В этой стране живут самые улыбчивые люди на планете, здесь самая низкая инфляция, а еще здесь круглый год лето. Местные жители называют ее «the lucky country», что в переводе означает «удачливая страна». Как действовать тем, кто решил приобрести недвижимость в Австралии, чтобы их покупке сопутствовала характерная австралийская удача? В этом разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость
Палитра предложений для потенциальных покупателей жилья в Австралии на сегодняшний день довольно обширна. На продажу предлагается недвижимость на любой вкус – от шикарных квартир в эксклюзивных проектах до скромных студий и апартаментов. Большой популярностью пользуются частные дома. Средняя цена австралийского дома площадью 180 квадратных метров в настоящее время колеблется в районе 460 тыс. австралийских долларов. Средняя стоимость апартаментов составляет около 365 тыс. австралийских долларов, этот вид недвижимости в Австралии также пользуется популярностью у иностранных покупателей.
Цены на недвижимость в Австралии очень демократичны, здесь подразумевается не их доступность, а широкий разброс. Наиболее популярные австралийские города – Сидней, Мельбрун и Брисбан, в последнее время растет популярность Перта.
По данным компании Australian Property Monitors в первой половине 2008 года средняя цена дома в национальной валюте – австрийских долларах (AUD) составляла: в Сиднее – примерно 680 тыс.; в Мельбруне и Брисбане – в районе 550 тыс.; в Перте – около 640 тыс.; в Канберре и Дарвине – от 575 до 612 тыс.; в Аделаиде – примерно 512 тыс.; в Хобарде наиболее низкая стоимость – в районе 325 тыс. AUD.
Средняя стоимость апартаментов (в AUD): в Сиднее – 450 тыс.; в Мельбруне – 412 тыс.; в Брисбане – 400 тыс.; в Аделаиде – 325 тыс.; в Канберре – 425 тыс.; в Перте – 450 тыс.; в Хобарде – 275 тыс.; в Дарвине – 400 тыс.
В настоящее время средняя цена квадратного метра в этом государстве – $3-3,5 тыс.; престижной недвижимости – от $6 тыс.
На стоимость недвижимости в Австралии оказывают влияние многие факторы, в частности, география ее расположения: чем ближе к крупным городам, тем дороже объекты, также большое значение имеет степень удаленности жилья от моря. В пригородах стоимость жилья примерно в два раза ниже, чем в столицах.
В Австралии природа практически везде соседствует с цивилизацией, что обусловлено, в том числе, и национальной политикой. Поэтому на выбор места жительства определяющее значение оказывает не окружающие красоты и природные достопримечательности – этого достаточно в каждом штате, а, скорее, расположение работы (в случае переезда на ПМЖ), места учебы или индивидуальные предпочтения. Так, например, еще недавно в рейтинге популярности неизменным лидером был деловой Сидней, однако в последние годы возвышается Квинсленд, а именно курортный Gold Coast (Золотой Берег), пользующийся славой у иностранных покупателей, которые приобретают недвижимость для отдыха и периодического проживания. Некоторые исследователи уверенны, что именно Квинсленд может в будущем стать наиболее дорогим австралийским штатом.
Времена года в Австралии противоположны европейским: температура воздуха достигает своего пика в декабре-январе, а наименьшего значения – в июне-августе. Впрочем, зима в Австралии совсем не то, к чему привыкли россияне, в самое холоднее время года столбик термометра не опускается ниже 12-13 градусов Цельсия, а средняя температура зимой – 20-23 градусов выше нуля.
Законодательство
Любой иностранный гражданин имеет право приобретать недвижимость в Австралии с плана (на этапе постройки), а также готовые объекты, где никто еще не жил. Также можно купить земельный участок, но только под застройку; при покупке необходимо предъявить план дома, при этом строительство должно начаться не позднее одного года с момента покупки. Помимо этого иностранец имеет право купить старую нежилую недвижимость, снести ее и построить на этом месте новую, большей площади. При этом на строительство должна пойти сумма, равная как минимум половине той, что была уплачена за покупку.
Сделка купли-продажи в Австралии должна быть разрешена особым органом – Инвестиционным наблюдательным советом (Foreign Investment Review Board – FIRB). Для получения разрешения необходимо подать заявление на специальном бланке (форма R3). Решение обычно принимается в течение месяца с момента подачи заявления. В большинстве случаев застройщики сами получают разрешение продавать объекты строящейся недвижимости иностранцам; причем по закону только половина квартир в возводимом здании может быть представлена к продаже для иностранных граждан. В случае малоэтажного строительства это правило также действует, к продаже допускается только 50% частных домов на участке застройки. Если застройщик получил разрешение на продажу недвижимости иностранцам, тем уже не придется самостоятельно оформлять это разрешение при покупке объекта непосредственно у застройщика.
МирСоветов обращает ваше внимание, что покупка вторичной недвижимости в Австралии возможна для иностранца только при наличии у него любой действительной временной визы, срок действия которой не менее 12 месяцев на момент выдачи разрешения FIRB на покупку данного объекта. При этом к моменту окончания срока действия временной визы объект должен быть продан, в противном случае к хозяину недвижимости будут применены особые меры, вплоть до принудительной депортации. Приобретенный объект может использоваться только для постоянного проживания его непосредственного владельца. Сдача недвижимости в аренду запрещена, также хозяин не имеет права переехать, не продав жилье. Как правило, вторичное жилье выставляется на продажу агентствами по недвижимости; при этом комиссию за услуги посредников (обычно это 2 или 3% от стоимости жилья) платит продавец, попросту включая ее в стоимость объекта. Несмотря на это цены на вторичную недвижимость в Австралии все-таки на порядок ниже стоимости новых объектов – в среднем в полтора раза.
Право покупать вторичную недвижимость без разрешения FIRB имеют иностранные студенты университетов Австралии (при наличии на момент совершения сделки действительной студенческой визы сроком более 12 месяцев). Объект должен быть расположен вблизи учебного заведения, его стоимость объекта не может превышать 300 тыс. AUD. После покупки студент по закону не может проживать в ином месте, в случае его переезда, а также к сроку окончания действия визы объект должен быть продан.
Процесс покупки недвижимости в Австралии
Для покупки первичного объекта австралийской недвижимости вам необходимо уплатить первоначальный депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Сама сделка может осуществляться по двум вариантам.
Первый заключается в том, что для совершения покупки вы не выезжаете в Австралию, а выбираете объект на сайте той или иной строительной компании. После того, как объект выбран, вам предстоит связаться с представителем компании-застройщика и получить от него всю необходимую информацию о заинтересовавшей вас недвижимости. Вам на подпись будет выслан контракт, после того, как вы подпишете его и отошлете обратно строительной компании, необходимо перечислить 1% от стоимости недвижимости на счет застройщика. После этого по правилам вы должны предоставить право вести ваши дела юристу, работающему в том австралийском штате, где вы покупаете недвижимость. В свою очередь, компания-застройщик также передает право ведения сделки своему юристу. В дальнейшем процесс купли-продажи осуществляется между двумя юристами, каждый из которых должен иметь лицензию в данном штате. Найти юриста, представляющего ваши интересы, можно в электронных источниках, например, через соответствующие форумы. У него же вы можете получить консультацию по всем вопросам покупки.
Через некоторое время с того момента, как вы внесете 1% от стоимости недвижимости, вам предстоит перечислить на счет компании-застройщика еще 9% от стоимости покупаемого объекта. Из документов для подписания контракта с застройщиком вам необходим только паспорт. Пока длится строительство, вы имеете право переуступить право на владение объектом, уплатив при этом от 2 до 3% от его стоимости в государственную казну.
Когда ваша квартира будет введена в эксплуатацию, вы должны будете оплатить оставшиеся 90% стоимости объекта. Если вы не сделаете этого, ваш контракт будет считаться недействительным. Первоначальный депозит в этом случае не возвращается.
Если же вы хотите перед покупкой лично осмотреть заинтересовавший вас объект недвижимости, вам необходимо получить визу и прибыть в Австралию, предварительно оплатив 1% от стоимости недвижимости на счет компании-застройщика. В таком варианте процесс купли-продажи будет практически аналогичным описанному выше, за исключением в того, что вы лично ознакомитесь с документами и посмотрите интересующий вас объект.
Если вы покупаете уже построенное жилье, то после оплаты первоначального 10%-ного депозита вы вносите оставшуюся сумму согласно договоренности с компанией-застройщиком, обычно в течение 1-3 месяцев после первого взноса.
Если вы покупаете недвижимость через посредников, имейте в виду, что согласно австралийским законам агент по недвижимости или агентство непременно должны иметь лицензию и разрешение работать именно в этом штате. В то же время в Совете регулирования иностранных инвестиций следует уточнить, имеют ли иностранные граждане право купить заинтересовавший вас объект. Свои услуги риэлтеры оценивают в среднем в 1,5-2% от стоимости недвижимости; за эти деньги посредник предложит вам варианты недвижимости по вашим индивидуальным запросам, организует вам осмотр понравившихся объектов, а когда вы выберете среди них наиболее подходящий, поможет оформить сделку купли-продажи. Непосредственно для заключения контракта об оказании услуг риэлтерским агентством вам понадобится лишь документ, удостоверяющий личность; если вы будете приобретать недвижимость в кредит (иностранным гражданам кредит на жилье также выдается), в процессе оформления сделки пакет документов может значительно увеличиться.
Обычно для получения кредита необходимо удостоверение личности, контракт на покупку жилья, документ, подтверждающий оплату депозита (в большинстве случаев сумма депозита составляет 30% от стоимости недвижимости), и сведения о доходах. В качестве информации о доходах могут выступать бланки с указанием заработной платы и контракт с места вашей работы или бухгалтерские отчеты компании за последние два года, если вы индивидуальный предприниматель. Ипотечные кредиты выдаются банками на срок до 30 лет под 8-9% годовых.
После совершения сделки собственник получает на руки договор купли-продажи, который подтверждает право его владения данной недвижимостью.
Обращаем ваше внимание, что дополнительные расходы при покупке недвижимости тем меньше, чем меньше степень готовности жилья. Таким образом, при покупке жилья на стадии строительства вы платите налог, равный в среднем 1% от стоимости объекта; если же недвижимость уже построена, этот налог может вырасти до 2,5%. Помимо этого существует гербовые сборы, составляющие в разных случаях от 1,4 до 5,5% от стоимости жилья. В общей сложности дополнительные расходы, связанные с приобретением недвижимости в Австралии, могут составить до 9% от стоимости объекта.
Как происходит покупка объекта вторичной недвижимости? Прежде всего, вам необходимо уплатить в агентство по недвижимости небольшой депозит, как свидетельство того, что вы действительно хотели бы купить данный объект (размер депозита колеблется в районе одной тысячи AUD). Большое значение при покупке вторичной недвижимости приобретает умение торговаться; так, если вы не согласны на цену, назначенную хозяином дома, можете называть ту, которую сами считаете подходящей. Велика вероятность, что именно по ней вы и приобретете данный объект, так как хозяева вторичной недвижимости в Австралии идут на уступки.
