В этой стране живут самые улыбчивые люди на планете, здесь самая низкая инфляция, а еще здесь круглый год лето. Местные жители называют ее «the lucky country», что в переводе означает «удачливая страна». Как действовать тем, кто решил приобрести недвижимость в Австралии, чтобы их покупке сопутствовала характерная австралийская удача? В этом разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость
Палитра предложений для потенциальных покупателей жилья в Австралии на сегодняшний день довольно обширна. На продажу предлагается недвижимость на любой вкус – от шикарных квартир в эксклюзивных проектах до скромных студий и апартаментов. Большой популярностью пользуются частные дома. Средняя цена австралийского дома площадью 180 квадратных метров в настоящее время колеблется в районе 460 тыс. австралийских долларов. Средняя стоимость апартаментов составляет около 365 тыс. австралийских долларов, этот вид недвижимости в Австралии также пользуется популярностью у иностранных покупателей.
Цены на недвижимость в Австралии очень демократичны, здесь подразумевается не их доступность, а широкий разброс. Наиболее популярные австралийские города – Сидней, Мельбрун и Брисбан, в последнее время растет популярность Перта.
По данным компании Australian Property Monitors в первой половине 2008 года средняя цена дома в национальной валюте – австрийских долларах (AUD) составляла: в Сиднее – примерно 680 тыс.; в Мельбруне и Брисбане – в районе 550 тыс.; в Перте – около 640 тыс.; в Канберре и Дарвине – от 575 до 612 тыс.; в Аделаиде – примерно 512 тыс.; в Хобарде наиболее низкая стоимость – в районе 325 тыс. AUD.
Средняя стоимость апартаментов (в AUD): в Сиднее – 450 тыс.; в Мельбруне – 412 тыс.; в Брисбане – 400 тыс.; в Аделаиде – 325 тыс.; в Канберре – 425 тыс.; в Перте – 450 тыс.; в Хобарде – 275 тыс.; в Дарвине – 400 тыс.
В настоящее время средняя цена квадратного метра в этом государстве – $3-3,5 тыс.; престижной недвижимости – от $6 тыс.
На стоимость недвижимости в Австралии оказывают влияние многие факторы, в частности, география ее расположения: чем ближе к крупным городам, тем дороже объекты, также большое значение имеет степень удаленности жилья от моря. В пригородах стоимость жилья примерно в два раза ниже, чем в столицах.
В Австралии природа практически везде соседствует с цивилизацией, что обусловлено, в том числе, и национальной политикой. Поэтому на выбор места жительства определяющее значение оказывает не окружающие красоты и природные достопримечательности – этого достаточно в каждом штате, а, скорее, расположение работы (в случае переезда на ПМЖ), места учебы или индивидуальные предпочтения. Так, например, еще недавно в рейтинге популярности неизменным лидером был деловой Сидней, однако в последние годы возвышается Квинсленд, а именно курортный Gold Coast (Золотой Берег), пользующийся славой у иностранных покупателей, которые приобретают недвижимость для отдыха и периодического проживания. Некоторые исследователи уверенны, что именно Квинсленд может в будущем стать наиболее дорогим австралийским штатом.
Времена года в Австралии противоположны европейским: температура воздуха достигает своего пика в декабре-январе, а наименьшего значения – в июне-августе. Впрочем, зима в Австралии совсем не то, к чему привыкли россияне, в самое холоднее время года столбик термометра не опускается ниже 12-13 градусов Цельсия, а средняя температура зимой – 20-23 градусов выше нуля.
Законодательство
Любой иностранный гражданин имеет право приобретать недвижимость в Австралии с плана (на этапе постройки), а также готовые объекты, где никто еще не жил. Также можно купить земельный участок, но только под застройку; при покупке необходимо предъявить план дома, при этом строительство должно начаться не позднее одного года с момента покупки. Помимо этого иностранец имеет право купить старую нежилую недвижимость, снести ее и построить на этом месте новую, большей площади. При этом на строительство должна пойти сумма, равная как минимум половине той, что была уплачена за покупку.
Сделка купли-продажи в Австралии должна быть разрешена особым органом – Инвестиционным наблюдательным советом (Foreign Investment Review Board – FIRB). Для получения разрешения необходимо подать заявление на специальном бланке (форма R3). Решение обычно принимается в течение месяца с момента подачи заявления. В большинстве случаев застройщики сами получают разрешение продавать объекты строящейся недвижимости иностранцам; причем по закону только половина квартир в возводимом здании может быть представлена к продаже для иностранных граждан. В случае малоэтажного строительства это правило также действует, к продаже допускается только 50% частных домов на участке застройки. Если застройщик получил разрешение на продажу недвижимости иностранцам, тем уже не придется самостоятельно оформлять это разрешение при покупке объекта непосредственно у застройщика.
МирСоветов обращает ваше внимание, что покупка вторичной недвижимости в Австралии возможна для иностранца только при наличии у него любой действительной временной визы, срок действия которой не менее 12 месяцев на момент выдачи разрешения FIRB на покупку данного объекта. При этом к моменту окончания срока действия временной визы объект должен быть продан, в противном случае к хозяину недвижимости будут применены особые меры, вплоть до принудительной депортации. Приобретенный объект может использоваться только для постоянного проживания его непосредственного владельца. Сдача недвижимости в аренду запрещена, также хозяин не имеет права переехать, не продав жилье. Как правило, вторичное жилье выставляется на продажу агентствами по недвижимости; при этом комиссию за услуги посредников (обычно это 2 или 3% от стоимости жилья) платит продавец, попросту включая ее в стоимость объекта. Несмотря на это цены на вторичную недвижимость в Австралии все-таки на порядок ниже стоимости новых объектов – в среднем в полтора раза.
Право покупать вторичную недвижимость без разрешения FIRB имеют иностранные студенты университетов Австралии (при наличии на момент совершения сделки действительной студенческой визы сроком более 12 месяцев). Объект должен быть расположен вблизи учебного заведения, его стоимость объекта не может превышать 300 тыс. AUD. После покупки студент по закону не может проживать в ином месте, в случае его переезда, а также к сроку окончания действия визы объект должен быть продан.
Процесс покупки недвижимости в Австралии
Для покупки первичного объекта австралийской недвижимости вам необходимо уплатить первоначальный депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Сама сделка может осуществляться по двум вариантам.
Первый заключается в том, что для совершения покупки вы не выезжаете в Австралию, а выбираете объект на сайте той или иной строительной компании. После того, как объект выбран, вам предстоит связаться с представителем компании-застройщика и получить от него всю необходимую информацию о заинтересовавшей вас недвижимости. Вам на подпись будет выслан контракт, после того, как вы подпишете его и отошлете обратно строительной компании, необходимо перечислить 1% от стоимости недвижимости на счет застройщика. После этого по правилам вы должны предоставить право вести ваши дела юристу, работающему в том австралийском штате, где вы покупаете недвижимость. В свою очередь, компания-застройщик также передает право ведения сделки своему юристу. В дальнейшем процесс купли-продажи осуществляется между двумя юристами, каждый из которых должен иметь лицензию в данном штате. Найти юриста, представляющего ваши интересы, можно в электронных источниках, например, через соответствующие форумы. У него же вы можете получить консультацию по всем вопросам покупки.
Через некоторое время с того момента, как вы внесете 1% от стоимости недвижимости, вам предстоит перечислить на счет компании-застройщика еще 9% от стоимости покупаемого объекта. Из документов для подписания контракта с застройщиком вам необходим только паспорт. Пока длится строительство, вы имеете право переуступить право на владение объектом, уплатив при этом от 2 до 3% от его стоимости в государственную казну.
Когда ваша квартира будет введена в эксплуатацию, вы должны будете оплатить оставшиеся 90% стоимости объекта. Если вы не сделаете этого, ваш контракт будет считаться недействительным. Первоначальный депозит в этом случае не возвращается.
Если же вы хотите перед покупкой лично осмотреть заинтересовавший вас объект недвижимости, вам необходимо получить визу и прибыть в Австралию, предварительно оплатив 1% от стоимости недвижимости на счет компании-застройщика. В таком варианте процесс купли-продажи будет практически аналогичным описанному выше, за исключением в того, что вы лично ознакомитесь с документами и посмотрите интересующий вас объект.
Если вы покупаете уже построенное жилье, то после оплаты первоначального 10%-ного депозита вы вносите оставшуюся сумму согласно договоренности с компанией-застройщиком, обычно в течение 1-3 месяцев после первого взноса.
Если вы покупаете недвижимость через посредников, имейте в виду, что согласно австралийским законам агент по недвижимости или агентство непременно должны иметь лицензию и разрешение работать именно в этом штате. В то же время в Совете регулирования иностранных инвестиций следует уточнить, имеют ли иностранные граждане право купить заинтересовавший вас объект. Свои услуги риэлтеры оценивают в среднем в 1,5-2% от стоимости недвижимости; за эти деньги посредник предложит вам варианты недвижимости по вашим индивидуальным запросам, организует вам осмотр понравившихся объектов, а когда вы выберете среди них наиболее подходящий, поможет оформить сделку купли-продажи. Непосредственно для заключения контракта об оказании услуг риэлтерским агентством вам понадобится лишь документ, удостоверяющий личность; если вы будете приобретать недвижимость в кредит (иностранным гражданам кредит на жилье также выдается), в процессе оформления сделки пакет документов может значительно увеличиться.
Обычно для получения кредита необходимо удостоверение личности, контракт на покупку жилья, документ, подтверждающий оплату депозита (в большинстве случаев сумма депозита составляет 30% от стоимости недвижимости), и сведения о доходах. В качестве информации о доходах могут выступать бланки с указанием заработной платы и контракт с места вашей работы или бухгалтерские отчеты компании за последние два года, если вы индивидуальный предприниматель. Ипотечные кредиты выдаются банками на срок до 30 лет под 8-9% годовых.
После совершения сделки собственник получает на руки договор купли-продажи, который подтверждает право его владения данной недвижимостью.
Обращаем ваше внимание, что дополнительные расходы при покупке недвижимости тем меньше, чем меньше степень готовности жилья. Таким образом, при покупке жилья на стадии строительства вы платите налог, равный в среднем 1% от стоимости объекта; если же недвижимость уже построена, этот налог может вырасти до 2,5%. Помимо этого существует гербовые сборы, составляющие в разных случаях от 1,4 до 5,5% от стоимости жилья. В общей сложности дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости в Австралии, могут составить до 9% от стоимости объекта.
Как происходит покупка объекта вторичной недвижимости? Прежде всего, вам необходимо уплатить в агентство по недвижимости небольшой депозит, как свидетельство того, что вы действительно хотели бы купить данный объект (размер депозита колеблется в районе одной тысячи AUD). Большое значение при покупке вторичной недвижимости приобретает умение торговаться; так, если вы не согласны на цену, назначенную хозяином дома, можете называть ту, которую сами считаете подходящей. Велика вероятность, что именно по ней вы и приобретете данный объект, так как хозяева вторичной недвижимости в Австралии идут на уступки.
