Российская Недвижимость имеет огромный потенциал для инвесторов. Зарубежные миллиардеры весьма охотно приобретают здания, жилые комплексы, складские и торговые помещения. Однако, в последние несколько лет уровень инвестиций немного упал ввиду нестабильной политической ситуации в стране. Это переходной период и, в любом случае, он приведет только к положительным результатам.
Зарубежные инвестиции
Как уже упоминалось, российская недвижимость имеет неоспоримую популярность среди иностранных инвесторов. На отечественный рынок выходят все больше и больше зарубежных компаний. Первыми заявили о своей работе российские корпорации. И это не удивительно.
Несмотря на высокие риски, доходность в секторе недвижимости высокая. И это не может не привлекать других иностранных инвесторов. Конечно, правовая и нормативная ситуация в стране оставляет желать лучшего, но, учитывая высокую прибыльность, усиленного зарубежного инвестирования осталось ждать не долго. Ведь, так или иначе, но что это за жизнь без риска?..
Существует ряд факторов, которые тормозят зарубежные капиталовложения. Это связано с бумажной волокитой при оформлении права собственности на землю. Также сложно получить разрешение на покупку в случае изменения целевого назначения земельного участка.
Но ввиду затруднений с зарубежным инвестированием из-за несовершенной нормативно-правовой базы, на отечественном рынке появилась иная тенденция. Если и существуют трудности с приобретением земельных участков, то весьма успешным является процес приобретения уже функционирующих объектов. Именно поэтому интерес зарубежных инвесторов к российской недвижимости не утихает из-за высокой прибыльности в этом секторе. К слову сказать, недвижимость России приносит куда больший доход, нежели недвижимость стран Восточной Европы, которая была столь популярна до недавнего времени.
Относительно прогнозов на будущее, эксперты не могут дать однозначный ответ. Так, ожидается, что «перенасыщения» у имнвесторов пока что не будет, посему подобная их активность продлится еще по меньшей мере несколько лет.
Офисная недвижимость
Сейчас Россия переживает экономический бум. Появляется много новых предприятий. Маленькие фирмы развиваются и становятся крупными компаниями. Растет бизнес, а вместе с ним и потребность в офисных помещениях. По статистике около 70 процентов арендаторов – зарубежные компании. Это и не удивительно, ведь, как уже упоминалось, недвижимость России – «лакомый кусочек» для зарубежных инвесторов.
В связи с расширением бизнеса в стране, среди офисной недвижимости большим спросом пользуются площади класса А и В. Спрос на них стабильно держиться на отметке в 99 процентов. Основными арендаторами являются международные компании со стажем работы на рынке экономики более 5-10 лет. Даже офисные помещения класса С весьма популярны среди предпринимателей - маленькие фирмы развиваются и укрепляются на рынке, посему и возрастает потребность в помещениях данной категории.
Крупные, преимущественно международные корпорации предпочитают арендовать помещения. В, в то время как отечественным компаниям легче и выгоднее купить недвижимость, оставаясь полноправными собственниками. Это вполне разумно: в случае банкротства помещение останется и можно будет смело открывать бизнес заново. Ведь офис - это уже четверть будущего успеха, поэтому и начинать будет легче. Ввиду отсутствия этого преимущества у зарубежных компаний, они вынуждены изымать ежемесячно большие суммы из оборота для оплаты дорогой аренды. А чтобы компенсировать часть денег, потраченных на аренду, компания, само собой разумеется, «накручивает» стоимость своих услуг.
В планах властей постройка большого количества бизнес центров. Не меньше подобных центров находятся сейчас в стадии разработки. Но сроки сдачи объектов постоянно сдвигаются, посему дефицит помещений не спешит уменьшаться. Более того, в ближэайшие полгода ожидается еще больший спрос на офисные помещения, и владельцев такой недвижимости этот факт не может не радовать. И естественно, что, желая не упустить выгоду, они будут поднимать арендную плату.
Стоимость арендной платы повысилась в среднем на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. И это не предел. Аналитики прогнозируют еще одног 30-типроцентное повышение ставки аренды.
По мнению специалистов, потребность в бизнес-центрах класса А и В будет удовлетворена только через несколько лет. Думается, объяснять почему это так не стоит. Все мы наслышаны о «заморозках» строительства, вечной нехватки стройматериалов и прочее.
Нельзя не предусмотреть конкуренцию среди арендодателей и продавцов. Их противостояние приведет к очередному повышению цен и повышению требований к офисной площади со стороны потребителей. Это заставит, в свою очередь, повысить уровень благосостояния имущества.