Как и в случае с первичной недвижимостью, договор купли-продажи вторичного объекта составляют два юриста – со стороны продавца и со стороны покупателя, то есть с вашей. Также в составлении документа участвует и агент по недвижимости. В его обязанности входит, прежде всего, переговорить с хозяином объекта на тему снижения заявленной им цены. В зависимости от исхода переговоров возможны три варианта: получено согласие продавца на продажу объекта по вашей цене; найден компромисс между продавцом и покупателем и определена цена, которая устраивает обе стороны; контракт отклонен, и в этом случае покупателю должны вернуть его первоначальный депозит.
День, когда продавец и покупатель подписывают контракт, считается «нулевым». Отсчитывая от него и по окончанию четвертого дня, длится период ожидания, в течение которого покупатель имеет право отказаться от контракта. В случае отказа покупатель, т.е. вы, уплачиваете 0,25% от стоимости объекта, указанной в контракте.
С нулевого по седьмой (или по четырнадцатый день, если это предусматривает контракт), по инициативе покупателя может быть проведена инспекция покупаемого объекта с целью выявления скрытых дефектов в нем. В любой день указанного периода вы можете самостоятельно пригласить независимого инспектора для проведения процедуры, которая будет стоить от 300 до 400 AUD. Можно этого и не делать, но МирСоветов всё же рекомендует это сделать, во избежание ситуации, когда после покупки выявится, что понравившийся вам дом буквально трещит по швам. В ходе инспекции вы получите на руки документ, в котором будет указано реальное состояние объекта. На основе этих данных вы можете отказаться от контракта, ничего при этом не теряя, потребовать устранить дефекты или снизить цену. Важно не опоздать с предъявлением документа, он должен быть обнародован не позднее 17 часов последнего дня указанного периода.
Другим немаловажным моментом является финансирование покупки объекта. Если у вас недостаточно собственных средств, вам необходимо узнать о возможности предоставления вам кредита местным банком до того, как приступать к поиску недвижимости. C нулевого по четырнадцатый (или по двадцать первый, если это подразумевает контракт) день вам необходимо получить согласие банка о дополнительном финансировании, так как если вы вовремя не внесете полную стоимость приобретаемой недвижимости, то к вам могут применяться штрафные санкции. Если в указанный период банк вам отказал, ваш контракт перестает действовать, но вы при этом ничего не теряете.
Банк проводит собственную инспекцию жилища с целью определения его реальной стоимости. Если он оценивает объект ниже, чем указано в вашем контракте, вы вправе потребовать пересмотра стоимости или отказаться от контракта без потерь.
Начиная с 17.00 четырнадцатого (или двадцать первого) дня ваш контракт начинает действовать без ограничений. На следующий день вы должны внести остальную часть денег за объект недвижимости. Ваш юрист и юрист продавца начинают оформлять сделку купли-продажи, а вы формально становитесь владельцем объекта. Когда процесс купли-продажи завершится окончательно – зависит от условий контракта. Максимальный срок окончательного вступления нового владельца в свои права – 60-ый день, если отсчитывать от нулевого, то есть через два месяца после подписания контракта.
В тот день, когда ваш контракт начнет действовать без ограничений, желательно позаботиться о его страховке, которую, вероятнее всего, вы сможете оформить бесплатно. Это делается для того, чтобы обезопаситься на тот период, когда вы являетесь владельцем лишь формально, не проживая там фактически. Если объект в это время каким-то образом пострадает, вы сможете потребовать возмещения убытков. То же самое касается и объектов первичной недвижимости, уже построенных, но не заселенных – их тоже необходимо страховать на случай непредвиденных обстоятельств.
Виза
Подходящий вам объект можно искать непосредственно на месте, отправившись на «зеленый континент», или штудируя сайты компаний, специализирующихся на продаже недвижимости в Австралии. Самый простой способ получения визы – оформить туристическую, которая дает вам право находится на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Для получения визы необходимо заполнить заявление по форме 48 R, оплатить визовый сбор (75 австралийских долларов по курсу в рублях), предоставить копию или оригинал действующего загранпаспорта, все предыдущие загранпаспорта или их копии, копию информационных страниц российского паспорта, доказательства своей финансовой состоятельности (например, выписку из банковского счета, документы с места работы о доходах за три последних месяца и т.д.), сведения с места работы о занимаемой должности, окладе, характере предоставленного отпуска. Также необходима медицинская страховка.
Если у вас уже есть контракт с застройщиком, подтверждающий ваше желание купить тот или иной объект недвижимости, вы можете предоставить его в Департамент Иммиграции Австралии в качестве основания вашей поездки. Это существенно сократит и облегчит вам сроки выдачи визы.
Так как покупка жилья в Австралии не дает права автоматического получения вида на жительство, оформлять визу, позволяющую вам находиться на территории государства, придется отдельно. Если вы не собираетесь работать в Австралии или открывать там собственный бизнес, а покупаете жилье с целью периодического отдыха на «зеленом континенте», вам идеально подойдет мультигодовая туристическая виза, разрешающая на протяжении 12 месяцев въезжать на территорию страны столько раз, сколько вы захотите. При этом непрерывно вы можете пребывать на территории Австралии в течение 3 месяцев.
Коммунальные платежи
Коммунальные платежи в Австралии составляют в среднем 50-90 австралийских долларов в неделю (в расчете на семью из трех человек). Стоимость варьируется в зависимости от площади и характера жилища.
Затраты на коммунальные платежи в Австралии, если сравнивать с Европой, не очень высокие. Например, семья из трех человек платит раз в квартал за воду — 130 долларов, за газ в зимний период – 400 долларов, летом – 150. Электричество летом, благодаря кондиционеру, обходится в 400 долларов, зимой – в 200 долларов.
Прогнозы
Снижения цен на австралийское жилье вряд ли стоит ожидать; федеральное правительство уже предприняло ряд мер по сохранению рынка недвижимости. Значительная сумма была выделена для стимулирования экономики государства, важным составляющим которой является покупка недвижимости иностранцами. В настоящее время наблюдается некоторый спад цен лишь на эксклюзивную курортную недвижимость. В то же время становится сложнее оформить ипотеку на покупку австралийской недвижимости; не исключено, что увеличатся сроки выдачи кредитов и вырастет количество отказов. По прогнозам некоторых специалистов в последующий период цены на недвижимость в Австралии застынут на уровне первой половины 2008 года.
Показаны сообщения с ярлыком квартира. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком квартира. Показать все сообщения
понедельник, 24 января 2011 г.
вторник, 14 декабря 2010 г.
Анализ рынка коммерческой недвижимости
Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.
Общее положение на рынке коммерческой недвижимости
Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.
Офисные помещения
По уже сложившейся тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом прослеживается увеличение спроса. Кроме того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в среднем на 15%(аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%). Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но, тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие темпы роста производства. Но в недавнем прошлом эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008 году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с банковскими вкладами. Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:
Рост цен на аренду офисов
Превышение спроса над предложением
Создание новых районов для бизнес центров
Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)
Прогнозы:
Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
Ввод в эксплуатацию новых площадей
Продолжение роста арендных ставок
Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов.
Общее предложение офисных площадей (квадратных метров) и арендные ставки ($/кв. метр*год)
Торговые помещения
Торговые помещения с каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности, о которой говорилось выше. Кроме того, все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги. Первые центры такого типа стали появляться в Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на сегодняшний день ситуация несколько отличается. Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве, что не могло не вызвать желание инвестировать деньги в ближнее Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход, примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20% превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа, можно сказать, что до конца 2008 года арендные ставки будут продолжать расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке коммерческой недвижимости являются складские помещения.
Складские помещения
Рынок коммерческой недвижимости имеет общие тенденции для всех своих сегментов. Таким образом, рынок складских помещений во многом повторяет особенности рынка офисов. Основными центрами формирования этого рынка являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений, произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных складских площадей так же растет, что является причиной повышения арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году, сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок, за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в регионах.
Прогнозы
Безусловно, предсказать со 100% уверенностью, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Однако, среди специалистов есть мнение, что рынок ждет скорая стагнация. Среди причин для таких мыслей стали заявления ряда крупных розничных торговцев (ретейлеров) о продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости. Одной из причин, называемой ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем. Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.
Общее положение на рынке коммерческой недвижимости
Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.
Офисные помещения
По уже сложившейся тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом прослеживается увеличение спроса. Кроме того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в среднем на 15%(аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%). Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но, тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие темпы роста производства. Но в недавнем прошлом эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008 году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с банковскими вкладами. Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:
Рост цен на аренду офисов
Превышение спроса над предложением
Создание новых районов для бизнес центров
Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)
Прогнозы:
Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
Ввод в эксплуатацию новых площадей
Продолжение роста арендных ставок
Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов.
Общее предложение офисных площадей (квадратных метров) и арендные ставки ($/кв. метр*год)
Торговые помещения
Торговые помещения с каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности, о которой говорилось выше. Кроме того, все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги. Первые центры такого типа стали появляться в Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на сегодняшний день ситуация несколько отличается. Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве, что не могло не вызвать желание инвестировать деньги в ближнее Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход, примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20% превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа, можно сказать, что до конца 2008 года арендные ставки будут продолжать расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке коммерческой недвижимости являются складские помещения.
Складские помещения
Рынок коммерческой недвижимости имеет общие тенденции для всех своих сегментов. Таким образом, рынок складских помещений во многом повторяет особенности рынка офисов. Основными центрами формирования этого рынка являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений, произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных складских площадей так же растет, что является причиной повышения арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году, сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок, за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в регионах.
Прогнозы
Безусловно, предсказать со 100% уверенностью, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Однако, среди специалистов есть мнение, что рынок ждет скорая стагнация. Среди причин для таких мыслей стали заявления ряда крупных розничных торговцев (ретейлеров) о продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости. Одной из причин, называемой ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем. Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.
понедельник, 4 октября 2010 г.
Покупка загородного дома
Вы давно мечтали о том, как будете просыпаться под пение птиц, выходить с утреца на веранду собственного дома и вдыхать аромат цветущих трав? Кажется, что мечта ваша так близко, что до нее уже можно дотронуться рукой. Но… чтобы мечта стала реальностью, надо пройти сложный тернистый путь под названием «покупка загородного дома». Чтобы знать, к чему быть готовым во время данного пути, МирСоветов приготовил для вас данную статью.
Детализируем мечту
Самым первым этапом на пути к собственному загородному дому должно стать определение, что же все-таки требуется от будущего жилища. Будет ли это ваше постоянное место жительства или только дом для сезонного проживания. Исходя из ответов на данные вопросы, надо решить, на каком расстоянии от города будет ваш дом. Если вы хотите жить в загородном доме постоянно, то вам нужно выбирать такой дом, который будет находиться не очень далеко от города, чтобы было удобно добираться каждый будний день на работу. Если же вы хотите приобрести загородный дом для отдыха на выходных и сезонного проживания, то можно подумать о доме на расстоянии, несколько более удаленном от города. Там и экология будет лучше и природа богаче.
Кроме этого стоит подумать и о размере земельного участка, на котором будет находиться дом. Каким он должен быть, сколько соток? Стоит понимать, что каждая дополнительная сотка – это не просто дополнительные средства, которые вам нужно будет вложить в момент приобретения дома, но также и дополнительная забота и уход о земле, который потребуется в будущем. Поэтому стоит строго согласовать свои желания с возможностями.