Как и в случае с первичной недвижимостью, договор купли-продажи вторичного объекта составляют два юриста – со стороны продавца и со стороны покупателя, то есть с вашей. Также в составлении документа участвует и агент по недвижимости. В его обязанности входит, прежде всего, переговорить с хозяином объекта на тему снижения заявленной им цены. В зависимости от исхода переговоров возможны три варианта: получено согласие продавца на продажу объекта по вашей цене; найден компромисс между продавцом и покупателем и определена цена, которая устраивает обе стороны; контракт отклонен, и в этом случае покупателю должны вернуть его первоначальный депозит.
День, когда продавец и покупатель подписывают контракт, считается «нулевым». Отсчитывая от него и по окончанию четвертого дня, длится период ожидания, в течение которого покупатель имеет право отказаться от контракта. В случае отказа покупатель, т.е. вы, уплачиваете 0,25% от стоимости объекта, указанной в контракте.
С нулевого по седьмой (или по четырнадцатый день, если это предусматривает контракт), по инициативе покупателя может быть проведена инспекция покупаемого объекта с целью выявления скрытых дефектов в нем. В любой день указанного периода вы можете самостоятельно пригласить независимого инспектора для проведения процедуры, которая будет стоить от 300 до 400 AUD. Можно этого и не делать, но МирСоветов всё же рекомендует это сделать, во избежание ситуации, когда после покупки выявится, что понравившийся вам дом буквально трещит по швам. В ходе инспекции вы получите на руки документ, в котором будет указано реальное состояние объекта. На основе этих данных вы можете отказаться от контракта, ничего при этом не теряя, потребовать устранить дефекты или снизить цену. Важно не опоздать с предъявлением документа, он должен быть обнародован не позднее 17 часов последнего дня указанного периода.
Другим немаловажным моментом является финансирование покупки объекта. Если у вас недостаточно собственных средств, вам необходимо узнать о возможности предоставления вам кредита местным банком до того, как приступать к поиску недвижимости. C нулевого по четырнадцатый (или по двадцать первый, если это подразумевает контракт) день вам необходимо получить согласие банка о дополнительном финансировании, так как если вы вовремя не внесете полную стоимость приобретаемой недвижимости, то к вам могут применяться штрафные санкции. Если в указанный период банк вам отказал, ваш контракт перестает действовать, но вы при этом ничего не теряете.
Банк проводит собственную инспекцию жилища с целью определения его реальной стоимости. Если он оценивает объект ниже, чем указано в вашем контракте, вы вправе потребовать пересмотра стоимости или отказаться от контракта без потерь.
Начиная с 17.00 четырнадцатого (или двадцать первого) дня ваш контракт начинает действовать без ограничений. На следующий день вы должны внести остальную часть денег за объект недвижимости. Ваш юрист и юрист продавца начинают оформлять сделку купли-продажи, а вы формально становитесь владельцем объекта. Когда процесс купли-продажи завершится окончательно – зависит от условий контракта. Максимальный срок окончательного вступления нового владельца в свои права – 60-ый день, если отсчитывать от нулевого, то есть через два месяца после подписания контракта.
В тот день, когда ваш контракт начнет действовать без ограничений, желательно позаботиться о его страховке, которую, вероятнее всего, вы сможете оформить бесплатно. Это делается для того, чтобы обезопаситься на тот период, когда вы являетесь владельцем лишь формально, не проживая там фактически. Если объект в это время каким-то образом пострадает, вы сможете потребовать возмещения убытков. То же самое касается и объектов первичной недвижимости, уже построенных, но не заселенных – их тоже необходимо страховать на случай непредвиденных обстоятельств.
Виза
Подходящий вам объект можно искать непосредственно на месте, отправившись на «зеленый континент», или штудируя сайты компаний, специализирующихся на продаже недвижимости в Австралии. Самый простой способ получения визы – оформить туристическую, которая дает вам право находится на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Для получения визы необходимо заполнить заявление по форме 48 R, оплатить визовый сбор (75 австралийских долларов по курсу в рублях), предоставить копию или оригинал действующего загранпаспорта, все предыдущие загранпаспорта или их копии, копию информационных страниц российского паспорта, доказательства своей финансовой состоятельности (например, выписку из банковского счета, документы с места работы о доходах за три последних месяца и т.д.), сведения с места работы о занимаемой должности, окладе, характере предоставленного отпуска. Также необходима медицинская страховка.
Если у вас уже есть контракт с застройщиком, подтверждающий ваше желание купить тот или иной объект недвижимости, вы можете предоставить его в Департамент Иммиграции Австралии в качестве основания вашей поездки. Это существенно сократит и облегчит вам сроки выдачи визы.
Так как покупка жилья в Австралии не дает права автоматического получения вида на жительство, оформлять визу, позволяющую вам находиться на территории государства, придется отдельно. Если вы не собираетесь работать в Австралии или открывать там собственный бизнес, а покупаете жилье с целью периодического отдыха на «зеленом континенте», вам идеально подойдет мультигодовая туристическая виза, разрешающая на протяжении 12 месяцев въезжать на территорию страны столько раз, сколько вы захотите. При этом непрерывно вы можете пребывать на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи в Австралии составляют в среднем 50-90 австралийских долларов в неделю (в расчете на семью из трех человек). Стоимость варьируется в зависимости от площади и характера жилища.
Затраты на коммунальные платежи в Австралии, если сравнивать с Европой, не очень высокие. Например, семья из трех человек платит раз в квартал за воду — 130 долларов, за газ в зимний период – 400 долларов, летом – 150. Электричество летом, благодаря кондиционеру, обходится в 400 долларов, зимой – в 200 долларов.
Прогнозы
Снижения цен на австралийское жилье вряд ли стоит ожидать; федеральное правительство уже предприняло ряд мер по сохранению рынка недвижимости. Значительная сумма была выделена для стимулирования экономики государства, важным составляющим которой является покупка недвижимости иностранцами. В настоящее время наблюдается некоторый спад цен лишь на эксклюзивную курортную недвижимость. В то же время становится сложнее оформить ипотеку на покупку австралийской недвижимости; не исключено, что увеличатся сроки выдачи кредитов и вырастет количество отказов. По прогнозам некоторых специалистов в последующий период цены на недвижимость в Австралии застынут на уровне первой половины 2008 года.
Показаны сообщения с ярлыком можно. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком можно. Показать все сообщения
понедельник, 24 января 2011 г.
четверг, 13 января 2011 г.
Анализ и обзор рынка недвижимости осень 2008
3aкoнчилocь лeтo, нacтупaeт дoлгaя и дoждливaя oceнь. Сaмoe врeмя пoдвecти итoги и пocмoтрeть, кaкиe измeнeния прoизoшли нa рынкe нeдвижимocти к ceнтябрю. Baшeму внимaнию прeдcтaвляeтcя oтчeт o coбытиях рынкa. B дaннoм oпиcaнии будут рaccмoтрeны ocнoвныe измeнeния нa рынкe нeдвижимocти, прoизoшeдшиe зa пocлeдниe нecкoлькo мecяцeв, a тaк жe будeт прoизвeдeнa пoпыткa крaткocрoчнoгo прoгнoзa.
События рынка недвижимости прошлых лет
Рaccмoтрeниe coбытий рынкa нaчнeм c вoзврaтa в прoшлoe. Haпoмним, кaкиe coбытия прoиcхoдили c цeнaми нa жильe в прoшлыe гoды. B 2003 гoду цeны нa недвижимость в Mocквe пoдрocли пo cрaвнeнию c июльcкими цeнaми нa цeлых 3%, при уcлoвии тoгo, чтo cпрoc нa нee прoдoлжaл рacти, a прeдлoжeниe, нaпрoтив, умeньшaлocь. Haвeрнoe, мнoгиe пoмнят, чтo пocлe oпиcaнных coбытий цeны нa жильe прoдoлжaли рacти вcю oceнь 2003 гoдa. 2004 гoд нe измeнил нaмeтившeйcя тeндeнции рocтa и тaк жe нe пoрaдoвaл cнижeниeм цeн нa жильe и кoммeрчecкую нeдвижимocть. Чтo жe принec aвгуcт 2005 гoдa?
Стoимocть жилья прoдoлжaлa рacти и увeличилacь нa 2% пo cрaвнeнию c июлeм 2005. Тaким oбрaзoм, cрeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa в гoрoдe Mocквe cтaлa ужe бoльшee 2000 дoллaрoв. Отмeтим, чтo цeнa в aвгуcтe 2003 былa вceгo лишь 1300$. Тaким oбрaзoм, рocт cтoимocти зa 2 гoдa cocтaвил 50%. Тaкиe прoцeccы нe мoгли oбoйти cтoрoнoй рынoк нeдвижимocти. Рocт цeн в тeчeниe aвгуcтa 2005, пo мнeнию экcпeртoв, пocлужил тoлчкoм для рeзкoгo увeличeния цeн нa прoтяжeнии вceй oceни и зимы 2005-2006 гoдoв. Авгуcт 2007 нeмнoгo oтличaлcя oт cвoих прeдшecтвeнникoв – цeнa нa жильe в aвгуcтe упaли нa 0,3% пo cрaвнeнию c июлeм. Причинoй тoгo, нaпoмним, cтaлa cтaгнaция (и кoррeкция cтoимocти нeдвижимocти в Mocквe), зaкoнчившaяcя кaк рaз в нaчaлe oceни тoгo гoдa.
Обзор рынка недвижимости август 2008
Итaк, вeрнeмcя в нaшe врeмя и рaccмoтрим coбытия aвгуcтa 2008 гoдa. Пo зaявлeниям cпeциaлиcтoв, рocт цeн нa жильe в Mocквe в aвгуcтe пo cрaвнeнию c июлeм cocтaвил 2,7%, чтo нeзнaчитeльнo мeньшe рocтa цeн в июлe. Крoмe тoгo, cтoит oтмeтить, прирocт цeн умeньшaeтcя c кoнцa aпрeля этoгo гoдa.
Тaким oбрaзoм, aнaлиз цeн нeдвижимocти в Mocквe зa пoлгoдa пoзвoляeт cкaзaть, чтo рынoк мeдлeннo, нo идeт нa cпaд. Похожaя cитуaция cложилacь в 2006 году, когдa нaчaло зимы ознaмeновaлоcь и нaчaлом cтaгнaции.
Еcли провecти aнaлиз цeн по типaм жилья, то cрaзу видно нecколько тeндeнций.
Роcтa цeн нa элитноe жильe cрaвнялcя c роcтом цeн нa вторичноe (типовоe) жильe.
Оcобeнно умeньшилиcь тeмпы роcтa нa однокомнaтныe квaртиры, a тaк жe нa «cпaльныe» рaйоны.
Вторичное жилье
Bторичноe жильe – caмый большой ceгмeнт рынкa жилой нeдвижимоcти. Продaжa и покупкa тaкого жилья – обязaтeльнaя cтупeнь в жизни любого уcпeшного чeловeкa. 28 aвгуcтa 2008 годa cоcтоялacь конфeрeнция «Рынок нeдвижимоcти: Ситуaция, тeндeнции, прогноз», проходившaя нa Крacнопрecнeнcкой нaбeрeжной. Haиболee интeрecныe зaявлeния cдeлaли cрaзу нecколько чeловeк. Пeрвый из них – вицe-прeзидeнт Роccийcкой гильдии риэлторов Конcтaнтин Апрeлeв. По eго зaявлeнию, пeрeломный момeнт нa рынкe нeдвижимоcти нe произошло, но aвгуcт принec нeмaло нового. Тaк, по cловaм К. Апрeлeвa, фaкторы, влияющиe нa цeновую cитуaцию, cильно измeнилиcь. Это хорошо видно нa примeрe eго отчeтов зa июль и aвгуcт: в июлe было нaзвaно пять фaкторов, cпоcобcтвующих роcту, и лишь один – против, в то врeмя кaк в aвгуcтe пeрвых cтaло вceго лишь три, a влияющих нa пaдeниe – ужe чeтырe. Подводя итог cвоeго выcтуплeния, aвтор зaявил, что вeроятноcть cтaбилизaции цeн к концу 2008 годa cоcтaвит ни много ни мaло – 50%.
