Недвижимость в Черногории

Черногория – это осколок «маленькой Югославии», имя которого звучит одинаково романтично на всех языках мира. Коренное население этого благодатного края, омываемого ласковыми волнами Адриатики, называет свою страну Црна Гора, за рубежом переводят несколько мелодичнее – Монтенегро.

Природа наградила ее живописными видами и мягким климатом (многие россияне завистливо вздохнут, услышав про 250 солнечных дней в году). Неудивительно, что приобретение недвижимости в Черногории становится одним из самых востребованных зарубежных географических направлений для риэлторов. И причин для этого хватает.

Почем квадратик?
Первый и самый главный фактор популярности черногорской недвижимости – это, само собой, сравнительно невысокая стоимость. Конечно, вряд ли можно рассчитывать заполучить «кусочек Центральной Европы» путем равноценного обмена хрущевки в отдаленном райцентре. Но аналогичная манипуляция при наличии бутовских квадратных метров – вполне реальна. Давайте посчитаем.

Основным ценообразующим фактором в Черногории является близость (удаленность) от главного ресурса страны – линии моря.

Конечно, имеют значение и привычные для нас характеристики: давность постройки, тип жилья, престижность, развитость инфраструктуры, наличие необходимых коммуникаций, ремонт, мебелирование и т.д. В среднем, в зависимости от типа здания (новостройка или вторичное жилье, квартира или индивидуальный коттедж) жилье на побережье обойдется от €3500 за квадрат. Сегмент элитной недвижимости колеблется в районе €6000 - €10000/м2.

Особенности недвижимости по-черногорски
Стоит начать с того, что будущий обладатель черногорской «прописки» заодно приобретает для себя возможность поучаствовать в любопытном инвестиционном проекте. Каждый покупатель местной недвижимости получает вид на жительство, гарантирующий практически одинаковые с коренными жителями права (исключая разве что избирательное). После чего вы можете даже воспользоваться черногорским адресом для регистрации юридического лица.
Еще одним привлекательным моментом становится тот факт, что приобретенная недвижимость в Черногории позволяет заработать на сезонном отдыхе – путем сдачи в аренду. А простаивать жилплощадь, особенно в курортное время, вряд ли будет (не забываем про 250 солнечных дней в году). Учитывая, что к продаже в Черногории недвижимость предлагается самая разнообразная – начиная от скромных квартир в небольших городках типа Петровца, заканчивая шикарными виллами на Будванской ривьере – выбор для потенциального покупателя ограничивается только его замыслом! Кстати, приобрести можно и коммерческие объекты под бизнес.

Жилье в Черногории классифицируется не совсем привычным для россиян методом – по количеству спален, а не комнат вообще. «Односпаленная квартира» подразумевает апартаменты, состоящие из 1 спальни и 1 гостиной. Распространены также квартиры-студии, в которых все жилые помещения (включая кухню) соединены в одну большую комнату. Попробуйте теперь объяснить черногорцу, что такое «хрущевка»! Отличительной особенностью планировок обычно является наличие огромного балкона, по сути дополнительной комнаты – еще бы, при таком великолепном климате грех не предусмотреть возможность приобщиться к природе, не выходя из дома.
Апартаменты в Черногории обычно строятся блокированно по 20-30 единиц, причем в последнее время наметилась тенденция к увеличению этажности и размещению большего количества квартир в блоке. Здания пятилетней давности еще довольно компактны (не более 4 этажей и 16 квартир), а недавние проекты тяготеют к многоквартирной застройке везде, где это возможно (30-50 апартаментов на 5-6 этажах). Оно и понятно - инвесторы гонятся за возрастающим спросом.