Ищем подходящий загородный дом
Данный этап на пути к дому вашей мечты вы можете пройти как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм, специализирующихся на продаже загородной недвижимости. В самостоятельном поиске вам поможет Интернет, печатные издания, информация, добытая от друзей и непосредственной разведки местности. Вполне возможно, что процесс поиска дома немного изменит ваши представления о доме вашей мечты. И не последнюю роль в данном изменении играет ценовой фактор.
Наиболее дорогие дома будут находиться в организованных дачных кооперативах или же в организованных поселках. Там есть более развитая инфраструктура и бытовые коммуникации. Как об одном из возможных вариантов МирСоветов рекомендует задуматься о приобретении недостроенного загородного дома за меньшие деньги, но в хорошем месте, чем купить недорогой дом в глухой местности и несколько лет ждать выполнения обещания властей о проводе к данному населенному пункту линий электропередач.
Во время поиска загородного дома стоит учитывать также и другие немаловажные аспекты такие, как: наличие подъездных дорог и удобных транспортных линий, наличие охраны поселка и круглогодичного водопровода.
Ориентация на местности
После того, как вы выбрали дом по ценовому фактору, размеру прилегающей земли, по метражу самого дома и по удаленности от города, можно ехать, собственно, на его осмотр. Продавец заинтересован в том, чтобы быстро и выгодно продать дом, поэтому вы должны быть готовы к тому, что кое-какая информация о состоянии дома будет утаена. Это одна из причин, по которой МирСоветов рекомендует спланировать покупку загородного дома так, чтобы этот период попал на весну. Именно в это время грунтовые воды наиболее активны, а ситуация с затопляемостью подвального помещения будет четко просматриваема. Также как на ладони будут все недостатки гидроизоляции. Кроме этого когда, как не весной, наилучшим образом видно реальное состояние дорог?
Если вас устроит увиденное и услышанное о доме, можно приступать к следующему этапу – проверка документов, по которым данная земля и данное строение принадлежит продавцу. Вот, на какие моменты надо обратить особое внимание:
свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю
свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение,
разрешение на строительство и акт о введении дома в эксплуатацию,
соответствие размера участка земли заявленному размеру в документах,
отсутствие межевых споров с соседями,
наличие специальных документов на все стоящие отдельно постройки (баня, сарай, гараж и т.д.).
Подготовка денежных средств и внесение аванса
Когда все вопросы по поводу цены утрясены, когда и продавец и покупатель обоюдно согласны на условия друг друга, покупателю, то есть вам, необходимо приготовить нужную сумму денег для аванса, а затем уже для оформления самой покупки. При внесении аванса вы обязательно должны взять расписку с продавца, в которой будет указана сумма аванса, сумма полной стоимости, а также сведения о продаваемом объекте. Такая расписка не дает стопроцентной гарантии, что вы не потеряете свои средства в случае, если сделка сорвется, но все-таки как-то вас защитит.
Если между вами и продавцом недвижимости стоит риэлтер, тогда при внесении аванса можно будет составить предварительный договор. Такой договор хоть и удовлетворяет в большей степени интересам продавца, но все-таки является и вашей защитой в случае, если сделка не состоится.
Внесение аванса – только малая толика того, что потребуется от вас в финансовом плане. Покупка загородного дома – удовольствие далеко не из дешевых, поэтому собрать всю сумму довольно сложно. Немного сэкономить можно, если выбирать загородный дом с незаконченным строением, а после покупки уже доводить его до эксплуатационного состояния самостоятельно. Можно вообще приобрести только участок.
Если у вас нет суммы для единовременной выплаты, но есть стабильный высокий заработок, вы можете воспользоваться ипотекой. Пока что в России очень мало банков, предоставляющих программы ипотечного кредитования для приобретения земельных участков и строений на них. Это связано со сложностями в оформлении ипотеки. И процент на такую ипотеку будет выше, чем при покупке городской квартиры.
Сбор и проверка документов
Сбор документов для проведения сделки купли-продажи ложится на плечи продавца дома, однако вы должны будете тщательно проверить правильность составления и достоверность каждой бумаги.
Ниже приведен список документов, которые потребуются для совершения сделки:
свидетельство на дом;
свидетельство на землю;
четыре кадастровых плана участка;
справка о нормативной стоимости участка из земельного комитета;
справка из БТИ о нормативной стоимости строения;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
Кроме этого потребуются нотариально оформленное согласие супругов, как покупателя, так и продавца на приобретение-продажу дома.
Чтобы в будущем не возникали межевые споры между соседями, необходимо перед заключением сделки составить и подписать протокол согласования границ у соседей.
Проведение сделки купли-продажи
Покупка загородного дома – довольно сложный технический процесс, потому как объектов для продажи автоматически становится два: земля и постройка.
Осуществление сделки купли-продажи начинается с банка. Там вы должны будете положить в ячейку специального депозитария полную стоимость приобретаемого дома. Специальным договором определяется доступ к данной ячейке с вашей стороны и стороны продавца.
После этого у нотариуса составляется договор купли-продажи, а далее он передается в Главное управление Федеральной регистрационной службы. Одновременно с подписанием договора купли-продажи вы должны будете подписать вместе с продавцом протокол передачи недвижимости.
Где-то месяц уйдет на регистрацию всех свидетельств и протоколов. Через это время вы получите зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности на землю и праве собственности на строения, на ней расположенные.
Теперь собственно и настал тот счастливый момент, когда вы становитесь счастливым обладателем загородного дома. Вам предстоят только приятные хлопоты относительно внутреннего оформления дома.
МирСоветов желает вам пройти сложный путь к своему дому с наименьшими средство- и нервозатратами! И счастливого новоселья!
Детализируем мечту
Самым первым этапом на пути к собственному загородному дому должно стать определение, что же все-таки требуется от будущего жилища. Будет ли это ваше постоянное место жительства или только дом для сезонного проживания. Исходя из ответов на данные вопросы, надо решить, на каком расстоянии от города будет ваш дом. Если вы хотите жить в загородном доме постоянно, то вам нужно выбирать такой дом, который будет находиться не очень далеко от города, чтобы было удобно добираться каждый будний день на работу. Если же вы хотите приобрести загородный дом для отдыха на выходных и сезонного проживания, то можно подумать о доме на расстоянии, несколько более удаленном от города. Там и экология будет лучше и природа богаче.
Кроме этого стоит подумать и о размере земельного участка, на котором будет находиться дом. Каким он должен быть, сколько соток? Стоит понимать, что каждая дополнительная сотка – это не просто дополнительные средства, которые вам нужно будет вложить в момент приобретения дома, но также и дополнительная забота и уход о земле, который потребуется в будущем. Поэтому стоит строго согласовать свои желания с возможностями.
Ищем подходящий загородный дом
Данный этап на пути к дому вашей мечты вы можете пройти как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм, специализирующихся на продаже загородной недвижимости. В самостоятельном поиске вам поможет Интернет, печатные издания, информация, добытая от друзей и непосредственной разведки местности. Вполне возможно, что процесс поиска дома немного изменит ваши представления о доме вашей мечты. И не последнюю роль в данном изменении играет ценовой фактор.
Наиболее дорогие дома будут находиться в организованных дачных кооперативах или же в организованных поселках. Там есть более развитая инфраструктура и бытовые коммуникации. Как об одном из возможных вариантов МирСоветов рекомендует задуматься о приобретении недостроенного загородного дома за меньшие деньги, но в хорошем месте, чем купить недорогой дом в глухой местности и несколько лет ждать выполнения обещания властей о проводе к данному населенному пункту линий электропередач.
Во время поиска загородного дома стоит учитывать также и другие немаловажные аспекты такие, как: наличие подъездных дорог и удобных транспортных линий, наличие охраны поселка и круглогодичного водопровода.
Ориентация на местности
После того, как вы выбрали дом по ценовому фактору, размеру прилегающей земли, по метражу самого дома и по удаленности от города, можно ехать, собственно, на его осмотр. Продавец заинтересован в том, чтобы быстро и выгодно продать дом, поэтому вы должны быть готовы к тому, что кое-какая информация о состоянии дома будет утаена. Это одна из причин, по которой МирСоветов рекомендует спланировать покупку загородного дома так, чтобы этот период попал на весну. Именно в это время грунтовые воды наиболее активны, а ситуация с затопляемостью подвального помещения будет четко просматриваема. Также как на ладони будут все недостатки гидроизоляции. Кроме этого когда, как не весной, наилучшим образом видно реальное состояние дорог?
Если вас устроит увиденное и услышанное о доме, можно приступать к следующему этапу – проверка документов, по которым данная земля и данное строение принадлежит продавцу. Вот, на какие моменты надо обратить особое внимание:
свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю
свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение,
разрешение на строительство и акт о введении дома в эксплуатацию,
соответствие размера участка земли заявленному размеру в документах,
отсутствие межевых споров с соседями,
наличие специальных документов на все стоящие отдельно постройки (баня, сарай, гараж и т.д.).
Подготовка денежных средств и внесение аванса
Когда все вопросы по поводу цены утрясены, когда и продавец и покупатель обоюдно согласны на условия друг друга, покупателю, то есть вам, необходимо приготовить нужную сумму денег для аванса, а затем уже для оформления самой покупки. При внесении аванса вы обязательно должны взять расписку с продавца, в которой будет указана сумма аванса, сумма полной стоимости, а также сведения о продаваемом объекте. Такая расписка не дает стопроцентной гарантии, что вы не потеряете свои средства в случае, если сделка сорвется, но все-таки как-то вас защитит.
Если между вами и продавцом недвижимости стоит риэлтер, тогда при внесении аванса можно будет составить предварительный договор. Такой договор хоть и удовлетворяет в большей степени интересам продавца, но все-таки является и вашей защитой в случае, если сделка не состоится.
Внесение аванса – только малая толика того, что потребуется от вас в финансовом плане. Покупка загородного дома – удовольствие далеко не из дешевых, поэтому собрать всю сумму довольно сложно. Немного сэкономить можно, если выбирать загородный дом с незаконченным строением, а после покупки уже доводить его до эксплуатационного состояния самостоятельно. Можно вообще приобрести только участок.
Если у вас нет суммы для единовременной выплаты, но есть стабильный высокий заработок, вы можете воспользоваться ипотекой. Пока что в России очень мало банков, предоставляющих программы ипотечного кредитования для приобретения земельных участков и строений на них. Это связано со сложностями в оформлении ипотеки. И процент на такую ипотеку будет выше, чем при покупке городской квартиры.
Сбор и проверка документов
Сбор документов для проведения сделки купли-продажи ложится на плечи продавца дома, однако вы должны будете тщательно проверить правильность составления и достоверность каждой бумаги.
Ниже приведен список документов, которые потребуются для совершения сделки:
свидетельство на дом;
свидетельство на землю;
четыре кадастровых плана участка;
справка о нормативной стоимости участка из земельного комитета;
справка из БТИ о нормативной стоимости строения;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
Кроме этого потребуются нотариально оформленное согласие супругов, как покупателя, так и продавца на приобретение-продажу дома.