Конeчно, нeобходимо отмeтить, что роcт вce-тaки cоcтaвит 2%, которыe отводятcя нa инфляцию. 30% были отвeдeны К. Апрeлeвым нa cнижeниe цeн (порядкa 2% в мecяц), a оcтaвшиecя 20% - нa вeроятный роcт цeн болee двух процeнтов в мecяц. Bтороe интeрecноe зaявлeниe cдeлaл профeccор РЭА имeни Г.B. Плeхaновa Гeннaдий Стeрник. Haпомним, eго прошлогодний прогноз нa цeны жилья были дecять тыcяч доллaров зa квaдрaтный мeтр. B eго новом зaявлeнии говорилоcь, что цeнa мeтрa жилья будeт нeуклонно рacти и к 2010 году cоcтaвит 8800 доллaров. Оcновывaяcь нa дaнных холдингa «Mиэль», Г. Стeрник cообщил, что цeнa мeтрa ceйчac – 7055 доллaров.
Анализ рынка недвижимости
Тaк жe вaжный доклaд был опубликовaн компaниeй «WELHOME». Пeрвыe воceмь мecяцeв 2008 годa ничeго кaрдинaльно нe измeнили нa рынкe элитного жилья. Ha оcновe опубликовaнного доклaдa можно отмeтить cлeдующee:
Оcновнaя мacca коттeджных поceлков удaлeнa от MКАД нa 11-35 км. Большaя чacть из них (около 55%) нaходитcя нa рaccтоянии 20км и дaлee, при чeм этa цифрa c кaждым годом увeличивaeтcя.
Hоворижcкоe нaпрaвлeниe удeрживaeт позиции по прeдложeниям пeрвичной элитной нeдвижимоcти. 3a ним идут Рублeво-Уcпeнcкоe, Дмитровcкоe, Mинcкоe, Киeвcкоe.
По зaявлeниям aнaлитиков компaнии «WELHOME», роcт цeн до концa годa будeт около 8-10%, причeм оcновнaя доля придeтcя нa ceнтябрь.
Ha оcновaнии проaнaлизировaнных мaтeриaлов можно cдeлaть cлeдующиe выводы. Ситуaция нa рынкe нeдвижимоcти cтолицы очeнь нaпоминaeт cитуaцию 2006 годa, когдa вмecто знaчитeльного подъeмa цeн произошeл зacтой рынкa. И проиcходящee ceйчac торможeниe рынкa дeлaeт дaнный cцeнaрий вce болee возможным. Кромe того, уcиливaют опaceния и рacпрeдeлeниe цeн по типaм жилья.
Ha оcновaнии прeдыдущих лeт можно зaявить, что тaкоe положeниe нa рынкe хaрaктeризуeт будущую cтaбилизaцию, когдa caмой быcтро дорожaющeй нeдвижимоcтью cтaновитcя элитноe жильe, котороe чaщe вceго дорожaeт c зaдeржкой. Тaк жe вaжно отмeтить, что aнaлитики, cобрaвшиecя нa конфeрeнции «Рынок нeдвижимоcти: Ситуaция, тeндeнции, прогноз», зaявили, что готовы объeдинитьcя c aгeнтcтвaми по нeдвижимоcти, чтобы нe допуcтить огромный роcт цeн. Об этом зaявил Дмитрий Тaгaнов, упомянув тaкжe, что тaкоe ужe было cдeлaно в 2007 году, когдa риэлторы cовмecтно c aнaлитикaми нe позволили умeньшитьcя cпроcу нa жильe.
События рынка недвижимости прошлых лет
Рaccмoтрeниe coбытий рынкa нaчнeм c вoзврaтa в прoшлoe. Haпoмним, кaкиe coбытия прoиcхoдили c цeнaми нa жильe в прoшлыe гoды. B 2003 гoду цeны нa недвижимость в Mocквe пoдрocли пo cрaвнeнию c июльcкими цeнaми нa цeлых 3%, при уcлoвии тoгo, чтo cпрoc нa нee прoдoлжaл рacти, a прeдлoжeниe, нaпрoтив, умeньшaлocь. Haвeрнoe, мнoгиe пoмнят, чтo пocлe oпиcaнных coбытий цeны нa жильe прoдoлжaли рacти вcю oceнь 2003 гoдa. 2004 гoд нe измeнил нaмeтившeйcя тeндeнции рocтa и тaк жe нe пoрaдoвaл cнижeниeм цeн нa жильe и кoммeрчecкую нeдвижимocть. Чтo жe принec aвгуcт 2005 гoдa?
Стoимocть жилья прoдoлжaлa рacти и увeличилacь нa 2% пo cрaвнeнию c июлeм 2005. Тaким oбрaзoм, cрeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa в гoрoдe Mocквe cтaлa ужe бoльшee 2000 дoллaрoв. Отмeтим, чтo цeнa в aвгуcтe 2003 былa вceгo лишь 1300$. Тaким oбрaзoм, рocт cтoимocти зa 2 гoдa cocтaвил 50%. Тaкиe прoцeccы нe мoгли oбoйти cтoрoнoй рынoк нeдвижимocти. Рocт цeн в тeчeниe aвгуcтa 2005, пo мнeнию экcпeртoв, пocлужил тoлчкoм для рeзкoгo увeличeния цeн нa прoтяжeнии вceй oceни и зимы 2005-2006 гoдoв. Авгуcт 2007 нeмнoгo oтличaлcя oт cвoих прeдшecтвeнникoв – цeнa нa жильe в aвгуcтe упaли нa 0,3% пo cрaвнeнию c июлeм. Причинoй тoгo, нaпoмним, cтaлa cтaгнaция (и кoррeкция cтoимocти нeдвижимocти в Mocквe), зaкoнчившaяcя кaк рaз в нaчaлe oceни тoгo гoдa.
Обзор рынка недвижимости август 2008
Итaк, вeрнeмcя в нaшe врeмя и рaccмoтрим coбытия aвгуcтa 2008 гoдa. Пo зaявлeниям cпeциaлиcтoв, рocт цeн нa жильe в Mocквe в aвгуcтe пo cрaвнeнию c июлeм cocтaвил 2,7%, чтo нeзнaчитeльнo мeньшe рocтa цeн в июлe. Крoмe тoгo, cтoит oтмeтить, прирocт цeн умeньшaeтcя c кoнцa aпрeля этoгo гoдa.
Тaким oбрaзoм, aнaлиз цeн нeдвижимocти в Mocквe зa пoлгoдa пoзвoляeт cкaзaть, чтo рынoк мeдлeннo, нo идeт нa cпaд. Похожaя cитуaция cложилacь в 2006 году, когдa нaчaло зимы ознaмeновaлоcь и нaчaлом cтaгнaции.
Еcли провecти aнaлиз цeн по типaм жилья, то cрaзу видно нecколько тeндeнций.
Роcтa цeн нa элитноe жильe cрaвнялcя c роcтом цeн нa вторичноe (типовоe) жильe.
Оcобeнно умeньшилиcь тeмпы роcтa нa однокомнaтныe квaртиры, a тaк жe нa «cпaльныe» рaйоны.
Вторичное жилье
Bторичноe жильe – caмый большой ceгмeнт рынкa жилой нeдвижимоcти. Продaжa и покупкa тaкого жилья – обязaтeльнaя cтупeнь в жизни любого уcпeшного чeловeкa. 28 aвгуcтa 2008 годa cоcтоялacь конфeрeнция «Рынок нeдвижимоcти: Ситуaция, тeндeнции, прогноз», проходившaя нa Крacнопрecнeнcкой нaбeрeжной. Haиболee интeрecныe зaявлeния cдeлaли cрaзу нecколько чeловeк. Пeрвый из них – вицe-прeзидeнт Роccийcкой гильдии риэлторов Конcтaнтин Апрeлeв. По eго зaявлeнию, пeрeломный момeнт нa рынкe нeдвижимоcти нe произошло, но aвгуcт принec нeмaло нового. Тaк, по cловaм К. Апрeлeвa, фaкторы, влияющиe нa цeновую cитуaцию, cильно измeнилиcь. Это хорошо видно нa примeрe eго отчeтов зa июль и aвгуcт: в июлe было нaзвaно пять фaкторов, cпоcобcтвующих роcту, и лишь один – против, в то врeмя кaк в aвгуcтe пeрвых cтaло вceго лишь три, a влияющих нa пaдeниe – ужe чeтырe. Подводя итог cвоeго выcтуплeния, aвтор зaявил, что вeроятноcть cтaбилизaции цeн к концу 2008 годa cоcтaвит ни много ни мaло – 50%.
Конeчно, нeобходимо отмeтить, что роcт вce-тaки cоcтaвит 2%, которыe отводятcя нa инфляцию. 30% были отвeдeны К. Апрeлeвым нa cнижeниe цeн (порядкa 2% в мecяц), a оcтaвшиecя 20% - нa вeроятный роcт цeн болee двух процeнтов в мecяц. Bтороe интeрecноe зaявлeниe cдeлaл профeccор РЭА имeни Г.B. Плeхaновa Гeннaдий Стeрник. Haпомним, eго прошлогодний прогноз нa цeны жилья были дecять тыcяч доллaров зa квaдрaтный мeтр. B eго новом зaявлeнии говорилоcь, что цeнa мeтрa жилья будeт нeуклонно рacти и к 2010 году cоcтaвит 8800 доллaров. Оcновывaяcь нa дaнных холдингa «Mиэль», Г. Стeрник cообщил, что цeнa мeтрa ceйчac – 7055 доллaров.
Анализ рынка недвижимости
Тaк жe вaжный доклaд был опубликовaн компaниeй «WELHOME». Пeрвыe воceмь мecяцeв 2008 годa ничeго кaрдинaльно нe измeнили нa рынкe элитного жилья. Ha оcновe опубликовaнного доклaдa можно отмeтить cлeдующee:
Оcновнaя мacca коттeджных поceлков удaлeнa от MКАД нa 11-35 км. Большaя чacть из них (около 55%) нaходитcя нa рaccтоянии 20км и дaлee, при чeм этa цифрa c кaждым годом увeличивaeтcя.
Hоворижcкоe нaпрaвлeниe удeрживaeт позиции по прeдложeниям пeрвичной элитной нeдвижимоcти. 3a ним идут Рублeво-Уcпeнcкоe, Дмитровcкоe, Mинcкоe, Киeвcкоe.
По зaявлeниям aнaлитиков компaнии «WELHOME», роcт цeн до концa годa будeт около 8-10%, причeм оcновнaя доля придeтcя нa ceнтябрь.
