. Наиболее простая и быстрая процедура получения ВНЖ для владельцев недвижимости отмечена в Турции, Китае и Кипре.
В какой стране лучше всего приобрести недвижимость?
Политические и экономические обзоры по интересующей стране, прогнозы экспертов, полезные сведения о законодательстве – все это можно узнать на специализированных сайтах, освещающих рынки зарубежной недвижимости.
МирСоветов же предлагает вам обзор стран, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости в этом году и в ближайшие несколько лет. Здесь мы оговорим тенденции в области цен, нюансы в процессе приобретения нового жилья, а также предоставим сведения о налогообложении и визовом законодательстве в выбранных нами странах.
Недвижимость в Болгарии
Болгария, с теплым морем, термальными источниками и членством в Евросоюзе, привлекает сегодня не только туристов, но и желающих приобрести здесь квартиру или домик. Благоприятная политическая обстановка и успешно развивающаяся инфраструктура способствуют большому притоку инвестиционного капитала в страну.
Пожалуй, на данный момент Болгария – одна из наиболее перспективных стран в плане инвестирования денег. Цены на недвижимость здесь пока что не такие высокие, как в Европе, но, тем не менее, продолжают неуклонно ползти вверх. Это значит, что приобретенное жилье можно с успехом сдавать в аренду (стоимость аренды также постоянно растет) или же продать его через некоторое время по выгодной для себя цене. В этом случае МирСоветов рекомендует покупать недвижимость на первой линии у моря, которая всегда будет пользоваться спросом туристов, а также в Софии и на бальнеологических курортах.
Ведение дел, связанных с арендой, можно поручить соответствующей фирме либо заниматься этим самостоятельно.
Покупая недвижимость в Болгарии, обратите внимание на площадь объекта, поскольку она рассчитывается непривычным для нас способом. В площадь квартиры также зачисляется и площадь вестибюля дома, чердака, подвала, лестниц и прочих «общих пространств» дома.
Все иностранцы, купившие недвижимость в Болгарии, имеют право на визу, действительную в течение трех лет.
Цены на недвижимость
На сегодняшний день минимальная средняя стоимость болгарского кв. метра – 1000 евро. Наиболее активный рост цен на жилье отмечен в Софии (кв. метр в среднем оценивается в 1480 евро), в Варне (средняя стоимость кв. метра – 1300 евро) и Бургасе (средняя стоимость кв. метра - 1100 евро). А вот в городе Велико Тырново можно подыскать неплохой вариант из расчета 550 евро за один квадратный метр. Среди болгарских курортов наиболее экономичные предложения жилой недвижимости можно найти на бальнеологических курортах, где средняя стоимость квадратного метра составляет 722 евро.
Лучшим периодом для покупки недвижимости в Болгарии, как и в других курортных регионах, считается осень, когда цены традиционно ниже. Наименее выгодное время – летние месяцы, на которые приходится пик туристического сезона.
Виза
Для получения болгарской визы требуются следующие документы: загранпаспорт, фотография, анкета, подтверждение о бронировании отеля и его оплате, наличие денежных средств (100 евро/сутки), медицинская страховка на 30 000 евро, наличие авиа- или ж/д билетов.
Владелец недвижимости и его ближайшие родственники имеют право на получение многоразовой годовой визы с общим сроком пребывания в Болгарии не более 180 дней в году.
Наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Болгарии. В то же время, покупка недвижимости в Болгарии на сумму от $500 000, будет веским аргументом в пользу получения этого документа. Вид на жительство также выдается иностранцам, открывшим в Болгарии представительство зарубежной фирмы или зарегистрировавшие в этой стране новую фирму.
Процесс покупки
Процесс покупки квартиры в Болгарии достаточно прост. Основные этапы, через которые предстоит пройти покупателю, следующие: выбор объекта; подписание с продавцом предварительного договора и перечисление ему аванса; проверка нотариусом юридической чистоты объекта; оформление нотариального акта; перечисление продавцу оставшейся суммы; регистрация нотариального акта в районном суде; приобретение права собственности.
Важно учесть, что у иностранцев нет права приобретать землю в Болгарии на физическое лицо. Поэтому если вы решили купить еще и земельный участок, то вам придется зарегистрировать здесь фирму.
Налогообложение
При покупке квартиры в Болгарии необходимо учесть следующие налоги: налог на приобретение (в среднем он составляет 2% и зависит от месторасположения купленной недвижимости); оформление нотариального акта – 0,1%; ежегодный налог на недвижимость – 0,15%.
Прогнозы на будущее
Эксперты ожидают значительный рост цен на жилье в Болгарии, а также увеличение объемов строительства, как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Ближайший ощутимый скачок цен на недвижимость придется на 2011 год, когда планируется вступление Болгарии в Шенгенский Союз. Вместе с этим ожидается и улучшение инфраструктуры страны.