Чтобы в будущем не возникали межевые споры между соседями, необходимо перед заключением сделки составить и подписать протокол согласования границ у соседей.
Проведение сделки купли-продажи
Покупка загородного дома – довольно сложный технический процесс, потому как объектов для продажи автоматически становится два: земля и постройка.
Осуществление сделки купли-продажи начинается с банка. Там вы должны будете положить в ячейку специального депозитария полную стоимость приобретаемого дома. Специальным договором определяется доступ к данной ячейке с вашей стороны и стороны продавца.
После этого у нотариуса составляется договор купли-продажи, а далее он передается в Главное управление Федеральной регистрационной службы. Одновременно с подписанием договора купли-продажи вы должны будете подписать вместе с продавцом протокол передачи недвижимости.
Где-то месяц уйдет на регистрацию всех свидетельств и протоколов. Через это время вы получите зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности на землю и праве собственности на строения, на ней расположенные.
Теперь собственно и настал тот счастливый момент, когда вы становитесь счастливым обладателем загородного дома. Вам предстоят только приятные хлопоты относительно внутреннего оформления дома.
МирСоветов желает вам пройти сложный путь к своему дому с наименьшими средство- и нервозатратами! И счастливого новоселья!
воскресенье, 29 августа 2010 г.
Покупка недвижимости в ОАЭ
Покупка недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах перестает быть символом недосягаемых финансовых возможностей. В настоящее время позволить себе небольшую квартиру в ОАЭ вполне может и человек с умеренными доходами. Как примкнуть к тем, кто уже стал обладателем недвижимости в богатом восточном государстве – разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость в ОАЭ
С тех пор, как Объединенные Арабские Эмираты захватил строительный бум – а случилось это после принятия закона, разрешившего иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность (2006 г) – взгляды наших соотечественников массово устремились в сторону Персидского залива. Для большинства представителей среднего класса покупка квартиры в ОАЭ – это, прежде всего, пожизненная инвестиция в качественный, интересный и насыщенный отдых, однако многие рассматривают и возможность периодического или постоянного проживания в ОАЭ.
С точки зрения покупки недвижимости наибольшей популярностью пользуется эмират Дубаи, называемый сердцем коммерческой жизни ОАЭ. Если говорить о первичной недвижимости (от застройщика), то средняя цена квадратного метра здесь составляет порядка $3000, в отдельных проектах эта сумма достигает $10000. Квартира-студия площадью от 40 квадратных метров обойдется в $115-150 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $200 тыс. и выше. Примерно такой же порядок цен и в столичном эмирате Абу-Даби. Также в настоящее время велик рынок недвижимости в эмирате Аджман, где цена квадратного метра начинается от $1700. Квартира-студия здесь будет стоить $70-75 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $120 тыс. и выше.
На вторичном рынке (жилье на перепродаже) минимальная цена очень скромной двухкомнатной квартиры в эмирате Дубаи (one bedroom – зал и спальня, площадь 44 кв.м.) составляет примерно $150 тыс.; таким образом стоимость одного квадратного метра перепродаваемого жилья в ОАЭ начинается от $3500.
Нынешний рынок недвижимости в других эмиратах МирСоветов может охарактеризовать как развивающийся. Предложения в этих регионах пока сравнительно невелики, стоимость квадратного метра жилья составляет от $1300. По этой цене предлагаются, например, частные жилые дома в эмирате Ум Аль Кувейне.
Цена на недвижимость в ОАЭ зависит от расположения проекта, его удаленности от береговой линии, характера окружающей территории, вида из окна, площади жилища, площади прилегающей территории в случае частного дома и т.д.
С точки зрения привлекательности для проживания и отдыха каждый эмират имеет свои положительные черты по сравнению с другими регионами. Так, если вам по душе энергетика мегаполиса, вам лучше приобретать недвижимость в амбициозном Дубаи или столичном Абу-Даби; если вы – тонкий ценитель культуры вас не оставит равнодушным атмосфера Умм аль-Кувейне, а если вас влекут исторические реалии – обратите внимание на Рас-Эль-Хайма. Что касается природных и климатических данных, это является достоянием каждого из эмиратов.
Законодательство ОАЭ
Высокая стоимость недвижимости в Дубаи и повышенный спрос на нее объясняется, в том числе, и тем, что в данном эмирате наиболее совершенное законодательство, так называемый Freehold, разрешающий иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность вместе с соответствующей ей участком земли. В других эмиратах, в частности, в Аджмане, Умм аль-Кувейне и Рас эль Хайме это право еще не утверждено законом, разрешение на него в отдельных случаях могут дать правители данных эмиратов.
Также в ОАЭ практикуется так называемый Leasehold – право долгосрочной аренды собственности сроком на 99 лет с возможностью продления. Leasehold дает вам право на перепродажу, перестраивание, сдачи недвижимости в субаренду. С точки зрения законодательства такое право собственности является значительно менее защищенным. Широко распространена данная форма владения жилым имуществом в эмирате Шаржа, однако практикуется и в других эмиратах, в том числе и в Дубаи.
Также в ОАЭ действует Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Такая система закрепляет за владельцами отдельных секций право управления общей территорией.
Поиск подходящего объекта
Для поиска подходящего вам объекта вы можете действовать самостоятельно, обращаясь непосредственно к застройщику или воспользоваться услугами соответствующих риэлтерских агентств – местных или российских. С предлагаемыми проектами можно предварительно ознакомиться на сайтах компаний. Непосредственный показ квартир производится продавцом до момента подписания документов; при этом российские агентства, как правило, сами организовывают клиентам выезд в ОАЭ.
Если же вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что для въезда в ОАЭ необходима виза. Проще всего оформить ее через туристическое агентство, купив тот или иной тур. Срок действия туристической визы – 30 дней, для ее оформления вам необходимо предоставить туроператору цветную ксерокопию загранпаспорта, срок которого должен составлять не менее 3 месяцев со дня предполагаемого окончания поездки. Также можно оформить гостевую визу сроком на 60 дней с правом продления. В этом случае необходима гарантия так называемого «спонсора» – организации, компании или частного лица, имеющих право подачи заявки на оформление визы. Такой организацией, например, может выступить отель. Оплатить и забронировать его придется заранее.
Один из наиболее амбициозных проектов The World представляет собой 300 искусственно созданных на воде островов. Главной особенностью проекта является вид сверху – вы без труда узнаете его, поскольку при взгляде на острова с высоты птичьего полета видится изображение всех материков в миниатюре. Несколько десятков этих островов уже зарезервированы гражданами из России и носят соответствующие названия: Москва, Рублевка, Новая Земля, Вологда, Чечня и др. На этих островах будут построены эксклюзивные частные виллы.
Оформление визы не должно стать проблемой, за исключением случаев, когда виза оформляется на женщину до 30 лет, путешествующую без сопровождения мужчины с той же фамилией. В этой ситуации придется бронировать отели не менее 4*.
Как купить недвижимость в ОАЭ?
При покупке необходимо обязательно удостовериться в том, что застройщик может продавать недвижимость иностранцам, т.к. не все обладают этим правом. В эмирате Дубаи каждый строительный проект необходимо регистрировать в Агентстве нормативного и правового регулирования (Real Estate Regulatory Authority's, RERA), созданное при Земельном департаменте эмирата. А это дает вам, как покупателю, гарантии надежности строительной компании.
Если вы покупаете недвижимость у застройщика на стадии строительства, то для заключения предварительного договора обычно необходимо внести 10-15% от стоимости жилья. После внесения первого взноса покупатель получает накладную на получение денег и предварительный договор на объект, в котором будут прописаны параметры квартиры и график платежей. Последующая оплата, как правило, производится до окончания строительства равными долями с определенной периодичностью, например, раз в квартал. МирСоветов обращает ваше внимание на то, что правила, порядок, а также размер выплат устанавливает компания-застройщик, и в некоторых случаях могут несколько отличаться от приведенной схемы. Для оформления предварительного договора покупателю требуется только загранпаспорт.
При подписании договора купли-продажи тщательно изучите предлагаемые вам условия, так как изменить условия контракта впоследствии будет невозможно. Непременно обратите внимание на пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, вызывающие задержку строительства; определитесь с размером штрафных за задержку платежей и т.д. При окончательном подписании контракта целесообразно внести в него пункт о максимальном размере платежа и определить срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте, это является подтверждением права собственности.
На весь период строительства право собственности в ОАЭ запрещено уступать, поэтому недвижимость не может быть перепродана застройщиком до того, пока покупатель не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Это очень большое преимущество существующей ныне системы купли-продажи.
В случае покупки первичной недвижимости через агентство покупатель сначала вносит оплату в размере 10-30% от стоимости жилья. Агентство снимает квартиру с продажи, составляется внутренний договор купли-продажи, в котором предусматривается график погашения задолженностей. По закону, посредники, продающие недвижимость от застройщика, не могут увеличивать цену жилья, т.к. комиссионные им платит сам застройщик. Поэтому если вы приобретаете первичную недвижимость, вам необходимо заплатить лишь 1,5% от ее стоимости при регистрации. Внутренний договор купли- продажи действует до момента переоформления приобретенного жилья в собственность нового владельца.
Процедура покупки вторичной недвижимости требует дополнительных расходов. Помимо суммы наценки (ее определяет хозяин продаваемого жилья), вы должны будете заплатить 2% от стоимости недвижимости в Земельный Департамент за переоформление контракта, от 2% и более стоят услуги риэлтерского агентства. Для переоформления контракта на имя нового владельца должен присутствовать покупатель и представителя агентства по недвижимости; оформление документа обычно занимает несколько дней, после чего покупатель получает его на руки.
Вид на жительство в ОАЭ
Став собственником недвижимости в ОАЭ, вы приобретаете вид на жительство сроком на три года, по истечению которых визу необходимо продлевать. Это так называемая резидентская виза, которая распространяется не только на владельца собственности, но и на членов его семьи: законного супруга и несовершеннолетних детей. Получают трехгодичную мультивизу при помощи компании-застройщика. Как правило, процедура выдачи резидентской визы занимает от одной до двух недель.
МирСоветов должен сказать, что если в качестве собственника жилья выступает лишь один из супругов, процесс оформления виз может существенно затянуться. Поэтому целесообразно, чтобы приобретенная недвижимость была оформлена на обоих супругов одновременно. Особенно важен этот момент, если вы не расписаны (учитывается именно штамп в паспорте, а не схожесть фамилий), поскольку право на получение визы распространяются только на «официальных» родственников владельца недвижимости.
Получить гражданство страны невозможно независимо от количества лет проживания в ОАЭ и суммы инвестиций в экономику страны. Не может получить гражданство даже человек, имеющий только одного из родителей с гражданством ОАЭ.
Разрешение на работу нужно получать отдельно.
Коммунальные платежи и налогообложение
При подписании договора купли-продажи вам необходимо будет также подписать договор на обслуживание здания.