Ha оcновaнии проaнaлизировaнных мaтeриaлов можно cдeлaть cлeдующиe выводы. Ситуaция нa рынкe нeдвижимоcти cтолицы очeнь нaпоминaeт cитуaцию 2006 годa, когдa вмecто знaчитeльного подъeмa цeн произошeл зacтой рынкa. И проиcходящee ceйчac торможeниe рынкa дeлaeт дaнный cцeнaрий вce болee возможным. Кромe того, уcиливaют опaceния и рacпрeдeлeниe цeн по типaм жилья.
Ha оcновaнии прeдыдущих лeт можно зaявить, что тaкоe положeниe нa рынкe хaрaктeризуeт будущую cтaбилизaцию, когдa caмой быcтро дорожaющeй нeдвижимоcтью cтaновитcя элитноe жильe, котороe чaщe вceго дорожaeт c зaдeржкой. Тaк жe вaжно отмeтить, что aнaлитики, cобрaвшиecя нa конфeрeнции «Рынок нeдвижимоcти: Ситуaция, тeндeнции, прогноз», зaявили, что готовы объeдинитьcя c aгeнтcтвaми по нeдвижимоcти, чтобы нe допуcтить огромный роcт цeн. Об этом зaявил Дмитрий Тaгaнов, упомянув тaкжe, что тaкоe ужe было cдeлaно в 2007 году, когдa риэлторы cовмecтно c aнaлитикaми нe позволили умeньшитьcя cпроcу нa жильe.
пятница, 28 мая 2010 г.
Покупка жилой недвижимости в Швейцарии
Швейцария – это небольшое государство в центральной Европе, насчитывающее всего лишь 7 миллионов жителей. Несмотря на то, что эта страна не имеет выхода к морю, ей есть чем привлечь туристов – шикарные горные курорты, чистейшие озера, масса достопримечательностей, несравненные сыры, самые точные в мире часы. Более миллиона туристов в течение года бывают здесь. Но не только. Многие мечтают о собственном домике в горах или на берегу озера. А многие инвесторы скупают недвижимость с целью выгодного вложения денег. Но в отличие от покупки зарубежной недвижимости в других странах Европы, для большинства людей совершить сделку купли-продажи в Швейцарии не так-то просто, даже при наличии нужной суммы.
Насколько реально приобрести недвижимость в этом государстве? Какие подводные камни встречаются на пути покупателя? Об этом и пойдет речь в данной статье на МирСоветов.
Цены на недвижимость
В 80-е годы цены на недвижимость в Швейцарии были завышены из-за высокого спроса. В настоящее время они стали намного ниже. И как раз сейчас максимальный спрос на недвижимость в этой стране наблюдается как раз со стороны россиян.
В стране существует более 20 кантонов (регионов), и цены в них тоже существенно различаются. Во многих крупных городах, да и туристических центрах покупка недвижимости нерезидентами запрещена законом. В кантонах Вализ, Фрибург, Ват, Берн, Люцерн, Санкт-Галлен, Ноенбург, Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден, Юра, Швиц, Нидвальден, Тесин, Обвальден, Шаффхаузен, Аппенцель разрешено покупать недвижимость иностранцам. В среднем, цена квадратного метра квартиры от 4 до 10 тысяч швейцарских франков.
Швейцария многоязычна. В большинстве кантонов пользуются немецким языком, еще несколько говорят на французском, и только в одном кантоне среди большинства принят итальянский. Помимо этого государственным языком считается и реторманский, но услышать его можно довольно редко.
Если говорить о доступном широкому кругу жилье, то типовая однокомнатная квартира оценивается в 100 000 швейцарских франков (на сегодня 1 франк равен 0,84 долларам США). Трехкомнатная же обойдется вам в сумму свыше 400 000 франков, но при этом в ней будет сделан хороший ремонт, да и вид из окна порадует. Загородная вилла или дом вблизи популярных курортов обойдется вам в сумму не менее 2-3 миллионов швейцарских франков. Вообще цены имеют сезонный характер. Зимой, при наплыве туристов на горнолыжные курорты, цены на недвижимость в горных районах заметно возрастает. На стоимость жилья также влияет состояние здания, вид из окна, год постройки.
Тонкости законодательства
Процесс купли-продажи недвижимости в Швейцарии строго регулируется законом, который не очень-то соблаговолит иностранцам. Если вы не имеете вида на жительство в этой стране, то вам запрещено покупать недвижимость. Даже коренной житель Швейцарии не в праве покупать дом для вас и на ваше имя.
Кстати, получить вид на жительство в Швейцарии не так уж и просто, поданная заявка может рассматриваться в течение 5 лет. Если же кантон принял положительное решение, то оно распространяется и на членов вашей семьи, но только через 12 лет после этого вы сможете претендовать на гражданство. Без проблем получить вид на жительство могут инвесторы или предприниматели с годовым доходом более 100 тысяч долларов, при условии уплаты налогов в швейцарскую казну.
Поэтому наименее тернистый путь к приобретению недвижимости – зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и от ее имени приобрести недвижимость с наименьшими проблемами.
В Швейцарии разрешить или запретить вам сделку с недвижимостью – решают кантоны. Кстати, в списке кантонов, выдающих самое большое количество разрешений кантон Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден. Законом также установлен лимит жилой площади, которую может приобрести нерезидент: до 200 квадратных метров жилья и до 1000 квадратных метров земли. А также предусмотрен временной лимит: продать приобретенное жилье другому иностранцу вы сможете не ранее, чем через 5 лет, уплатив налог 18% от продажи.
Если вы приобретете недвижимость, вам откроют многократную туристическую визу. Однако находиться по ней в стране вы сможете 3-4 месяца в году, не более.
Всё о визах
Чтобы поехать в Швейцарию жителям СНГ, необходима виза. При чем шенгенская виза не подойдет, так как страна часов и шоколада не входит в Шенгенскую конвенцию. Для получения визы необходимо не позже чем за четыре дня до поездки (а лучше пораньше) предоставить в посольство ряд документов, после чего для принятия решения о выдаче визы посольство может вызвать вас лично на собеседование или запросить любые дополнительные документы.
В зависимости от цели вашего визита и вида получаемой визы (туристическая, деловая, гостевая) перечень документов варьируется. Приведем основной список необходимых документов:
загранпаспорт с личной подписью и свободными страницами;
одна фотография (цветная или черно-белая) размером 3х4;
для ребенка – свидетельство о рождении, в случае выезда без одного из родителей заверенную нотариусом доверенность второго родителя;
заявление-анкета;
приглашение делового партнера из Швейцарии (если есть);
справка с места работы с обязательным указанием оклада и должности;
авиабилеты, туристическая бронь.
МирСоветов должен заметить, что полный перечень документов необходимо предварительно уточнить в посольстве, так как он часто изменяется. Кстати, не забывайте, что при подаче заявления необходимо иметь все оригиналы документов с копиями.
Поиск объекта
Чтобы подыскать нужное вам жилье в Швейцарии, вовсе не обязательно ехать туда. В Интернете масса каталогов предложений жилой недвижимости на любой вкус и кошелек. Помимо широчайшего выбора вас еще ждут и консультации специалистов, которые ответят на любые ваши вопросы.
Если вы окончательно решили воспользоваться услугами агентства, сразу убедитесь, что вам подберут объекты недвижимости, соответствующие вашим пожеланиям, и организуют их показы в удобное для вас время (либо посредством прибытия в Швейцарию для осмотра, либо подробную презентацию в российском офисе фирмы); окажут помощь в получении визы и идентификационного номера иностранца; посодействуют в получении ипотечного кредита (если потребуется), предоставят юридические консультации на всех этапах процесса покупки. У солидных агентств обязательно есть офис в Швейцарии, хорошо отлажен процесс купли-продажи, имеются отзывы благодарных клиентов. Остерегайтесь мошенников и сразу оговорите, будут ли показы заинтересовавшей вас недвижимости бесплатными (многие агентства не предупреждают об этом), а стоимость услуг приемлема для вас.
Как видите, агентство существенно облегчает весь процесс покупки жилья – начиная с самого выбора и до совершения сделки. Поэтому если вы решили сэкономить и купить жилье самостоятельно – знайте, что это отнимет у вас массу времени и нервов.
Процесс покупки недвижимости
Итак, вы определились, что именно вы хотите приобрести. Если вы являетесь физическим лицом, то из документов вам потребуется лишь загранпаспорт. Для юридического лица нужны свидетельство (и копия) о госрегистрации и документы о передаче права подписи доверенному лицу.
Для того, чтобы начать процедуру оформления (которая длится около 2 месяцев), вы должны подписать с владельцем договор резервации, который подтверждает ваши серьезные намерения, и внести залог в сумме около 10%. Запомните, что, начиная с этого документа, вы все бумаги вы подписываете в присутствии независимого швейцарского нотариуса, который обычно ведет дело как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. После внесения залога (на трастовый счет независимого нотариуса), оформление необходимых бумаг берет на себя нотариус. Он обязан составить и отправить в кантон запрос на разрешение сделки (решение принимается около двух месяцев), проверить законность проводимой операции, и приступить к составлению договора купли-продажи.
До момента подписания договора купли-продажи, вы обязаны перечислить сумму сделки за исключением суммы залога на все тот же трастовый счет. И еще одно требование – на момент совершения сделки деньги должны находиться только в швейцарском банке, в противном случае вы обязаны предоставить гарантию любого швейцарского банка. Если вы не имеете возможности присутствовать при сделке, разрешается поручить ее заключение доверенному лицу или компании в Швейцарии, при условии наличия доверенности. После нотариус регистрирует соглашение в Земельной книге, и только тогда вы становитесь полноправным хозяином имущества. После приобретения жилья вы можете вселиться в него как сразу (если оно свободно), так и по соглашению с бывшим владельцем (но не позже двух месяцев).
Налогообложение, коммунальные платежи
Несмотря на то, что НДС в Швейцарии самый низкий в Европе и составляет 7,6%, при покупке недвижимости, вам придется потратиться, ведь налоги оплачивает покупатель. К ним относятся налог на передачу земельной собственности – 2-5%; расходы по занесению в реестр прав собственников – 0,5% и оплата нотариальных расходов 0,5-1%. Размер всех налогов варьируется в зависимости от кантона, так единого налога при покупке недвижимости в Швейцарии не существует.
Хочу сказать, что, купив дом, раз в год вы будете уплачивать: поземельный налог (до 0,6% оценочной стоимости); налог на имущество (до 0,5% вложенного капитала). МирСоветов обращает внимание на то, что вы будете обязаны также выплачивать подоходный налог, даже если жилье не сдавалось: ставка около 6% оценочной стоимости жилья, указанной при его покупке. Если же пускаете жильцов на время своего отсутствия (по закону разрешено не более 11 месяцев в году, на практике же выходит меньше), подоходный налог составит 17-46% от суммы аренды.
Помимо этого, вы понесете дополнительные ежегодные расходы на содержание недвижимости (страхование, коммунальные платежи) – для трехкомнатной квартиры это обходится в среднем около 7500 швейцарских франков в год. Будьте готовы, что вам придется понести все эти расходы, причем вне зависимости проживаете вы в доме или нет.