Похожие тенденции на рынке недвижимости демонстрируют Черногория и Словакия. Цены на жилье в этих странах ниже европейских, зато их неуклонный рост обеспечивает хороший шанс для выгодных инвестиций в краткосрочной перспективе.
Недвижимость в Германии
Приобретение квартиры в этой экономически и политически стабильной стране – отличное решение для тех, кто решил защитить свои сбережения путем их вложения в зарубежную недвижимость. В течение многих последних лет цены на жилье в Германии остаются примерно на одном и том же уровне. Следовательно, получить ощутимый доход от сдачи жилья в аренду или его последующей продажи, вряд ли удастся. МирСоветов также должен сказать, что помимо этого, предусмотрительные немцы ввели специальный налог на продажу недвижимости. Это значит, что, продавая объект, которым вы владели меньше десяти лет, вам придется уплатить 20 процентов (а с 2009 года 25 процентов) от прироста капитала.
Тем не менее, обладатели недвижимости в Германии могут быть полностью уверены, что их сбережения в виде квартиры будут в целости и сохранности на протяжении многих и многих лет.
Цены на недвижимость
В Германии последних лет цены на жилье если и поднимались, то крайне незначительно. Наиболее экономичные варианты можно найти в Восточной Германии, поскольку считается, что по стандартам качества объекты этого региона уступают недвижимости Западной Германии. Средняя стоимость квадратного метра жилья в бывшей ГДР – примерно 1,4 тысячи евро. Однако недвижимость в таких старинных культурных центрах Восточной Германии как Лейпциг и Дрезден, оценивается выше – в среднем 1,7 тыс. евро за кв. метр.
Среди городов Западной Германии самым дорогим считается Мюнхен, где квадратный метр типовой квартиры стоит в среднем 3,6 тысяч евро. Во Франкфурте-на-Майне цены на квартиры колеблются вокруг 2,8 тыс. евро за кв. метр. А решившим приобрести квартиру в Берлине, следует ориентироваться в среднем на 2 тысячи евро за кв. метр. В предместьях городов вполне можно найти квартиры и по более низким ценам.
Покупая жилье в Германии, нужно помнить, что ощутимой статьей расходов является последующее содержание квартиры или дома. Даже если квартира пустует, наименьшая сумма, которую придется ежемесячно отдавать, будет составлять 127 евро. В случае же проживания там людей, соответственно добавятся расходы за потребление электричества и пользование горячей водой. А владельцу дома нужно будет предусмотреть затраты на обязательную очистку территории, примыкающей к дому, ото льда, снега и грязи.
Виза
Для получения визы в Германию необходимы следующие документы: загранпаспорт, две анкеты, три фотографии, заявление, наличие брони в оплаченном вами отеле, авиа- или ж/д билеты, свидетельство о наличии суммы из расчета 50 евро/сутки, гарантии возвращения в страну проживания (справку о доходах, семейном положении, владении недвижимостью), медицинский полис с суммой покрытия 30 000 евро.
Владение недвижимостью в Германии не является основанием для получения вида на жительство в стране, но дает право получения визы с общим сроком пребывания в Германии не более 180 дней в году. Приобретение недвижимости на сумму 500 000 евро значительно облегчит процесс получения вида на жительство. В остальных случаях получить ВНЖ в этой стране будет достаточно проблематично. Вам придется продемонстрировать, какие экономические интересы Германии будут учтены при получении вами статуса ВНЖ.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Германии считается несколько более сложным, чем в других странах. Объясняется это, главным образом, немецкой скрупулезностью и основательностью. Итак, процедура покупки: выбор объекта; проверка юридической чистоты объекта юристом; оформление у нотариуса контракта на покупку объекта; перечисление аванса по сделке (через нотариуса); открытие нотариусом банковского счета (через который проходят все платежи по сделке); проверка юридической чистоты объекта нотариусом; перечисление оставшейся суммы сделки; регистрация документов и получение права собственности.
Налогообложение
Покупателя недвижимости ждут в Германии следующие налоги: налог на приобретение – в среднем 4% от стоимости недвижимости (размер налога зависит от местонахождения квартиры); такса за услуги нотариуса – 1,5% от стоимости недвижимости; такса за маклерский провизион – в среднем 4% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодный налог на недвижимость – в среднем 1% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодная страховка недвижимости – в среднем 3500 евро (в зависимости от местонахождения объекта).
Прогнозы на будущее
В ближайшем будущем на рынке немецкой недвижимости не ожидается никаких резких изменений. Ценовая политика останется прежней и рост цен на недвижимость, скорее всего, будет очень незначительным. Учитывая экономическую и политическую стабильность Германии, покупка квартиры в этой стране будет надежным вложением своих средств.