Коммунальные платежи зависят от вида и площади недвижимого объекта, но обычно они не превышают 200 долларов в месяц даже при значительной площади жилья. В эту сумму входит уборка мусора, содержание приусадебной территории, бассейнов, круглосуточная охрана территории. Менее чем за 100 долларов в месяц вы сможете нанять садовника, а 400 долларов в месяц стоят услуги домработницы. Рабочая сила в ОАЭ стоит весьма недорого.
Налоги на владение недвижимым имуществом и на доход от его аренды на данный момент в ОАЭ отсутствуют – отсюда такая высокая инвестиционная привлекательность.
Прогнозы на будущее
Мировой финансовый кризис не мог не затронуть ситуацию на рынке недвижимости в ОАЭ. В настоящее время здесь, как и везде, действует принцип «выживает сильнейший». Однако снижение цен наблюдается разве что в отношении недвижимости «люкс». А вот жилье для среднего класса не дешевеет; более того, введена правительственная программа по сдерживанию роста предложений на рынке жилья с целью сохранения уровня цен. А это означает, что наиболее крупные застройщики не только не пострадают от последствий кризиса, но и получат государственную поддержку.
Цены на недвижимость в ОАЭ
С тех пор, как Объединенные Арабские Эмираты захватил строительный бум – а случилось это после принятия закона, разрешившего иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность (2006 г) – взгляды наших соотечественников массово устремились в сторону Персидского залива. Для большинства представителей среднего класса покупка квартиры в ОАЭ – это, прежде всего, пожизненная инвестиция в качественный, интересный и насыщенный отдых, однако многие рассматривают и возможность периодического или постоянного проживания в ОАЭ.
С точки зрения покупки недвижимости наибольшей популярностью пользуется эмират Дубаи, называемый сердцем коммерческой жизни ОАЭ. Если говорить о первичной недвижимости (от застройщика), то средняя цена квадратного метра здесь составляет порядка $3000, в отдельных проектах эта сумма достигает $10000. Квартира-студия площадью от 40 квадратных метров обойдется в $115-150 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $200 тыс. и выше. Примерно такой же порядок цен и в столичном эмирате Абу-Даби. Также в настоящее время велик рынок недвижимости в эмирате Аджман, где цена квадратного метра начинается от $1700. Квартира-студия здесь будет стоить $70-75 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $120 тыс. и выше.
На вторичном рынке (жилье на перепродаже) минимальная цена очень скромной двухкомнатной квартиры в эмирате Дубаи (one bedroom – зал и спальня, площадь 44 кв.м.) составляет примерно $150 тыс.; таким образом стоимость одного квадратного метра перепродаваемого жилья в ОАЭ начинается от $3500.
Нынешний рынок недвижимости в других эмиратах МирСоветов может охарактеризовать как развивающийся. Предложения в этих регионах пока сравнительно невелики, стоимость квадратного метра жилья составляет от $1300. По этой цене предлагаются, например, частные жилые дома в эмирате Ум Аль Кувейне.
Цена на недвижимость в ОАЭ зависит от расположения проекта, его удаленности от береговой линии, характера окружающей территории, вида из окна, площади жилища, площади прилегающей территории в случае частного дома и т.д.
С точки зрения привлекательности для проживания и отдыха каждый эмират имеет свои положительные черты по сравнению с другими регионами. Так, если вам по душе энергетика мегаполиса, вам лучше приобретать недвижимость в амбициозном Дубаи или столичном Абу-Даби; если вы – тонкий ценитель культуры вас не оставит равнодушным атмосфера Умм аль-Кувейне, а если вас влекут исторические реалии – обратите внимание на Рас-Эль-Хайма. Что касается природных и климатических данных, это является достоянием каждого из эмиратов.
Законодательство ОАЭ
Высокая стоимость недвижимости в Дубаи и повышенный спрос на нее объясняется, в том числе, и тем, что в данном эмирате наиболее совершенное законодательство, так называемый Freehold, разрешающий иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность вместе с соответствующей ей участком земли. В других эмиратах, в частности, в Аджмане, Умм аль-Кувейне и Рас эль Хайме это право еще не утверждено законом, разрешение на него в отдельных случаях могут дать правители данных эмиратов.
Также в ОАЭ практикуется так называемый Leasehold – право долгосрочной аренды собственности сроком на 99 лет с возможностью продления. Leasehold дает вам право на перепродажу, перестраивание, сдачи недвижимости в субаренду. С точки зрения законодательства такое право собственности является значительно менее защищенным. Широко распространена данная форма владения жилым имуществом в эмирате Шаржа, однако практикуется и в других эмиратах, в том числе и в Дубаи.
Также в ОАЭ действует Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Такая система закрепляет за владельцами отдельных секций право управления общей территорией.
Поиск подходящего объекта
Для поиска подходящего вам объекта вы можете действовать самостоятельно, обращаясь непосредственно к застройщику или воспользоваться услугами соответствующих риэлтерских агентств – местных или российских. С предлагаемыми проектами можно предварительно ознакомиться на сайтах компаний. Непосредственный показ квартир производится продавцом до момента подписания документов; при этом российские агентства, как правило, сами организовывают клиентам выезд в ОАЭ.
Если же вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что для въезда в ОАЭ необходима виза. Проще всего оформить ее через туристическое агентство, купив тот или иной тур. Срок действия туристической визы – 30 дней, для ее оформления вам необходимо предоставить туроператору цветную ксерокопию загранпаспорта, срок которого должен составлять не менее 3 месяцев со дня предполагаемого окончания поездки. Также можно оформить гостевую визу сроком на 60 дней с правом продления. В этом случае необходима гарантия так называемого «спонсора» – организации, компании или частного лица, имеющих право подачи заявки на оформление визы. Такой организацией, например, может выступить отель. Оплатить и забронировать его придется заранее.
Один из наиболее амбициозных проектов The World представляет собой 300 искусственно созданных на воде островов. Главной особенностью проекта является вид сверху – вы без труда узнаете его, поскольку при взгляде на острова с высоты птичьего полета видится изображение всех материков в миниатюре. Несколько десятков этих островов уже зарезервированы гражданами из России и носят соответствующие названия: Москва, Рублевка, Новая Земля, Вологда, Чечня и др. На этих островах будут построены эксклюзивные частные виллы.
Оформление визы не должно стать проблемой, за исключением случаев, когда виза оформляется на женщину до 30 лет, путешествующую без сопровождения мужчины с той же фамилией. В этой ситуации придется бронировать отели не менее 4*.
Как купить недвижимость в ОАЭ?
При покупке необходимо обязательно удостовериться в том, что застройщик может продавать недвижимость иностранцам, т.к. не все обладают этим правом. В эмирате Дубаи каждый строительный проект необходимо регистрировать в Агентстве нормативного и правового регулирования (Real Estate Regulatory Authority's, RERA), созданное при Земельном департаменте эмирата. А это дает вам, как покупателю, гарантии надежности строительной компании.
Если вы покупаете недвижимость у застройщика на стадии строительства, то для заключения предварительного договора обычно необходимо внести 10-15% от стоимости жилья. После внесения первого взноса покупатель получает накладную на получение денег и предварительный договор на объект, в котором будут прописаны параметры квартиры и график платежей. Последующая оплата, как правило, производится до окончания строительства равными долями с определенной периодичностью, например, раз в квартал. МирСоветов обращает ваше внимание на то, что правила, порядок, а также размер выплат устанавливает компания-застройщик, и в некоторых случаях могут несколько отличаться от приведенной схемы. Для оформления предварительного договора покупателю требуется только загранпаспорт.
При подписании договора купли-продажи тщательно изучите предлагаемые вам условия, так как изменить условия контракта впоследствии будет невозможно. Непременно обратите внимание на пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, вызывающие задержку строительства; определитесь с размером штрафных за задержку платежей и т.д. При окончательном подписании контракта целесообразно внести в него пункт о максимальном размере платежа и определить срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте, это является подтверждением права собственности.
На весь период строительства право собственности в ОАЭ запрещено уступать, поэтому недвижимость не может быть перепродана застройщиком до того, пока покупатель не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Это очень большое преимущество существующей ныне системы купли-продажи.
В случае покупки первичной недвижимости через агентство покупатель сначала вносит оплату в размере 10-30% от стоимости жилья. Агентство снимает квартиру с продажи, составляется внутренний договор купли-продажи, в котором предусматривается график погашения задолженностей. По закону, посредники, продающие недвижимость от застройщика, не могут увеличивать цену жилья, т.к. комиссионные им платит сам застройщик. Поэтому если вы приобретаете первичную недвижимость, вам необходимо заплатить лишь 1,5% от ее стоимости при регистрации. Внутренний договор купли- продажи действует до момента переоформления приобретенного жилья в собственность нового владельца.
Процедура покупки вторичной недвижимости требует дополнительных расходов. Помимо суммы наценки (ее определяет хозяин продаваемого жилья), вы должны будете заплатить 2% от стоимости недвижимости в Земельный Департамент за переоформление контракта, от 2% и более стоят услуги риэлтерского агентства. Для переоформления контракта на имя нового владельца должен присутствовать покупатель и представителя агентства по недвижимости; оформление документа обычно занимает несколько дней, после чего покупатель получает его на руки.
Вид на жительство в ОАЭ
Став собственником недвижимости в ОАЭ, вы приобретаете вид на жительство сроком на три года, по истечению которых визу необходимо продлевать. Это так называемая резидентская виза, которая распространяется не только на владельца собственности, но и на членов его семьи: законного супруга и несовершеннолетних детей. Получают трехгодичную мультивизу при помощи компании-застройщика. Как правило, процедура выдачи резидентской визы занимает от одной до двух недель.
МирСоветов должен сказать, что если в качестве собственника жилья выступает лишь один из супругов, процесс оформления виз может существенно затянуться. Поэтому целесообразно, чтобы приобретенная недвижимость была оформлена на обоих супругов одновременно. Особенно важен этот момент, если вы не расписаны (учитывается именно штамп в паспорте, а не схожесть фамилий), поскольку право на получение визы распространяются только на «официальных» родственников владельца недвижимости.
Получить гражданство страны невозможно независимо от количества лет проживания в ОАЭ и суммы инвестиций в экономику страны. Не может получить гражданство даже человек, имеющий только одного из родителей с гражданством ОАЭ.
Разрешение на работу нужно получать отдельно.
Коммунальные платежи и налогообложение
При подписании договора купли-продажи вам необходимо будет также подписать договор на обслуживание здания.
Коммунальные платежи зависят от вида и площади недвижимого объекта, но обычно они не превышают 200 долларов в месяц даже при значительной площади жилья. В эту сумму входит уборка мусора, содержание приусадебной территории, бассейнов, круглосуточная охрана территории. Менее чем за 100 долларов в месяц вы сможете нанять садовника, а 400 долларов в месяц стоят услуги домработницы. Рабочая сила в ОАЭ стоит весьма недорого.
Налоги на владение недвижимым имуществом и на доход от его аренды на данный момент в ОАЭ отсутствуют – отсюда такая высокая инвестиционная привлекательность.
Прогнозы на будущее
Мировой финансовый кризис не мог не затронуть ситуацию на рынке недвижимости в ОАЭ. В настоящее время здесь, как и везде, действует принцип «выживает сильнейший». Однако снижение цен наблюдается разве что в отношении недвижимости «люкс». А вот жилье для среднего класса не дешевеет; более того, введена правительственная программа по сдерживанию роста предложений на рынке жилья с целью сохранения уровня цен. А это означает, что наиболее крупные застройщики не только не пострадают от последствий кризиса, но и получат государственную поддержку.