Перспективы инвестиций в недвижимость
Без сомнения, покупка недвижимости в Швейцарии – это выгодно и престижно. Жить там комфортно, страна славится высоким уровнем жизни, отсутствием социальных проблем и высоким уровнем личной свободы. Именно в этой стране ваш капитал будет в полной сохранности, а вы сможете наслаждаться всей прелестью Швейцарии.
В настоящее время правительство готовит к выходу законопроект, который предоставит иностранным покупателям недвижимости несравнимо больше свободы. Тем более, что в ближайшие годы прогнозируется рост цен на недвижимость в Швейцарии, особенно в туристических районах. Даже кредитный кризис не затронул Швейцарию: на фоне роста спроса, экономика останется стабильной. А если вступит в силу вышеупомянутый закон, то и сам процесс купли-продажи станет простым и быстрым, а главное – более доступным иностранцам!
Насколько реально приобрести недвижимость в этом государстве? Какие подводные камни встречаются на пути покупателя? Об этом и пойдет речь в данной статье на МирСоветов.
Цены на недвижимость
В 80-е годы цены на недвижимость в Швейцарии были завышены из-за высокого спроса. В настоящее время они стали намного ниже. И как раз сейчас максимальный спрос на недвижимость в этой стране наблюдается как раз со стороны россиян.
В стране существует более 20 кантонов (регионов), и цены в них тоже существенно различаются. Во многих крупных городах, да и туристических центрах покупка недвижимости нерезидентами запрещена законом. В кантонах Вализ, Фрибург, Ват, Берн, Люцерн, Санкт-Галлен, Ноенбург, Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден, Юра, Швиц, Нидвальден, Тесин, Обвальден, Шаффхаузен, Аппенцель разрешено покупать недвижимость иностранцам. В среднем, цена квадратного метра квартиры от 4 до 10 тысяч швейцарских франков.
Швейцария многоязычна. В большинстве кантонов пользуются немецким языком, еще несколько говорят на французском, и только в одном кантоне среди большинства принят итальянский. Помимо этого государственным языком считается и реторманский, но услышать его можно довольно редко.
Если говорить о доступном широкому кругу жилье, то типовая однокомнатная квартира оценивается в 100 000 швейцарских франков (на сегодня 1 франк равен 0,84 долларам США). Трехкомнатная же обойдется вам в сумму свыше 400 000 франков, но при этом в ней будет сделан хороший ремонт, да и вид из окна порадует. Загородная вилла или дом вблизи популярных курортов обойдется вам в сумму не менее 2-3 миллионов швейцарских франков. Вообще цены имеют сезонный характер. Зимой, при наплыве туристов на горнолыжные курорты, цены на недвижимость в горных районах заметно возрастает. На стоимость жилья также влияет состояние здания, вид из окна, год постройки.
Тонкости законодательства
Процесс купли-продажи недвижимости в Швейцарии строго регулируется законом, который не очень-то соблаговолит иностранцам. Если вы не имеете вида на жительство в этой стране, то вам запрещено покупать недвижимость. Даже коренной житель Швейцарии не в праве покупать дом для вас и на ваше имя.
Кстати, получить вид на жительство в Швейцарии не так уж и просто, поданная заявка может рассматриваться в течение 5 лет. Если же кантон принял положительное решение, то оно распространяется и на членов вашей семьи, но только через 12 лет после этого вы сможете претендовать на гражданство. Без проблем получить вид на жительство могут инвесторы или предприниматели с годовым доходом более 100 тысяч долларов, при условии уплаты налогов в швейцарскую казну.
Поэтому наименее тернистый путь к приобретению недвижимости – зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и от ее имени приобрести недвижимость с наименьшими проблемами.
В Швейцарии разрешить или запретить вам сделку с недвижимостью – решают кантоны. Кстати, в списке кантонов, выдающих самое большое количество разрешений кантон Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден. Законом также установлен лимит жилой площади, которую может приобрести нерезидент: до 200 квадратных метров жилья и до 1000 квадратных метров земли. А также предусмотрен временной лимит: продать приобретенное жилье другому иностранцу вы сможете не ранее, чем через 5 лет, уплатив налог 18% от продажи.
Если вы приобретете недвижимость, вам откроют многократную туристическую визу. Однако находиться по ней в стране вы сможете 3-4 месяца в году, не более.
Всё о визах
Чтобы поехать в Швейцарию жителям СНГ, необходима виза. При чем шенгенская виза не подойдет, так как страна часов и шоколада не входит в Шенгенскую конвенцию. Для получения визы необходимо не позже чем за четыре дня до поездки (а лучше пораньше) предоставить в посольство ряд документов, после чего для принятия решения о выдаче визы посольство может вызвать вас лично на собеседование или запросить любые дополнительные документы.
В зависимости от цели вашего визита и вида получаемой визы (туристическая, деловая, гостевая) перечень документов варьируется. Приведем основной список необходимых документов:
загранпаспорт с личной подписью и свободными страницами;
одна фотография (цветная или черно-белая) размером 3х4;
для ребенка – свидетельство о рождении, в случае выезда без одного из родителей заверенную нотариусом доверенность второго родителя;
заявление-анкета;
приглашение делового партнера из Швейцарии (если есть);
справка с места работы с обязательным указанием оклада и должности;
авиабилеты, туристическая бронь.
МирСоветов должен заметить, что полный перечень документов необходимо предварительно уточнить в посольстве, так как он часто изменяется. Кстати, не забывайте, что при подаче заявления необходимо иметь все оригиналы документов с копиями.
Поиск объекта
Чтобы подыскать нужное вам жилье в Швейцарии, вовсе не обязательно ехать туда. В Интернете масса каталогов предложений жилой недвижимости на любой вкус и кошелек. Помимо широчайшего выбора вас еще ждут и консультации специалистов, которые ответят на любые ваши вопросы.
Если вы окончательно решили воспользоваться услугами агентства, сразу убедитесь, что вам подберут объекты недвижимости, соответствующие вашим пожеланиям, и организуют их показы в удобное для вас время (либо посредством прибытия в Швейцарию для осмотра, либо подробную презентацию в российском офисе фирмы); окажут помощь в получении визы и идентификационного номера иностранца; посодействуют в получении ипотечного кредита (если потребуется), предоставят юридические консультации на всех этапах процесса покупки. У солидных агентств обязательно есть офис в Швейцарии, хорошо отлажен процесс купли-продажи, имеются отзывы благодарных клиентов. Остерегайтесь мошенников и сразу оговорите, будут ли показы заинтересовавшей вас недвижимости бесплатными (многие агентства не предупреждают об этом), а стоимость услуг приемлема для вас.
Как видите, агентство существенно облегчает весь процесс покупки жилья – начиная с самого выбора и до совершения сделки. Поэтому если вы решили сэкономить и купить жилье самостоятельно – знайте, что это отнимет у вас массу времени и нервов.
Процесс покупки недвижимости
Итак, вы определились, что именно вы хотите приобрести. Если вы являетесь физическим лицом, то из документов вам потребуется лишь загранпаспорт. Для юридического лица нужны свидетельство (и копия) о госрегистрации и документы о передаче права подписи доверенному лицу.
Для того, чтобы начать процедуру оформления (которая длится около 2 месяцев), вы должны подписать с владельцем договор резервации, который подтверждает ваши серьезные намерения, и внести залог в сумме около 10%. Запомните, что, начиная с этого документа, вы все бумаги вы подписываете в присутствии независимого швейцарского нотариуса, который обычно ведет дело как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. После внесения залога (на трастовый счет независимого нотариуса), оформление необходимых бумаг берет на себя нотариус. Он обязан составить и отправить в кантон запрос на разрешение сделки (решение принимается около двух месяцев), проверить законность проводимой операции, и приступить к составлению договора купли-продажи.
До момента подписания договора купли-продажи, вы обязаны перечислить сумму сделки за исключением суммы залога на все тот же трастовый счет. И еще одно требование – на момент совершения сделки деньги должны находиться только в швейцарском банке, в противном случае вы обязаны предоставить гарантию любого швейцарского банка. Если вы не имеете возможности присутствовать при сделке, разрешается поручить ее заключение доверенному лицу или компании в Швейцарии, при условии наличия доверенности. После нотариус регистрирует соглашение в Земельной книге, и только тогда вы становитесь полноправным хозяином имущества. После приобретения жилья вы можете вселиться в него как сразу (если оно свободно), так и по соглашению с бывшим владельцем (но не позже двух месяцев).
Налогообложение, коммунальные платежи
Несмотря на то, что НДС в Швейцарии самый низкий в Европе и составляет 7,6%, при покупке недвижимости, вам придется потратиться, ведь налоги оплачивает покупатель. К ним относятся налог на передачу земельной собственности – 2-5%; расходы по занесению в реестр прав собственников – 0,5% и оплата нотариальных расходов 0,5-1%. Размер всех налогов варьируется в зависимости от кантона, так единого налога при покупке недвижимости в Швейцарии не существует.
Хочу сказать, что, купив дом, раз в год вы будете уплачивать: поземельный налог (до 0,6% оценочной стоимости); налог на имущество (до 0,5% вложенного капитала). МирСоветов обращает внимание на то, что вы будете обязаны также выплачивать подоходный налог, даже если жилье не сдавалось: ставка около 6% оценочной стоимости жилья, указанной при его покупке. Если же пускаете жильцов на время своего отсутствия (по закону разрешено не более 11 месяцев в году, на практике же выходит меньше), подоходный налог составит 17-46% от суммы аренды.
Помимо этого, вы понесете дополнительные ежегодные расходы на содержание недвижимости (страхование, коммунальные платежи) – для трехкомнатной квартиры это обходится в среднем около 7500 швейцарских франков в год. Будьте готовы, что вам придется понести все эти расходы, причем вне зависимости проживаете вы в доме или нет.
Перспективы инвестиций в недвижимость
Без сомнения, покупка недвижимости в Швейцарии – это выгодно и престижно. Жить там комфортно, страна славится высоким уровнем жизни, отсутствием социальных проблем и высоким уровнем личной свободы. Именно в этой стране ваш капитал будет в полной сохранности, а вы сможете наслаждаться всей прелестью Швейцарии.
В настоящее время правительство готовит к выходу законопроект, который предоставит иностранным покупателям недвижимости несравнимо больше свободы. Тем более, что в ближайшие годы прогнозируется рост цен на недвижимость в Швейцарии, особенно в туристических районах. Даже кредитный кризис не затронул Швейцарию: на фоне роста спроса, экономика останется стабильной. А если вступит в силу вышеупомянутый закон, то и сам процесс купли-продажи станет простым и быстрым, а главное – более доступным иностранцам!
среда, 19 мая 2010 г.
Покупка недвижимости за рубежом
Вопрос покупки недвижимости за рубежом становится сегодня все более актуальным. Учитывая постоянный рост цен на квартиры, как в Москве, так и в ближнем и дальнем Подмосковье, многие россияне обращают свое внимание на зарубежный рынок жилья, который подчас является более доступным и привлекательным. Однако, между принятием решения о приобретении недвижимости до получения заветного ключа от новой квартиры, лежит нелегкий путь выбора подходящего объекта, а также согласования и подписания необходимых документов. Чтобы помочь вам сделать первый шаг в нужном направлении, МирСоветов предлагает полезную информацию о ценах, предложениях и правилах приобретения недвижимости за границей.