Интересный факт касается домов в Черногории – в них обычно отсутствует вентиляция. Дело в том, что черногорцы – народ настолько открытый и доверчивый, что двери и окна постоянно держат распахнутыми настежь… Зато вы можете составить себе впечатление о низком уровне преступности в Черногории!
Визовый режим
Для россиян этот пункт особенно приятен. Ибо Черногория – единственное государство Центральной Европы, поддерживающее безвизовой режим въезда для граждан РФ – все формальности заканчиваются по предъявлении приглашения или туристического ваучера. Даже если их нет, достаточно действующего загранпаспорта с обратным билетом – просто придется зарегистрироваться в течение 24 часов. За каждые «человекосутки» надо заплатить 1 евро туристического сбора.

Однако это касается только пребывания на территории страны сроком до 30 дней. Если вы собираетесь погостить 3-6 месяцев, потребуется выдаваемая посольством Черногории в Москве виза. Консульский сбор составляет €60, условия получения идентичны общепринятым. Те же правила действуют в отношении граждан Украины и Беларуси.
Процесс покупки
Здесь тоже все довольно просто. Законодательство Черногории довольно лояльно относится к покупке недвижимости иностранцами. Вся процедура занимает от силы пару дней. Единственное ограничение касается приобретения в собственность земельных участков физическими лицами – но можно зарегистрировать юр. лицо на время совершения сделки. Регистрация договора купли-продажи в Общине возможна представителем по доверенности.
Обычно предварительное соглашение подписывается после внесения 10%-ного задатка. После чего необходимо полностью рассчитаться с продавцом и зарегистрировать факт купли-продажи в Кадастре, уплатив €70-250 в качестве регистрационного взноса (ускоренное оформление обойдется в €400-500).
Завершение сделки происходит после получения решения Общины о переходе права собственности к новому владельцу и Листа собственности (Листа непокретности). Особенностью черногорских сделок является отсутствие института нотариусов: все документы заверяются секретарем суда. Оплата регистрации сделки у юриста будет стоить 1,5% от стоимости приобретенной недвижимости.
Налогообложение и коммунальные платежи
Налог на приобретение недвижимости составляет 2% от стоимости покупки, объявляемой государственным оценщиком . Далее идут регулярные налоги: например, ежегодный налог на недвижимость, который составляет 0,08-0,8% в зависимости от категории жилья – вся недвижимость в Черногории делится на классы аналогично гостиничным «звездам», от эконом до элитного. Присвоение той или иной категории зависит от местонахождения, состояния, площади, кадастровой стоимости и других характеристик жилья. Например, налог за квартиру бизнес-класса в Сан-Стефане площадью 80 м2 составит €200/год, а в среднем можно говорить о цифрах порядка €1-2,5/м2 в год.
Налог на сдачу в аренду для работающих физлиц зафиксирован в €68, для безработных - €98, но придется еще заплатить налог на прибыль (10%).
При покупке дома или земельного участка стоит обратить внимание на то, входит ли ваше приобретение в генеральный план развития Черногории, т.к. в этом случае придется платить достаточно большой коммунальный налог – до €300/м2.
Суммы коммунальных платежей достаточно либеральны и вряд ли превышают привычные нам тарифы. Вода и электричество оплачиваются согласно показаниям счетчика: 54 цента/м3 вода, 6 центов/кВт*час днем и 8 центов/кВт*час ночью. Вывоз мусора стоит €8-12/мес., абонплата за телефон €5/мес.
Все платежки опускаются в почтовый ящик, разобраться в них при схожести языков нетрудно. Очень не рекомендуется просрочивать счета, электричество отключают через 2 мес. неуплаты (или достижении долга в 200 евро).
На побережье дома не газифицированы, жители пользуются либо электропечами, либо привозным газом в баллонах. Второй вариант дешевле, обмен использованного контейнера на новый обойдется в €12, а газовая печь – €10-300.
Перспективы
Самые радужные – для дальновидных инвесторов. По существующей статистике, рост цен на черногорскую недвижимость демонстрирует уверенную тенденцию роста на 40-60% в год.
Учитывая, что страна потихоньку избавляется от следов социалистического прошлого и обзаводится развитой инфраструктурой, собственность в Монтенегро со временем станет еще более привлекательной для покупателей.

Поэтому выиграет тот, кто станет ее счастливым владельцем уже сейчас!