среда, 28 июля 2010 г.
Что такое таунхаус
Не так давно на российском рынке недвижимости появился сравнительно новый объект – таунхаус. Пришедшая с Запада «малоэтажная мода» быстро обрела популярность среди отечественных застройщиков – а их трудно упрекнуть в плохом контакте непосредственно с рынком. И хотя строительство коттеджей пока что даже не думает сдавать свои позиции, тем не менее все больше внимания уделяется альтернативным вариантам. Попробуем разобраться в причинах столь скорого завоевания таунхаусами всеобщего признания.
Что такое таунхаус?
В буквальном переводе с английского “townhouse” - «городской дом, особняк». Правда, в полном смысле этого слова таунхаусы трудно назвать особняками, так как автономность проживания, свойственная отдельно стоящим зданиям, в таунхаусе соблюдается относительно – скажем так, в гораздо большей степени, чем в многоквартирном доме, но в несколько меньшей, нежели в индивидуальном коттедже.
По существу таунхаус представляет собой многоуровневые апартаменты в 2-3 этажа с отдельным входом, автономными системами теплоснабжения и собственным земельным участком, хоть и довольно небольшим (обычно это 1-4 сотки) – достаточным для альпийской горки, но не для вертолетной площадки. Такие дома блокируются в единый комплекс из нескольких строений, соединенных общими боковыми стенами и единой архитектурной идеей - но для каждого устраиваются обособленные подъездные пути и гараж. Подобный ансамбль-«двойка», состоящий из двух коттеджей под одной крышей, называется дуплексом.
Стандартная планировка таунхаусов имеет вертикальный характер и подразумевает расположение снизу хозяйственных помещений (например, кухни, прихожей, иногда гостиной), а наверху – спальни, кабинетов, так сказать, зоны личного отдыха. Нередко строятся таунхаусы с цокольным этажом, где можно обустроить бильярдную, сауну – да хоть бассейн. В итоге получается некий синтез коттеджа с квартирой – ведь таунхаусы оснащаются всеми необходимыми коммуникациями, включая Интернет и кабельное телевидение, и могут располагаться даже в центре современного города. Хотя в отечественном варианте чаще встречается загородное размещение таунхаусов, сгруппированных в привычные нам поселки.
Историческая справка
Таунхаусы, как несложно догадаться из названия, английское изобретение. Британская знать обычно имела несколько «родовых гнёзд», разбросанных по всему туманному Альбиону – но одно из них обязательно должно было находиться в столице (или другом главном городе). Аристократы, среди которых было немало потомственных пэров (членов палаты лордов), на время так называемого «социального сезона» - то есть заседаний палаты, парламентских сессий и т.д. – переезжали в город, вместе с достопочтенным семейством и многочисленной челядью.
Само собой, при этом они не желали менять привычный, «сельский» уклад жизни – но дефицит городской земли остро ощущался в Англии уже тогда, поэтому экономные сэры объединялись с представителями других уважаемых фамилий под одной крышей, заодно гарантируя себе однородную социальную среду.
По другой версии, таунхаусы появились благодаря традиции отделившимся от основной ветви семьям клана пристраивать к фамильному дому собственные «гнездышки». В таком случае их историю можно отсчитывать не с XIX века, как принято, а гораздо раньше – со времен домашних общин палеолита.
Сегодня в таунхаусах проживает до 20% европейцев. Российская страница их истории началась с комплекса «Сетунь» в Москве, выстроенного на пересечении Мосфильмовской и Минской в начале 90-х. Небывалый успех поселковой недвижимости воодушевил застройщиков и инвесторов, благодаря чему в настоящий момент этот сегмент рынка активно осваивается.
Плюсы и минусы
Очевидное достоинство таунхауса – его экономичность по сравнению с индивидуальным коттеджем. Это касается и расходов на обслуживание (взять хотя бы отопление – насколько меньше уходит тепла в доме, с обеих сторон согреваемым соседями), и постройку – даже централизованная подводка коммуникаций обходится намного дешевле, не говоря уж об экономии на стройматериалах – ведь стоимость общей крыши и стен равномерно распределяется на всех домовладельцев. Охрана, вывоз мусора, благоустройство территории – список можно продолжать очень долго. Кроме того, интересы всех жителей таунхауса обычно совпадают, да и можно рассчитывать на однородную социальную среду – чего не скажешь о приобретении квартиры.
С другой стороны, назвать таунхаус полноценным «островком загородной жизни в городе» вряд ли возможно. Это скорее некая полумера, паллиатив: ведь участок в 3 сотки на троих весьма отдаленно напоминает «сельский простор», к которому в основном и тянутся уставшие от скученности и тесноты горожане. Да и выйдя за пределы поселка, попадаешь в ту же запыленную и шумную урбанизированную реальность. Элитные же «клубные дома» в центре столицы, к примеру, не так уж сильно отстают в ценах от особняков, что касается окраины – то здесь возникает проблема с транспортной доступностью. Хотя надо отметить регулярное обновление трасс, все же до делового центра добраться может быть довольно сложно.
На что нужно обратить внимание при покупке таунхауса
В основном рекомендации общие для покупки любой недвижимости: само собой, надо определиться с целью и финансами, досконально изучить документы и деловую репутацию застройщика и т.д. Однако все же юридическое сопровождение владельца таунхауса имеет некоторые особенности, хотя этот тип недвижимости еще и не получил документального закрепления в градостроительном кодексе.
Распространено заблуждение, что, приобретая таунхаус в столице, вы получаете в частную собственность земельный участок. Это не так: в Москве 99,9% земли находится в аренде, право на которую переходит к ТСЖ после сдачи объекта. Оформляется земля под таунхаусом на тех же основаниях, что и для владельцев квартир: согласитесь, нелепо претендовать на единоличное обладание куском двора многоэтажного дома. То есть вот так просто взять и построить, к примеру, баню на этих сотках не получится, в отличие от загородного поселка. Кроме того, экспертами рекомендуется избегать долевой собственности на участок с соседями по таунхаусу – в будущем могут возникнуть некоторые проблемы при перепродаже или получении ипотечного кредита.
Еще один популярный рекламный трюк – игра на сравнительно невысокой цене квадратного метра таунхауса. Может показаться, что стоимость такого жилья на окраине Москвы даже дешевле квартиры – но это не так, ведь общая площадь таунхауса редко бывает меньше 150 м2, и в нее включаются все лестничные пролеты и даже котельная.
Цена вопроса
Стоимость таунхауса очень сильно зависит от расположения и сервиса. В элитных комплексах, типа «Палат Муравьевых» на Остоженке, цена квадрата может доходить до 30 тыс. евро – за эти деньги вы получаете само жилье плюс эксплуатируемую кровлю, панорамное остекление, террасы с электрообогревом, зимний сад, камин, а также круглосуточную охрану и вид на Зачатьевский монастырь (для сравнения, в Гааге таунхаус площадью 195 кв.м. обойдется в 649 тыс. евро).
Загородный вариант – поселок «Барвиха Club» на Рублево-Успенском шоссе, где дома площадью 190-360 кв.м. стоят от 500 до 900 тыс. долл.
Что касается эконом-класса, здесь можно вспомнить Куркино, с таунхаусами площадью 220-350 кв.м. с ценой от 65 тыс. руб. за метр – пластиковые окна, цокольные этажи, участки 0,5-3 сотки. Чем дальше от столицы, тем дешевле – так, в 12 км от МКАД, в поселке «Удачное» таунхаусы 170-240 кв.м. предлагаются за 200-230 тыс. долл. (что относительно ниже цены квартир в новостройках).
В общем и целом, строительство таунхаусов имеет несомненно отличные перспективы на будущее. Это косвенно подтверждается озвученными Президентом Дмитрием Медведевым планами о малоэтажной застройке городов, что должно подстегнуть развитие этого направления в России. Но нужно обязательно учитывать особое место, правильное позиционирование и адекватное окружение – при наличии всех этих слагаемых проект «Таунхаус» обречен на успех.
Что такое таунхаус?
В буквальном переводе с английского “townhouse” - «городской дом, особняк». Правда, в полном смысле этого слова таунхаусы трудно назвать особняками, так как автономность проживания, свойственная отдельно стоящим зданиям, в таунхаусе соблюдается относительно – скажем так, в гораздо большей степени, чем в многоквартирном доме, но в несколько меньшей, нежели в индивидуальном коттедже.
По существу таунхаус представляет собой многоуровневые апартаменты в 2-3 этажа с отдельным входом, автономными системами теплоснабжения и собственным земельным участком, хоть и довольно небольшим (обычно это 1-4 сотки) – достаточным для альпийской горки, но не для вертолетной площадки. Такие дома блокируются в единый комплекс из нескольких строений, соединенных общими боковыми стенами и единой архитектурной идеей - но для каждого устраиваются обособленные подъездные пути и гараж. Подобный ансамбль-«двойка», состоящий из двух коттеджей под одной крышей, называется дуплексом.
Стандартная планировка таунхаусов имеет вертикальный характер и подразумевает расположение снизу хозяйственных помещений (например, кухни, прихожей, иногда гостиной), а наверху – спальни, кабинетов, так сказать, зоны личного отдыха. Нередко строятся таунхаусы с цокольным этажом, где можно обустроить бильярдную, сауну – да хоть бассейн. В итоге получается некий синтез коттеджа с квартирой – ведь таунхаусы оснащаются всеми необходимыми коммуникациями, включая Интернет и кабельное телевидение, и могут располагаться даже в центре современного города. Хотя в отечественном варианте чаще встречается загородное размещение таунхаусов, сгруппированных в привычные нам поселки.
Историческая справка
Таунхаусы, как несложно догадаться из названия, английское изобретение. Британская знать обычно имела несколько «родовых гнёзд», разбросанных по всему туманному Альбиону – но одно из них обязательно должно было находиться в столице (или другом главном городе). Аристократы, среди которых было немало потомственных пэров (членов палаты лордов), на время так называемого «социального сезона» - то есть заседаний палаты, парламентских сессий и т.д. – переезжали в город, вместе с достопочтенным семейством и многочисленной челядью.
Само собой, при этом они не желали менять привычный, «сельский» уклад жизни – но дефицит городской земли остро ощущался в Англии уже тогда, поэтому экономные сэры объединялись с представителями других уважаемых фамилий под одной крышей, заодно гарантируя себе однородную социальную среду.
По другой версии, таунхаусы появились благодаря традиции отделившимся от основной ветви семьям клана пристраивать к фамильному дому собственные «гнездышки». В таком случае их историю можно отсчитывать не с XIX века, как принято, а гораздо раньше – со времен домашних общин палеолита.
Сегодня в таунхаусах проживает до 20% европейцев. Российская страница их истории началась с комплекса «Сетунь» в Москве, выстроенного на пересечении Мосфильмовской и Минской в начале 90-х. Небывалый успех поселковой недвижимости воодушевил застройщиков и инвесторов, благодаря чему в настоящий момент этот сегмент рынка активно осваивается.