Определимся с целью
«Недвижимость за рубежом» – понятие очень обширное и может включать в себя как дом в Арабских Эмиратах, так и маленькую студию в Италии или квартиру в Болгарии. Поэтому, приступая к изучению предложений риэлтерских фирм, нужно понять, с какой целью мы приобретаем недвижимость за границей. От ответа на этот вопрос будет зависеть, в какой стране и в какой ценовой категории мы будем искать наш новый дом.
Мотивом покупки жилья за рубежом может быть желание обезопасить свое будущее, владея недвижимостью в стране со стабильной экономической и политической жизнью. В случае каких-либо катаклизмов на родине, человек может уехать за рубеж в свой «запасной» дом.
Приобретение квартиры в некоторых странах является хорошим инвестированием денег. В данном случае жилье покупается для сдачи в аренду либо для последующей продажи по более высокой цене.
Купить квартиру на побережье можно и просто для отдыха во время отпуска, а в остальное время года сдавать ее в аренду.
Факторы, которые необходимо учесть
Приступая к выбору квартиры, нужно помнить о нескольких факторах, всегда актуальных при покупке недвижимости за рубежом.
- Экономическая и политическая ситуация в стране. Помните, что вы совершаете серьезную покупку, затрачивая на нее немалые средства. Поэтому изучите, насколько стабильна и последовательна экономика и политика страны, насколько вероятны здесь кризисы, дефолты и революции. Обратите внимание, насколько хорошо разработано законодательство государства. Как правило, цены на недвижимость в развитых странах с хорошо налаженной политической и экономической жизнью, выше, чем цены на жилье в развивающихся государствах.
- Процесс покупки недвижимости и система налогообложения. Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость, вследствие чего вам придется регистрировать здесь фирму. И хотя риэлтерские фирмы все равно решат для вас этот вопрос, процедура покупки будет усложнена.
Стоит обратить внимание и на существующие в стране налоги, которые вам придется уплатить в процессе сделки, а также ежегодно выплачивать в последствии.
- Цены и прогнозы. В поисках недвижимости за рубежом, которая будет соответствовать вашему бюджету, изучите общие ценовые тенденции на недвижимость в стране. Особенно актуально это для тех, кто приобретает квартиру в качестве инвестиции и в будущем собирается продать ее по более высокой цене. В этом случае важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет.
- Виза. Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Известно, что в ряд государств получение визы может стать настоящей проблемой. А, учитывая и то, что время от времени вы будете наведываться в свою «заграничную» квартиру, а возможно захотите получить вид на жительство в этой стране, то изучить законодательство, определяющее эти положения в данной стране, будет очень полезным.
Во многих странах покупка недвижимости дает право претендовать на получение многоразовой въездной визы. Как правило, наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, это может являться хорошим аргументом при ходатайстве о таком статусе. Наиболее простая и быстрая процедура получения ВНЖ для владельцев недвижимости отмечена в Турции, Китае и Кипре.
В какой стране лучше всего приобрести недвижимость?
Политические и экономические обзоры по интересующей стране, прогнозы экспертов, полезные сведения о законодательстве – все это можно узнать на специализированных сайтах, освещающих рынки зарубежной недвижимости.
МирСоветов же предлагает вам обзор стран, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости в этом году и в ближайшие несколько лет. Здесь мы оговорим тенденции в области цен, нюансы в процессе приобретения нового жилья, а также предоставим сведения о налогообложении и визовом законодательстве в выбранных нами странах.
Недвижимость в Болгарии
Болгария, с теплым морем, термальными источниками и членством в Евросоюзе, привлекает сегодня не только туристов, но и желающих приобрести здесь квартиру или домик. Благоприятная политическая обстановка и успешно развивающаяся инфраструктура способствуют большому притоку инвестиционного капитала в страну.
Пожалуй, на данный момент Болгария – одна из наиболее перспективных стран в плане инвестирования денег. Цены на недвижимость здесь пока что не такие высокие, как в Европе, но, тем не менее, продолжают неуклонно ползти вверх. Это значит, что приобретенное жилье можно с успехом сдавать в аренду (стоимость аренды также постоянно растет) или же продать его через некоторое время по выгодной для себя цене. В этом случае МирСоветов рекомендует покупать недвижимость на первой линии у моря, которая всегда будет пользоваться спросом туристов, а также в Софии и на бальнеологических курортах.
Ведение дел, связанных с арендой, можно поручить соответствующей фирме либо заниматься этим самостоятельно.
Покупая недвижимость в Болгарии, обратите внимание на площадь объекта, поскольку она рассчитывается непривычным для нас способом. В площадь квартиры также зачисляется и площадь вестибюля дома, чердака, подвала, лестниц и прочих «общих пространств» дома.
Все иностранцы, купившие недвижимость в Болгарии, имеют право на визу, действительную в течение трех лет.
Цены на недвижимость
На сегодняшний день минимальная средняя стоимость болгарского кв. метра – 1000 евро. Наиболее активный рост цен на жилье отмечен в Софии (кв. метр в среднем оценивается в 1480 евро), в Варне (средняя стоимость кв. метра – 1300 евро) и Бургасе (средняя стоимость кв. метра - 1100 евро). А вот в городе Велико Тырново можно подыскать неплохой вариант из расчета 550 евро за один квадратный метр. Среди болгарских курортов наиболее экономичные предложения жилой недвижимости можно найти на бальнеологических курортах, где средняя стоимость квадратного метра составляет 722 евро.
Лучшим периодом для покупки недвижимости в Болгарии, как и в других курортных регионах, считается осень, когда цены традиционно ниже. Наименее выгодное время – летние месяцы, на которые приходится пик туристического сезона.
Виза
Для получения болгарской визы требуются следующие документы: загранпаспорт, фотография, анкета, подтверждение о бронировании отеля и его оплате, наличие денежных средств (100 евро/сутки), медицинская страховка на 30 000 евро, наличие авиа- или ж/д билетов.
Владелец недвижимости и его ближайшие родственники имеют право на получение многоразовой годовой визы с общим сроком пребывания в Болгарии не более 180 дней в году.
Наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Болгарии. В то же время, покупка недвижимости в Болгарии на сумму от $500 000, будет веским аргументом в пользу получения этого документа. Вид на жительство также выдается иностранцам, открывшим в Болгарии представительство зарубежной фирмы или зарегистрировавшие в этой стране новую фирму.
Процесс покупки
Процесс покупки квартиры в Болгарии достаточно прост. Основные этапы, через которые предстоит пройти покупателю, следующие: выбор объекта; подписание с продавцом предварительного договора и перечисление ему аванса; проверка нотариусом юридической чистоты объекта; оформление нотариального акта; перечисление продавцу оставшейся суммы; регистрация нотариального акта в районном суде; приобретение права собственности.
Важно учесть, что у иностранцев нет права приобретать землю в Болгарии на физическое лицо. Поэтому если вы решили купить еще и земельный участок, то вам придется зарегистрировать здесь фирму.
Налогообложение
При покупке квартиры в Болгарии необходимо учесть следующие налоги: налог на приобретение (в среднем он составляет 2% и зависит от месторасположения купленной недвижимости); оформление нотариального акта – 0,1%; ежегодный налог на недвижимость – 0,15%.
Прогнозы на будущее
Эксперты ожидают значительный рост цен на жилье в Болгарии, а также увеличение объемов строительства, как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Ближайший ощутимый скачок цен на недвижимость придется на 2011 год, когда планируется вступление Болгарии в Шенгенский Союз. Вместе с этим ожидается и улучшение инфраструктуры страны.
Похожие тенденции на рынке недвижимости демонстрируют Черногория и Словакия. Цены на жилье в этих странах ниже европейских, зато их неуклонный рост обеспечивает хороший шанс для выгодных инвестиций в краткосрочной перспективе.
Недвижимость в Германии
Приобретение квартиры в этой экономически и политически стабильной стране – отличное решение для тех, кто решил защитить свои сбережения путем их вложения в зарубежную недвижимость. В течение многих последних лет цены на жилье в Германии остаются примерно на одном и том же уровне. Следовательно, получить ощутимый доход от сдачи жилья в аренду или его последующей продажи, вряд ли удастся. МирСоветов также должен сказать, что помимо этого, предусмотрительные немцы ввели специальный налог на продажу недвижимости. Это значит, что, продавая объект, которым вы владели меньше десяти лет, вам придется уплатить 20 процентов (а с 2009 года 25 процентов) от прироста капитала.
Тем не менее, обладатели недвижимости в Германии могут быть полностью уверены, что их сбережения в виде квартиры будут в целости и сохранности на протяжении многих и многих лет.
Цены на недвижимость
В Германии последних лет цены на жилье если и поднимались, то крайне незначительно. Наиболее экономичные варианты можно найти в Восточной Германии, поскольку считается, что по стандартам качества объекты этого региона уступают недвижимости Западной Германии. Средняя стоимость квадратного метра жилья в бывшей ГДР – примерно 1,4 тысячи евро. Однако недвижимость в таких старинных культурных центрах Восточной Германии как Лейпциг и Дрезден, оценивается выше – в среднем 1,7 тыс. евро за кв. метр.
Среди городов Западной Германии самым дорогим считается Мюнхен, где квадратный метр типовой квартиры стоит в среднем 3,6 тысяч евро. Во Франкфурте-на-Майне цены на квартиры колеблются вокруг 2,8 тыс. евро за кв. метр. А решившим приобрести квартиру в Берлине, следует ориентироваться в среднем на 2 тысячи евро за кв. метр. В предместьях городов вполне можно найти квартиры и по более низким ценам.
Покупая жилье в Германии, нужно помнить, что ощутимой статьей расходов является последующее содержание квартиры или дома. Даже если квартира пустует, наименьшая сумма, которую придется ежемесячно отдавать, будет составлять 127 евро. В случае же проживания там людей, соответственно добавятся расходы за потребление электричества и пользование горячей водой. А владельцу дома нужно будет предусмотреть затраты на обязательную очистку территории, примыкающей к дому, ото льда, снега и грязи.
Виза
Для получения визы в Германию необходимы следующие документы: загранпаспорт, две анкеты, три фотографии, заявление, наличие брони в оплаченном вами отеле, авиа- или ж/д билеты, свидетельство о наличии суммы из расчета 50 евро/сутки, гарантии возвращения в страну проживания (справку о доходах, семейном положении, владении недвижимостью), медицинский полис с суммой покрытия 30 000 евро.
Владение недвижимостью в Германии не является основанием для получения вида на жительство в стране, но дает право получения визы с общим сроком пребывания в Германии не более 180 дней в году. Приобретение недвижимости на сумму 500 000 евро значительно облегчит процесс получения вида на жительство. В остальных случаях получить ВНЖ в этой стране будет достаточно проблематично. Вам придется продемонстрировать, какие экономические интересы Германии будут учтены при получении вами статуса ВНЖ.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Германии считается несколько более сложным, чем в других странах. Объясняется это, главным образом, немецкой скрупулезностью и основательностью. Итак, процедура покупки: выбор объекта; проверка юридической чистоты объекта юристом; оформление у нотариуса контракта на покупку объекта; перечисление аванса по сделке (через нотариуса); открытие нотариусом банковского счета (через который проходят все платежи по сделке); проверка юридической чистоты объекта нотариусом; перечисление оставшейся суммы сделки; регистрация документов и получение права собственности.