Недвижимость в Испании
В связи с банковским кризисом в Испании, на сегодняшний день сократился объем строительства, многие строительные и риэлтерские компании покинули рынок, а цены приостановили свой рост. Как считают эксперты, с 2008 года в Испании наступил наиболее благоприятный момент для тех, кто покупает недвижимость, а не продает. Наблюдавшийся в течение десяти лет бурный ажиотаж на рынке испанского жилья закончился в 2007 году. Вместе с ним прекратился рост цен, а в некоторых районах стоимость квадратных метров стала ощутимо ниже.
Эксперты полагают, что эта тенденция продержится еще несколько лет. Поэтому инвестировать деньги и получить быструю прибыль в этой ситуации не получится. Но подыскать квартиру или виллу на средиземноморском побережье по достаточно привлекательной цене теперь стало гораздо реальнее, чем несколько лет назад.
Цены на недвижимость
Изучая цены, нужно помнить, что рынок недвижимости Испании очень мозаичен и может сильно различаться в зависимости от региона страны и вида недвижимости.
Наиболее экономичные предложения можно найти на побережье Costa Blanca, считающееся излюбленным местом русских туристов. Очень плотная застройка, шум и пробки определяют невысокую, по сравнению с другими районами, цену на недвижимость. Как показывает статистика, в курортном городе Торревьеха на Costa Blanca квадратный метр жилья в среднем оценивается в 1849 евро. А наиболее дорогим городом этого побережья является Бенидорм, где средняя стоимость квадратного метра – 3153 евро. Побережьем с умеренными ценами также считается Costa Calida, квадратный метр жилья там оценивается в среднем в 1995 евро.
Из всех категорий испанской недвижимости наибольший спад цен коснулся типовых апартаментов, расположенных на сильно застроенных береговых территориях.
Несколько другая картина наблюдается в сегменте дорогих вилл и апартаментов престижных районов. На «элитных» побережьях Costa Brava и Costa Daurada цены на недвижимость по-прежнему очень высоки. Стоимость квадратного метра на этих курортах колеблется вокруг 3000 евро.
Виза
Для получения визы в Испанию необходимы следующие документы: загранпаспорт, анкета, фотография, медицинский полис на 30 000 евро, справка с места работы о доходах, свидетельство о наличии суммы из расчета 60 евро/сутки, копии авиабилетов, подтверждение бронирования отеля.
Владелец испанской недвижимости, а также члены его семьи, имена которых занесены в купчую, могут получить визу общим сроком пребывания в Испании не более 180 дней в году.
ВНЖ с правом работы в Испании можно получить следующим образом: при регистрации фирмы в этой стране; при наличии трудового контракта с испанским работодателем (в этом случае срок действия ВНЖ будет равняться сроку действия трудового контракта).
Также получение ВНЖ становится более реальным по истечении пяти лет с момента покупки недвижимости в этой стране.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Испании более прост, нежели в Германии. Основные его этапы следующие: выбор объекта; проверка юридической чистоты; открытие банковского счета; составление предварительного договора и оплата аванса; получение идентификационного номера иностранца для оформления сделки у нотариуса; подписание окончательного договора и выплата оставшейся суммы; регистрация документов в реестре собственности и регистрация объекта в кадастровом органе.
Налогообложение
Приобретая недвижимость в Испании, вы уплачиваете 7% от цены, указанной в договоре купли-продажи (при этом есть некоторые различия в уплате налога на жилье, приобретенное в новостройке, и вторичное жилье); услуги нотариуса – 1% от стоимости приобретенной недвижимости; ежегодный муниципальный налог, ставка которого зависит от кадастровой стоимости объекта; ежегодный налог на наличие имущества (в данном случае – недвижимости), ставка которого также рассчитывается в зависимости от стоимости вашей недвижимости.
Прогнозы на будущее
Специалисты прогнозируют, что подобная ситуация со снижением цен продержится в среднем еще полтора года. Затем цены на испанскую недвижимость, а особенно в привлекательных курортных районах, снова пойдут вверх. Поэтому через несколько лет Испания снова будет привлекательна для иностранных инвесторов.
Подводя итог, скажем, что из стран, перечисленных в данной статье, для инвестиций в краткосрочной перспективе наиболее подходит Болгария, где наблюдается стабильный рост цен на рынке недвижимости. Германия будет отличным решением для тех, кто, главным образом, хочет обезопасить свои сбережения путем их вложения в надежный рынок немецкой недвижимости. Испания, как один из ведущих мировых курортов, в будущем вернет свою привлекательность для инвесторов, а, учитывая длительный период курортного сезона, владелец испанской недвижимости может получать неплохую прибыль от аренды.
Итак, предложения на рынке зарубежной недвижимости очень разнообразны. Так что размышляйте, выбирайте и воплощайте свою мечту!
Подписаться на:
Сообщения (Atom)