Плюсы и минусы
Очевидное достоинство таунхауса – его экономичность по сравнению с индивидуальным коттеджем. Это касается и расходов на обслуживание (взять хотя бы отопление – насколько меньше уходит тепла в доме, с обеих сторон согреваемым соседями), и постройку – даже централизованная подводка коммуникаций обходится намного дешевле, не говоря уж об экономии на стройматериалах – ведь стоимость общей крыши и стен равномерно распределяется на всех домовладельцев. Охрана, вывоз мусора, благоустройство территории – список можно продолжать очень долго. Кроме того, интересы всех жителей таунхауса обычно совпадают, да и можно рассчитывать на однородную социальную среду – чего не скажешь о приобретении квартиры.
С другой стороны, назвать таунхаус полноценным «островком загородной жизни в городе» вряд ли возможно. Это скорее некая полумера, паллиатив: ведь участок в 3 сотки на троих весьма отдаленно напоминает «сельский простор», к которому в основном и тянутся уставшие от скученности и тесноты горожане. Да и выйдя за пределы поселка, попадаешь в ту же запыленную и шумную урбанизированную реальность. Элитные же «клубные дома» в центре столицы, к примеру, не так уж сильно отстают в ценах от особняков, что касается окраины – то здесь возникает проблема с транспортной доступностью. Хотя надо отметить регулярное обновление трасс, все же до делового центра добраться может быть довольно сложно.
На что нужно обратить внимание при покупке таунхауса
В основном рекомендации общие для покупки любой недвижимости: само собой, надо определиться с целью и финансами, досконально изучить документы и деловую репутацию застройщика и т.д. Однако все же юридическое сопровождение владельца таунхауса имеет некоторые особенности, хотя этот тип недвижимости еще и не получил документального закрепления в градостроительном кодексе.
Распространено заблуждение, что, приобретая таунхаус в столице, вы получаете в частную собственность земельный участок. Это не так: в Москве 99,9% земли находится в аренде, право на которую переходит к ТСЖ после сдачи объекта. Оформляется земля под таунхаусом на тех же основаниях, что и для владельцев квартир: согласитесь, нелепо претендовать на единоличное обладание куском двора многоэтажного дома. То есть вот так просто взять и построить, к примеру, баню на этих сотках не получится, в отличие от загородного поселка. Кроме того, экспертами рекомендуется избегать долевой собственности на участок с соседями по таунхаусу – в будущем могут возникнуть некоторые проблемы при перепродаже или получении ипотечного кредита.
Еще один популярный рекламный трюк – игра на сравнительно невысокой цене квадратного метра таунхауса. Может показаться, что стоимость такого жилья на окраине Москвы даже дешевле квартиры – но это не так, ведь общая площадь таунхауса редко бывает меньше 150 м2, и в нее включаются все лестничные пролеты и даже котельная.
Цена вопроса
Стоимость таунхауса очень сильно зависит от расположения и сервиса. В элитных комплексах, типа «Палат Муравьевых» на Остоженке, цена квадрата может доходить до 30 тыс. евро – за эти деньги вы получаете само жилье плюс эксплуатируемую кровлю, панорамное остекление, террасы с электрообогревом, зимний сад, камин, а также круглосуточную охрану и вид на Зачатьевский монастырь (для сравнения, в Гааге таунхаус площадью 195 кв.м. обойдется в 649 тыс. евро).
Загородный вариант – поселок «Барвиха Club» на Рублево-Успенском шоссе, где дома площадью 190-360 кв.м. стоят от 500 до 900 тыс. долл.
Что касается эконом-класса, здесь можно вспомнить Куркино, с таунхаусами площадью 220-350 кв.м. с ценой от 65 тыс. руб. за метр – пластиковые окна, цокольные этажи, участки 0,5-3 сотки. Чем дальше от столицы, тем дешевле – так, в 12 км от МКАД, в поселке «Удачное» таунхаусы 170-240 кв.м. предлагаются за 200-230 тыс. долл. (что относительно ниже цены квартир в новостройках).
В общем и целом, строительство таунхаусов имеет несомненно отличные перспективы на будущее. Это косвенно подтверждается озвученными Президентом Дмитрием Медведевым планами о малоэтажной застройке городов, что должно подстегнуть развитие этого направления в России. Но нужно обязательно учитывать особое место, правильное позиционирование и адекватное окружение – при наличии всех этих слагаемых проект «Таунхаус» обречен на успех.
понедельник, 31 мая 2010 г.
Обзор нескольких сегментов российской недвижимости
Российская Недвижимость имеет огромный потенциал для инвесторов. Зарубежные миллиардеры весьма охотно приобретают здания, жилые комплексы, складские и торговые помещения. Однако, в последние несколько лет уровень инвестиций немного упал ввиду нестабильной политической ситуации в стране. Это переходной период и, в любом случае, он приведет только к положительным результатам.
Зарубежные инвестиции
Как уже упоминалось, российская недвижимость имеет неоспоримую популярность среди иностранных инвесторов. На отечественный рынок выходят все больше и больше зарубежных компаний. Первыми заявили о своей работе российские корпорации. И это не удивительно.
Несмотря на высокие риски, доходность в секторе недвижимости высокая. И это не может не привлекать других иностранных инвесторов. Конечно, правовая и нормативная ситуация в стране оставляет желать лучшего, но, учитывая высокую прибыльность, усиленного зарубежного инвестирования осталось ждать не долго. Ведь, так или иначе, но что это за жизнь без риска?..
Существует ряд факторов, которые тормозят зарубежные капиталовложения. Это связано с бумажной волокитой при оформлении права собственности на землю. Также сложно получить разрешение на покупку в случае изменения целевого назначения земельного участка.
Но ввиду затруднений с зарубежным инвестированием из-за несовершенной нормативно-правовой базы, на отечественном рынке появилась иная тенденция. Если и существуют трудности с приобретением земельных участков, то весьма успешным является процес приобретения уже функционирующих объектов. Именно поэтому интерес зарубежных инвесторов к российской недвижимости не утихает из-за высокой прибыльности в этом секторе. К слову сказать, недвижимость России приносит куда больший доход, нежели недвижимость стран Восточной Европы, которая была столь популярна до недавнего времени.
Относительно прогнозов на будущее, эксперты не могут дать однозначный ответ. Так, ожидается, что «перенасыщения» у имнвесторов пока что не будет, посему подобная их активность продлится еще по меньшей мере несколько лет.
Офисная недвижимость
Сейчас Россия переживает экономический бум. Появляется много новых предприятий. Маленькие фирмы развиваются и становятся крупными компаниями. Растет бизнес, а вместе с ним и потребность в офисных помещениях. По статистике около 70 процентов арендаторов – зарубежные компании. Это и не удивительно, ведь, как уже упоминалось, недвижимость России – «лакомый кусочек» для зарубежных инвесторов.
В связи с расширением бизнеса в стране, среди офисной недвижимости большим спросом пользуются площади класса А и В. Спрос на них стабильно держиться на отметке в 99 процентов. Основными арендаторами являются международные компании со стажем работы на рынке экономики более 5-10 лет. Даже офисные помещения класса С весьма популярны среди предпринимателей - маленькие фирмы развиваются и укрепляются на рынке, посему и возрастает потребность в помещениях данной категории.
Крупные, преимущественно международные корпорации предпочитают арендовать помещения. В, в то время как отечественным компаниям легче и выгоднее купить недвижимость, оставаясь полноправными собственниками. Это вполне разумно: в случае банкротства помещение останется и можно будет смело открывать бизнес заново. Ведь офис - это уже четверть будущего успеха, поэтому и начинать будет легче. Ввиду отсутствия этого преимущества у зарубежных компаний, они вынуждены изымать ежемесячно большие суммы из оборота для оплаты дорогой аренды. А чтобы компенсировать часть денег, потраченных на аренду, компания, само собой разумеется, «накручивает» стоимость своих услуг.
В планах властей постройка большого количества бизнес центров. Не меньше подобных центров находятся сейчас в стадии разработки. Но сроки сдачи объектов постоянно сдвигаются, посему дефицит помещений не спешит уменьшаться. Более того, в ближэайшие полгода ожидается еще больший спрос на офисные помещения, и владельцев такой недвижимости этот факт не может не радовать. И естественно, что, желая не упустить выгоду, они будут поднимать арендную плату.
Стоимость арендной платы повысилась в среднем на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. И это не предел. Аналитики прогнозируют еще одног 30-типроцентное повышение ставки аренды.
По мнению специалистов, потребность в бизнес-центрах класса А и В будет удовлетворена только через несколько лет. Думается, объяснять почему это так не стоит. Все мы наслышаны о «заморозках» строительства, вечной нехватки стройматериалов и прочее.
Нельзя не предусмотреть конкуренцию среди арендодателей и продавцов. Их противостояние приведет к очередному повышению цен и повышению требований к офисной площади со стороны потребителей. Это заставит, в свою очередь, повысить уровень благосостояния имущества.
Коммерческая недвижимость
Из всей структуры недвижимости эта отрасль самая прибыльная. Торговля всегда была признаком прогресса. Сегодняшний день – яркое тому подтверждение . Уровень благосостояния населения вырос. Повысилась платежеспособность. Люди стремятся потреблять товары и услуги высокого качества. Производители стараются не отставать, пытаясь соответствовать требованиям и пожеланиям потребителя. Поэтому со стороны производителя возрастает потребность в торговых помещениях и площадях большого размера.
Высокий спрос на торговую недвижимость удерживается в центральных частях городов. Это приводит к уплотнению центра, поэтому в последнее время пользуются популярностью торговые центры на окраинах или отдаленных от центра местах, в спальных районах города.
Относительно размеров, то спросом пользуются как маленькие площади под магазины, так и большие под супермаркеты.
Что касается ценообразования, то решающим фактором играет роль местоположение, т. е. доступность для покупателей. Ведь не секрет, что покупателю удобней приобретать товары там, куда и от куда удобно доехать или дойти. Если поставить человека перед выбором: поход за покупками в супермаркет, где дороже, но ближе, или же «затоваривание» в месте, где дешевле, но дальше, то он выберет первый вариант. Исходя из этого, компания старается расширять сеть своих магазинов и открывает магазины или супермаркеты во многих местах. А владельцы земельных участков только выигрывают от этого.
Квартиры
Жилая недвижимость в наши дни пользуется небывалым спросом. Уровень продаж квартир растет с каждым днем. Людям хочется жить в больших и просторных апартаментах. А те, кто не имеют жилья в городе, стремятся приобрести его. К слову сказать, теперь стало намного легче купить однокомнатную квартиру, нежели, скажем, те же 5 лет назад.
Стоит упомянуть, что уровень благосостояния наших соотечественников весьма вырос. Наши соотечественники хотят жить по европейским меркам и стремятся соответствовать жителям Европы во всем. Это касается и жилья.
Раньше считалось, что квартиру может приобрести только хорошо обеспеченный человек (однако заметьте: во времена Союза было более реальнее приобрести жилище). Сейчас же даже обычный менеджер среднего звена может позволить себе покупку однокомнатной квартиры (при этом цены сегодня в десятки раз выше, чем те, что были лет 25 назад). Дело в том, что банки охотно выдают ипотечные кредиты на приемлемых условиях. Поэтому не удивительно, что спрос на жилую недвижимость возрос.