Налогообложение
Покупателя недвижимости ждут в Германии следующие налоги: налог на приобретение – в среднем 4% от стоимости недвижимости (размер налога зависит от местонахождения квартиры); такса за услуги нотариуса – 1,5% от стоимости недвижимости; такса за маклерский провизион – в среднем 4% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодный налог на недвижимость – в среднем 1% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодная страховка недвижимости – в среднем 3500 евро (в зависимости от местонахождения объекта).
Прогнозы на будущее
В ближайшем будущем на рынке немецкой недвижимости не ожидается никаких резких изменений. Ценовая политика останется прежней и рост цен на недвижимость, скорее всего, будет очень незначительным. Учитывая экономическую и политическую стабильность Германии, покупка квартиры в этой стране будет надежным вложением своих средств.
Недвижимость в Испании
В связи с банковским кризисом в Испании, на сегодняшний день сократился объем строительства, многие строительные и риэлтерские компании покинули рынок, а цены приостановили свой рост. Как считают эксперты, с 2008 года в Испании наступил наиболее благоприятный момент для тех, кто покупает недвижимость, а не продает. Наблюдавшийся в течение десяти лет бурный ажиотаж на рынке испанского жилья закончился в 2007 году. Вместе с ним прекратился рост цен, а в некоторых районах стоимость квадратных метров стала ощутимо ниже.
Эксперты полагают, что эта тенденция продержится еще несколько лет. Поэтому инвестировать деньги и получить быструю прибыль в этой ситуации не получится. Но подыскать квартиру или виллу на средиземноморском побережье по достаточно привлекательной цене теперь стало гораздо реальнее, чем несколько лет назад.
Цены на недвижимость
Изучая цены, нужно помнить, что рынок недвижимости Испании очень мозаичен и может сильно различаться в зависимости от региона страны и вида недвижимости.
Наиболее экономичные предложения можно найти на побережье Costa Blanca, считающееся излюбленным местом русских туристов. Очень плотная застройка, шум и пробки определяют невысокую, по сравнению с другими районами, цену на недвижимость. Как показывает статистика, в курортном городе Торревьеха на Costa Blanca квадратный метр жилья в среднем оценивается в 1849 евро. А наиболее дорогим городом этого побережья является Бенидорм, где средняя стоимость квадратного метра – 3153 евро. Побережьем с умеренными ценами также считается Costa Calida, квадратный метр жилья там оценивается в среднем в 1995 евро.
Из всех категорий испанской недвижимости наибольший спад цен коснулся типовых апартаментов, расположенных на сильно застроенных береговых территориях.
Несколько другая картина наблюдается в сегменте дорогих вилл и апартаментов престижных районов. На «элитных» побережьях Costa Brava и Costa Daurada цены на недвижимость по-прежнему очень высоки. Стоимость квадратного метра на этих курортах колеблется вокруг 3000 евро.
Виза
Для получения визы в Испанию необходимы следующие документы: загранпаспорт, анкета, фотография, медицинский полис на 30 000 евро, справка с места работы о доходах, свидетельство о наличии суммы из расчета 60 евро/сутки, копии авиабилетов, подтверждение бронирования отеля.
Владелец испанской недвижимости, а также члены его семьи, имена которых занесены в купчую, могут получить визу общим сроком пребывания в Испании не более 180 дней в году.
ВНЖ с правом работы в Испании можно получить следующим образом: при регистрации фирмы в этой стране; при наличии трудового контракта с испанским работодателем (в этом случае срок действия ВНЖ будет равняться сроку действия трудового контракта).
Также получение ВНЖ становится более реальным по истечении пяти лет с момента покупки недвижимости в этой стране.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Испании более прост, нежели в Германии. Основные его этапы следующие: выбор объекта; проверка юридической чистоты; открытие банковского счета; составление предварительного договора и оплата аванса; получение идентификационного номера иностранца для оформления сделки у нотариуса; подписание окончательного договора и выплата оставшейся суммы; регистрация документов в реестре собственности и регистрация объекта в кадастровом органе.
Налогообложение
Приобретая недвижимость в Испании, вы уплачиваете 7% от цены, указанной в договоре купли-продажи (при этом есть некоторые различия в уплате налога на жилье, приобретенное в новостройке, и вторичное жилье); услуги нотариуса – 1% от стоимости приобретенной недвижимости; ежегодный муниципальный налог, ставка которого зависит от кадастровой стоимости объекта; ежегодный налог на наличие имущества (в данном случае – недвижимости), ставка которого также рассчитывается в зависимости от стоимости вашей недвижимости.
Прогнозы на будущее
Специалисты прогнозируют, что подобная ситуация со снижением цен продержится в среднем еще полтора года. Затем цены на испанскую недвижимость, а особенно в привлекательных курортных районах, снова пойдут вверх. Поэтому через несколько лет Испания снова будет привлекательна для иностранных инвесторов.
Подводя итог, скажем, что из стран, перечисленных в данной статье, для инвестиций в краткосрочной перспективе наиболее подходит Болгария, где наблюдается стабильный рост цен на рынке недвижимости. Германия будет отличным решением для тех, кто, главным образом, хочет обезопасить свои сбережения путем их вложения в надежный рынок немецкой недвижимости. Испания, как один из ведущих мировых курортов, в будущем вернет свою привлекательность для инвесторов, а, учитывая длительный период курортного сезона, владелец испанской недвижимости может получать неплохую прибыль от аренды.
Итак, предложения на рынке зарубежной недвижимости очень разнообразны. Так что размышляйте, выбирайте и воплощайте свою мечту!
Определимся с целью
«Недвижимость за рубежом» – понятие очень обширное и может включать в себя как дом в Арабских Эмиратах, так и маленькую студию в Италии или квартиру в Болгарии. Поэтому, приступая к изучению предложений риэлтерских фирм, нужно понять, с какой целью мы приобретаем недвижимость за границей. От ответа на этот вопрос будет зависеть, в какой стране и в какой ценовой категории мы будем искать наш новый дом.
Мотивом покупки жилья за рубежом может быть желание обезопасить свое будущее, владея недвижимостью в стране со стабильной экономической и политической жизнью. В случае каких-либо катаклизмов на родине, человек может уехать за рубеж в свой «запасной» дом.
Приобретение квартиры в некоторых странах является хорошим инвестированием денег. В данном случае жилье покупается для сдачи в аренду либо для последующей продажи по более высокой цене.
Купить квартиру на побережье можно и просто для отдыха во время отпуска, а в остальное время года сдавать ее в аренду.
Факторы, которые необходимо учесть
Приступая к выбору квартиры, нужно помнить о нескольких факторах, всегда актуальных при покупке недвижимости за рубежом.
- Экономическая и политическая ситуация в стране. Помните, что вы совершаете серьезную покупку, затрачивая на нее немалые средства. Поэтому изучите, насколько стабильна и последовательна экономика и политика страны, насколько вероятны здесь кризисы, дефолты и революции. Обратите внимание, насколько хорошо разработано законодательство государства. Как правило, цены на недвижимость в развитых странах с хорошо налаженной политической и экономической жизнью, выше, чем цены на жилье в развивающихся государствах.
- Процесс покупки недвижимости и система налогообложения. Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость, вследствие чего вам придется регистрировать здесь фирму. И хотя риэлтерские фирмы все равно решат для вас этот вопрос, процедура покупки будет усложнена.
Стоит обратить внимание и на существующие в стране налоги, которые вам придется уплатить в процессе сделки, а также ежегодно выплачивать в последствии.
- Цены и прогнозы. В поисках недвижимости за рубежом, которая будет соответствовать вашему бюджету, изучите общие ценовые тенденции на недвижимость в стране. Особенно актуально это для тех, кто приобретает квартиру в качестве инвестиции и в будущем собирается продать ее по более высокой цене. В этом случае важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет.
- Виза. Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Известно, что в ряд государств получение визы может стать настоящей проблемой. А, учитывая и то, что время от времени вы будете наведываться в свою «заграничную» квартиру, а возможно захотите получить вид на жительство в этой стране, то изучить законодательство, определяющее эти положения в данной стране, будет очень полезным.
Во многих странах покупка недвижимости дает право претендовать на получение многоразовой въездной визы. Как правило, наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, это может являться хорошим аргументом при ходатайстве о таком статусе. Наиболее простая и быстрая процедура получения ВНЖ для владельцев недвижимости отмечена в Турции, Китае и Кипре.
В какой стране лучше всего приобрести недвижимость?
Политические и экономические обзоры по интересующей стране, прогнозы экспертов, полезные сведения о законодательстве – все это можно узнать на специализированных сайтах, освещающих рынки зарубежной недвижимости.
МирСоветов же предлагает вам обзор стран, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости в этом году и в ближайшие несколько лет. Здесь мы оговорим тенденции в области цен, нюансы в процессе приобретения нового жилья, а также предоставим сведения о налогообложении и визовом законодательстве в выбранных нами странах.
Недвижимость в Болгарии
Болгария, с теплым морем, термальными источниками и членством в Евросоюзе, привлекает сегодня не только туристов, но и желающих приобрести здесь квартиру или домик. Благоприятная политическая обстановка и успешно развивающаяся инфраструктура способствуют большому притоку инвестиционного капитала в страну.
Пожалуй, на данный момент Болгария – одна из наиболее перспективных стран в плане инвестирования денег. Цены на недвижимость здесь пока что не такие высокие, как в Европе, но, тем не менее, продолжают неуклонно ползти вверх. Это значит, что приобретенное жилье можно с успехом сдавать в аренду (стоимость аренды также постоянно растет) или же продать его через некоторое время по выгодной для себя цене. В этом случае МирСоветов рекомендует покупать недвижимость на первой линии у моря, которая всегда будет пользоваться спросом туристов, а также в Софии и на бальнеологических курортах.
Ведение дел, связанных с арендой, можно поручить соответствующей фирме либо заниматься этим самостоятельно.
Покупая недвижимость в Болгарии, обратите внимание на площадь объекта, поскольку она рассчитывается непривычным для нас способом. В площадь квартиры также зачисляется и площадь вестибюля дома, чердака, подвала, лестниц и прочих «общих пространств» дома.
Все иностранцы, купившие недвижимость в Болгарии, имеют право на визу, действительную в течение трех лет.
Цены на недвижимость
На сегодняшний день минимальная средняя стоимость болгарского кв. метра – 1000 евро. Наиболее активный рост цен на жилье отмечен в Софии (кв. метр в среднем оценивается в 1480 евро), в Варне (средняя стоимость кв. метра – 1300 евро) и Бургасе (средняя стоимость кв. метра - 1100 евро). А вот в городе Велико Тырново можно подыскать неплохой вариант из расчета 550 евро за один квадратный метр. Среди болгарских курортов наиболее экономичные предложения жилой недвижимости можно найти на бальнеологических курортах, где средняя стоимость квадратного метра составляет 722 евро.
Лучшим периодом для покупки недвижимости в Болгарии, как и в других курортных регионах, считается осень, когда цены традиционно ниже. Наименее выгодное время – летние месяцы, на которые приходится пик туристического сезона.