Не секрет, что при покупке квартиры в кредит человек переплачивает втридорога. Было бы гораздо дешевле купить ее сразу, однако для этого нужно долго и усердно копить... А жить ведь в собственной квартире хочется уже сейчас. Уже сейчас хочется сделать евроремонт и наслаждаться уютом и теплом своего жилья. За это люди готовы платить явно завышенную стоимость.
За последние несколько лет на продажу было выставлено миллионы «квадратов» жилья. Но, несмотря на это, потребность населения в новом жилье не удовлетворена.
Согласно данным специалистов, жилую недвижимость России можно условно разделить на 5 классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум и де люкс. Исходя из этих данных, в стране преимущественно строят жилые площадя эконом (33%), бизнес (23%) и премиум (21%) классов. Доля элитного жилья составляет довольно небольшую часть.
В большинстве случаев постройке домов класса де люкс отдают предпочтение в центральной части города.
Элитное жилье кардинально отличается от жилья эконом-класса. Как правило, это дома клубного типа с небольшим количеством апартаментов либо многоквартирные комплексы с развитой внутренней инфраструктурой, большим наземным или подземным паркингом. Отмечается эксклюзивный и неординарный архитектурный стиль.
Уместным будет сказать, что жилье премиум-класса и класса де люкс в Росии очень сильно отличается от аналогичного жилья в Европе. Элитные апартаменты российского производства лишь немного соответствуют европейским стандартам. Это еще раз доказывает, что нашей стране есть куда развиваться. Это также объясняет стремление наших застройщиков привлечь внимание покупателей различными нововведениями: шикарная дизайнерская отделка, парковочное место владельцу квартиры в подарок, оборудования некоторых помещений известной системой «Умный дом».
Традиционно высокими ценами могут «похвастаться» столицы, крупные и портовые города.
Итоги
Подбивая итоги, можно сказать, что наиболее привлекательными для отечественных и зарубежных капиталовложений являются секторы жилой и торговой недвижимости. Это обусловлено большой скоростью возврата денежных средств.
Существует некая модель, согласно которой развивается рынок недвижимости. Сначала растет сектор жилой недвижимости, затем развивается отрасль офисной недвижимости, после – отелей и складов.
Так что ждем, чем же нас порадует будущее.
Зарубежные инвестиции
Как уже упоминалось, российская недвижимость имеет неоспоримую популярность среди иностранных инвесторов. На отечественный рынок выходят все больше и больше зарубежных компаний. Первыми заявили о своей работе российские корпорации. И это не удивительно.
Несмотря на высокие риски, доходность в секторе недвижимости высокая. И это не может не привлекать других иностранных инвесторов. Конечно, правовая и нормативная ситуация в стране оставляет желать лучшего, но, учитывая высокую прибыльность, усиленного зарубежного инвестирования осталось ждать не долго. Ведь, так или иначе, но что это за жизнь без риска?..
Существует ряд факторов, которые тормозят зарубежные капиталовложения. Это связано с бумажной волокитой при оформлении права собственности на землю. Также сложно получить разрешение на покупку в случае изменения целевого назначения земельного участка.
Но ввиду затруднений с зарубежным инвестированием из-за несовершенной нормативно-правовой базы, на отечественном рынке появилась иная тенденция. Если и существуют трудности с приобретением земельных участков, то весьма успешным является процес приобретения уже функционирующих объектов. Именно поэтому интерес зарубежных инвесторов к российской недвижимости не утихает из-за высокой прибыльности в этом секторе. К слову сказать, недвижимость России приносит куда больший доход, нежели недвижимость стран Восточной Европы, которая была столь популярна до недавнего времени.
Относительно прогнозов на будущее, эксперты не могут дать однозначный ответ. Так, ожидается, что «перенасыщения» у имнвесторов пока что не будет, посему подобная их активность продлится еще по меньшей мере несколько лет.
Офисная недвижимость
Сейчас Россия переживает экономический бум. Появляется много новых предприятий. Маленькие фирмы развиваются и становятся крупными компаниями. Растет бизнес, а вместе с ним и потребность в офисных помещениях. По статистике около 70 процентов арендаторов – зарубежные компании. Это и не удивительно, ведь, как уже упоминалось, недвижимость России – «лакомый кусочек» для зарубежных инвесторов.
В связи с расширением бизнеса в стране, среди офисной недвижимости большим спросом пользуются площади класса А и В. Спрос на них стабильно держиться на отметке в 99 процентов. Основными арендаторами являются международные компании со стажем работы на рынке экономики более 5-10 лет. Даже офисные помещения класса С весьма популярны среди предпринимателей - маленькие фирмы развиваются и укрепляются на рынке, посему и возрастает потребность в помещениях данной категории.
Крупные, преимущественно международные корпорации предпочитают арендовать помещения. В, в то время как отечественным компаниям легче и выгоднее купить недвижимость, оставаясь полноправными собственниками. Это вполне разумно: в случае банкротства помещение останется и можно будет смело открывать бизнес заново. Ведь офис - это уже четверть будущего успеха, поэтому и начинать будет легче. Ввиду отсутствия этого преимущества у зарубежных компаний, они вынуждены изымать ежемесячно большие суммы из оборота для оплаты дорогой аренды. А чтобы компенсировать часть денег, потраченных на аренду, компания, само собой разумеется, «накручивает» стоимость своих услуг.
В планах властей постройка большого количества бизнес центров. Не меньше подобных центров находятся сейчас в стадии разработки. Но сроки сдачи объектов постоянно сдвигаются, посему дефицит помещений не спешит уменьшаться. Более того, в ближэайшие полгода ожидается еще больший спрос на офисные помещения, и владельцев такой недвижимости этот факт не может не радовать. И естественно, что, желая не упустить выгоду, они будут поднимать арендную плату.
Стоимость арендной платы повысилась в среднем на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. И это не предел. Аналитики прогнозируют еще одног 30-типроцентное повышение ставки аренды.
По мнению специалистов, потребность в бизнес-центрах класса А и В будет удовлетворена только через несколько лет. Думается, объяснять почему это так не стоит. Все мы наслышаны о «заморозках» строительства, вечной нехватки стройматериалов и прочее.
Нельзя не предусмотреть конкуренцию среди арендодателей и продавцов. Их противостояние приведет к очередному повышению цен и повышению требований к офисной площади со стороны потребителей. Это заставит, в свою очередь, повысить уровень благосостояния имущества.
Коммерческая недвижимость
Из всей структуры недвижимости эта отрасль самая прибыльная. Торговля всегда была признаком прогресса. Сегодняшний день – яркое тому подтверждение . Уровень благосостояния населения вырос. Повысилась платежеспособность. Люди стремятся потреблять товары и услуги высокого качества. Производители стараются не отставать, пытаясь соответствовать требованиям и пожеланиям потребителя. Поэтому со стороны производителя возрастает потребность в торговых помещениях и площадях большого размера.
Высокий спрос на торговую недвижимость удерживается в центральных частях городов. Это приводит к уплотнению центра, поэтому в последнее время пользуются популярностью торговые центры на окраинах или отдаленных от центра местах, в спальных районах города.
Относительно размеров, то спросом пользуются как маленькие площади под магазины, так и большие под супермаркеты.
Что касается ценообразования, то решающим фактором играет роль местоположение, т. е. доступность для покупателей. Ведь не секрет, что покупателю удобней приобретать товары там, куда и от куда удобно доехать или дойти. Если поставить человека перед выбором: поход за покупками в супермаркет, где дороже, но ближе, или же «затоваривание» в месте, где дешевле, но дальше, то он выберет первый вариант. Исходя из этого, компания старается расширять сеть своих магазинов и открывает магазины или супермаркеты во многих местах. А владельцы земельных участков только выигрывают от этого.
Квартиры
Жилая недвижимость в наши дни пользуется небывалым спросом. Уровень продаж квартир растет с каждым днем. Людям хочется жить в больших и просторных апартаментах. А те, кто не имеют жилья в городе, стремятся приобрести его. К слову сказать, теперь стало намного легче купить однокомнатную квартиру, нежели, скажем, те же 5 лет назад.
Стоит упомянуть, что уровень благосостояния наших соотечественников весьма вырос. Наши соотечественники хотят жить по европейским меркам и стремятся соответствовать жителям Европы во всем. Это касается и жилья.
Раньше считалось, что квартиру может приобрести только хорошо обеспеченный человек (однако заметьте: во времена Союза было более реальнее приобрести жилище). Сейчас же даже обычный менеджер среднего звена может позволить себе покупку однокомнатной квартиры (при этом цены сегодня в десятки раз выше, чем те, что были лет 25 назад). Дело в том, что банки охотно выдают ипотечные кредиты на приемлемых условиях. Поэтому не удивительно, что спрос на жилую недвижимость возрос.
Не секрет, что при покупке квартиры в кредит человек переплачивает втридорога. Было бы гораздо дешевле купить ее сразу, однако для этого нужно долго и усердно копить... А жить ведь в собственной квартире хочется уже сейчас. Уже сейчас хочется сделать евроремонт и наслаждаться уютом и теплом своего жилья. За это люди готовы платить явно завышенную стоимость.
За последние несколько лет на продажу было выставлено миллионы «квадратов» жилья. Но, несмотря на это, потребность населения в новом жилье не удовлетворена.
Согласно данным специалистов, жилую недвижимость России можно условно разделить на 5 классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум и де люкс. Исходя из этих данных, в стране преимущественно строят жилые площадя эконом (33%), бизнес (23%) и премиум (21%) классов. Доля элитного жилья составляет довольно небольшую часть.
В большинстве случаев постройке домов класса де люкс отдают предпочтение в центральной части города.
Элитное жилье кардинально отличается от жилья эконом-класса. Как правило, это дома клубного типа с небольшим количеством апартаментов либо многоквартирные комплексы с развитой внутренней инфраструктурой, большим наземным или подземным паркингом. Отмечается эксклюзивный и неординарный архитектурный стиль.
Уместным будет сказать, что жилье премиум-класса и класса де люкс в Росии очень сильно отличается от аналогичного жилья в Европе. Элитные апартаменты российского производства лишь немного соответствуют европейским стандартам. Это еще раз доказывает, что нашей стране есть куда развиваться. Это также объясняет стремление наших застройщиков привлечь внимание покупателей различными нововведениями: шикарная дизайнерская отделка, парковочное место владельцу квартиры в подарок, оборудования некоторых помещений известной системой «Умный дом».
Традиционно высокими ценами могут «похвастаться» столицы, крупные и портовые города.
Итоги
Подбивая итоги, можно сказать, что наиболее привлекательными для отечественных и зарубежных капиталовложений являются секторы жилой и торговой недвижимости. Это обусловлено большой скоростью возврата денежных средств.
Существует некая модель, согласно которой развивается рынок недвижимости. Сначала растет сектор жилой недвижимости, затем развивается отрасль офисной недвижимости, после – отелей и складов.
Так что ждем, чем же нас порадует будущее.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)