Виза
Для получения болгарской визы требуются следующие документы: загранпаспорт, фотография, анкета, подтверждение о бронировании отеля и его оплате, наличие денежных средств (100 евро/сутки), медицинская страховка на 30 000 евро, наличие авиа- или ж/д билетов.
Владелец недвижимости и его ближайшие родственники имеют право на получение многоразовой годовой визы с общим сроком пребывания в Болгарии не более 180 дней в году.
Наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Болгарии. В то же время, покупка недвижимости в Болгарии на сумму от $500 000, будет веским аргументом в пользу получения этого документа. Вид на жительство также выдается иностранцам, открывшим в Болгарии представительство зарубежной фирмы или зарегистрировавшие в этой стране новую фирму.
Процесс покупки
Процесс покупки квартиры в Болгарии достаточно прост. Основные этапы, через которые предстоит пройти покупателю, следующие: выбор объекта; подписание с продавцом предварительного договора и перечисление ему аванса; проверка нотариусом юридической чистоты объекта; оформление нотариального акта; перечисление продавцу оставшейся суммы; регистрация нотариального акта в районном суде; приобретение права собственности.
Важно учесть, что у иностранцев нет права приобретать землю в Болгарии на физическое лицо. Поэтому если вы решили купить еще и земельный участок, то вам придется зарегистрировать здесь фирму.
Налогообложение
При покупке квартиры в Болгарии необходимо учесть следующие налоги: налог на приобретение (в среднем он составляет 2% и зависит от месторасположения купленной недвижимости); оформление нотариального акта – 0,1%; ежегодный налог на недвижимость – 0,15%.
Прогнозы на будущее
Эксперты ожидают значительный рост цен на жилье в Болгарии, а также увеличение объемов строительства, как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Ближайший ощутимый скачок цен на недвижимость придется на 2011 год, когда планируется вступление Болгарии в Шенгенский Союз. Вместе с этим ожидается и улучшение инфраструктуры страны.
Похожие тенденции на рынке недвижимости демонстрируют Черногория и Словакия. Цены на жилье в этих странах ниже европейских, зато их неуклонный рост обеспечивает хороший шанс для выгодных инвестиций в краткосрочной перспективе.
Недвижимость в Германии
Приобретение квартиры в этой экономически и политически стабильной стране – отличное решение для тех, кто решил защитить свои сбережения путем их вложения в зарубежную недвижимость. В течение многих последних лет цены на жилье в Германии остаются примерно на одном и том же уровне. Следовательно, получить ощутимый доход от сдачи жилья в аренду или его последующей продажи, вряд ли удастся. МирСоветов также должен сказать, что помимо этого, предусмотрительные немцы ввели специальный налог на продажу недвижимости. Это значит, что, продавая объект, которым вы владели меньше десяти лет, вам придется уплатить 20 процентов (а с 2009 года 25 процентов) от прироста капитала.
Тем не менее, обладатели недвижимости в Германии могут быть полностью уверены, что их сбережения в виде квартиры будут в целости и сохранности на протяжении многих и многих лет.
Цены на недвижимость
В Германии последних лет цены на жилье если и поднимались, то крайне незначительно. Наиболее экономичные варианты можно найти в Восточной Германии, поскольку считается, что по стандартам качества объекты этого региона уступают недвижимости Западной Германии. Средняя стоимость квадратного метра жилья в бывшей ГДР – примерно 1,4 тысячи евро. Однако недвижимость в таких старинных культурных центрах Восточной Германии как Лейпциг и Дрезден, оценивается выше – в среднем 1,7 тыс. евро за кв. метр.
Среди городов Западной Германии самым дорогим считается Мюнхен, где квадратный метр типовой квартиры стоит в среднем 3,6 тысяч евро. Во Франкфурте-на-Майне цены на квартиры колеблются вокруг 2,8 тыс. евро за кв. метр. А решившим приобрести квартиру в Берлине, следует ориентироваться в среднем на 2 тысячи евро за кв. метр. В предместьях городов вполне можно найти квартиры и по более низким ценам.
Покупая жилье в Германии, нужно помнить, что ощутимой статьей расходов является последующее содержание квартиры или дома. Даже если квартира пустует, наименьшая сумма, которую придется ежемесячно отдавать, будет составлять 127 евро. В случае же проживания там людей, соответственно добавятся расходы за потребление электричества и пользование горячей водой. А владельцу дома нужно будет предусмотреть затраты на обязательную очистку территории, примыкающей к дому, ото льда, снега и грязи.
Виза
Для получения визы в Германию необходимы следующие документы: загранпаспорт, две анкеты, три фотографии, заявление, наличие брони в оплаченном вами отеле, авиа- или ж/д билеты, свидетельство о наличии суммы из расчета 50 евро/сутки, гарантии возвращения в страну проживания (справку о доходах, семейном положении, владении недвижимостью), медицинский полис с суммой покрытия 30 000 евро.
Владение недвижимостью в Германии не является основанием для получения вида на жительство в стране, но дает право получения визы с общим сроком пребывания в Германии не более 180 дней в году. Приобретение недвижимости на сумму 500 000 евро значительно облегчит процесс получения вида на жительство. В остальных случаях получить ВНЖ в этой стране будет достаточно проблематично. Вам придется продемонстрировать, какие экономические интересы Германии будут учтены при получении вами статуса ВНЖ.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Германии считается несколько более сложным, чем в других странах. Объясняется это, главным образом, немецкой скрупулезностью и основательностью. Итак, процедура покупки: выбор объекта; проверка юридической чистоты объекта юристом; оформление у нотариуса контракта на покупку объекта; перечисление аванса по сделке (через нотариуса); открытие нотариусом банковского счета (через который проходят все платежи по сделке); проверка юридической чистоты объекта нотариусом; перечисление оставшейся суммы сделки; регистрация документов и получение права собственности.
Налогообложение
Покупателя недвижимости ждут в Германии следующие налоги: налог на приобретение – в среднем 4% от стоимости недвижимости (размер налога зависит от местонахождения квартиры); такса за услуги нотариуса – 1,5% от стоимости недвижимости; такса за маклерский провизион – в среднем 4% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодный налог на недвижимость – в среднем 1% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодная страховка недвижимости – в среднем 3500 евро (в зависимости от местонахождения объекта).
Прогнозы на будущее
В ближайшем будущем на рынке немецкой недвижимости не ожидается никаких резких изменений. Ценовая политика останется прежней и рост цен на недвижимость, скорее всего, будет очень незначительным. Учитывая экономическую и политическую стабильность Германии, покупка квартиры в этой стране будет надежным вложением своих средств.
Недвижимость в Испании
В связи с банковским кризисом в Испании, на сегодняшний день сократился объем строительства, многие строительные и риэлтерские компании покинули рынок, а цены приостановили свой рост. Как считают эксперты, с 2008 года в Испании наступил наиболее благоприятный момент для тех, кто покупает недвижимость, а не продает. Наблюдавшийся в течение десяти лет бурный ажиотаж на рынке испанского жилья закончился в 2007 году. Вместе с ним прекратился рост цен, а в некоторых районах стоимость квадратных метров стала ощутимо ниже.
Эксперты полагают, что эта тенденция продержится еще несколько лет. Поэтому инвестировать деньги и получить быструю прибыль в этой ситуации не получится. Но подыскать квартиру или виллу на средиземноморском побережье по достаточно привлекательной цене теперь стало гораздо реальнее, чем несколько лет назад.
Цены на недвижимость
Изучая цены, нужно помнить, что рынок недвижимости Испании очень мозаичен и может сильно различаться в зависимости от региона страны и вида недвижимости.
Наиболее экономичные предложения можно найти на побережье Costa Blanca, считающееся излюбленным местом русских туристов. Очень плотная застройка, шум и пробки определяют невысокую, по сравнению с другими районами, цену на недвижимость. Как показывает статистика, в курортном городе Торревьеха на Costa Blanca квадратный метр жилья в среднем оценивается в 1849 евро. А наиболее дорогим городом этого побережья является Бенидорм, где средняя стоимость квадратного метра – 3153 евро. Побережьем с умеренными ценами также считается Costa Calida, квадратный метр жилья там оценивается в среднем в 1995 евро.
Из всех категорий испанской недвижимости наибольший спад цен коснулся типовых апартаментов, расположенных на сильно застроенных береговых территориях.
Несколько другая картина наблюдается в сегменте дорогих вилл и апартаментов престижных районов. На «элитных» побережьях Costa Brava и Costa Daurada цены на недвижимость по-прежнему очень высоки. Стоимость квадратного метра на этих курортах колеблется вокруг 3000 евро.
Виза
Для получения визы в Испанию необходимы следующие документы: загранпаспорт, анкета, фотография, медицинский полис на 30 000 евро, справка с места работы о доходах, свидетельство о наличии суммы из расчета 60 евро/сутки, копии авиабилетов, подтверждение бронирования отеля.
Владелец испанской недвижимости, а также члены его семьи, имена которых занесены в купчую, могут получить визу общим сроком пребывания в Испании не более 180 дней в году.
ВНЖ с правом работы в Испании можно получить следующим образом: при регистрации фирмы в этой стране; при наличии трудового контракта с испанским работодателем (в этом случае срок действия ВНЖ будет равняться сроку действия трудового контракта).
Также получение ВНЖ становится более реальным по истечении пяти лет с момента покупки недвижимости в этой стране.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Испании более прост, нежели в Германии. Основные его этапы следующие: выбор объекта; проверка юридической чистоты; открытие банковского счета; составление предварительного договора и оплата аванса; получение идентификационного номера иностранца для оформления сделки у нотариуса; подписание окончательного договора и выплата оставшейся суммы; регистрация документов в реестре собственности и регистрация объекта в кадастровом органе.
Налогообложение
Приобретая недвижимость в Испании, вы уплачиваете 7% от цены, указанной в договоре купли-продажи (при этом есть некоторые различия в уплате налога на жилье, приобретенное в новостройке, и вторичное жилье); услуги нотариуса – 1% от стоимости приобретенной недвижимости; ежегодный муниципальный налог, ставка которого зависит от кадастровой стоимости объекта; ежегодный налог на наличие имущества (в данном случае – недвижимости), ставка которого также рассчитывается в зависимости от стоимости вашей недвижимости.
Прогнозы на будущее
Специалисты прогнозируют, что подобная ситуация со снижением цен продержится в среднем еще полтора года. Затем цены на испанскую недвижимость, а особенно в привлекательных курортных районах, снова пойдут вверх. Поэтому через несколько лет Испания снова будет привлекательна для иностранных инвесторов.
Подводя итог, скажем, что из стран, перечисленных в данной статье, для инвестиций в краткосрочной перспективе наиболее подходит Болгария, где наблюдается стабильный рост цен на рынке недвижимости. Германия будет отличным решением для тех, кто, главным образом, хочет обезопасить свои сбережения путем их вложения в надежный рынок немецкой недвижимости. Испания, как один из ведущих мировых курортов, в будущем вернет свою привлекательность для инвесторов, а, учитывая длительный период курортного сезона, владелец испанской недвижимости может получать неплохую прибыль от аренды.
Итак, предложения на рынке зарубежной недвижимости очень разнообразны. Так что размышляйте, выбирайте и воплощайте свою мечту!
Подписаться на:
Сообщения (Atom)