Коммерческая недвижимость
Из всей структуры недвижимости эта отрасль самая прибыльная. Торговля всегда была признаком прогресса. Сегодняшний день – яркое тому подтверждение . Уровень благосостояния населения вырос. Повысилась платежеспособность. Люди стремятся потреблять товары и услуги высокого качества. Производители стараются не отставать, пытаясь соответствовать требованиям и пожеланиям потребителя. Поэтому со стороны производителя возрастает потребность в торговых помещениях и площадях большого размера.
Высокий спрос на торговую недвижимость удерживается в центральных частях городов. Это приводит к уплотнению центра, поэтому в последнее время пользуются популярностью торговые центры на окраинах или отдаленных от центра местах, в спальных районах города.
Относительно размеров, то спросом пользуются как маленькие площади под магазины, так и большие под супермаркеты.
Что касается ценообразования, то решающим фактором играет роль местоположение, т. е. доступность для покупателей. Ведь не секрет, что покупателю удобней приобретать товары там, куда и от куда удобно доехать или дойти. Если поставить человека перед выбором: поход за покупками в супермаркет, где дороже, но ближе, или же «затоваривание» в месте, где дешевле, но дальше, то он выберет первый вариант. Исходя из этого, компания старается расширять сеть своих магазинов и открывает магазины или супермаркеты во многих местах. А владельцы земельных участков только выигрывают от этого.
Квартиры
Жилая недвижимость в наши дни пользуется небывалым спросом. Уровень продаж квартир растет с каждым днем. Людям хочется жить в больших и просторных апартаментах. А те, кто не имеют жилья в городе, стремятся приобрести его. К слову сказать, теперь стало намного легче купить однокомнатную квартиру, нежели, скажем, те же 5 лет назад.
Стоит упомянуть, что уровень благосостояния наших соотечественников весьма вырос. Наши соотечественники хотят жить по европейским меркам и стремятся соответствовать жителям Европы во всем. Это касается и жилья.
Раньше считалось, что квартиру может приобрести только хорошо обеспеченный человек (однако заметьте: во времена Союза было более реальнее приобрести жилище). Сейчас же даже обычный менеджер среднего звена может позволить себе покупку однокомнатной квартиры (при этом цены сегодня в десятки раз выше, чем те, что были лет 25 назад). Дело в том, что банки охотно выдают ипотечные кредиты на приемлемых условиях. Поэтому не удивительно, что спрос на жилую недвижимость возрос.
Не секрет, что при покупке квартиры в кредит человек переплачивает втридорога. Было бы гораздо дешевле купить ее сразу, однако для этого нужно долго и усердно копить... А жить ведь в собственной квартире хочется уже сейчас. Уже сейчас хочется сделать евроремонт и наслаждаться уютом и теплом своего жилья. За это люди готовы платить явно завышенную стоимость.
За последние несколько лет на продажу было выставлено миллионы «квадратов» жилья. Но, несмотря на это, потребность населения в новом жилье не удовлетворена.
Согласно данным специалистов, жилую недвижимость России можно условно разделить на 5 классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум и де люкс. Исходя из этих данных, в стране преимущественно строят жилые площадя эконом (33%), бизнес (23%) и премиум (21%) классов. Доля элитного жилья составляет довольно небольшую часть.
В большинстве случаев постройке домов класса де люкс отдают предпочтение в центральной части города.
Элитное жилье кардинально отличается от жилья эконом-класса. Как правило, это дома клубного типа с небольшим количеством апартаментов либо многоквартирные комплексы с развитой внутренней инфраструктурой, большим наземным или подземным паркингом. Отмечается эксклюзивный и неординарный архитектурный стиль.
Уместным будет сказать, что жилье премиум-класса и класса де люкс в Росии очень сильно отличается от аналогичного жилья в Европе. Элитные апартаменты российского производства лишь немного соответствуют европейским стандартам. Это еще раз доказывает, что нашей стране есть куда развиваться. Это также объясняет стремление наших застройщиков привлечь внимание покупателей различными нововведениями: шикарная дизайнерская отделка, парковочное место владельцу квартиры в подарок, оборудования некоторых помещений известной системой «Умный дом».
Традиционно высокими ценами могут «похвастаться» столицы, крупные и портовые города.
Итоги
Подбивая итоги, можно сказать, что наиболее привлекательными для отечественных и зарубежных капиталовложений являются секторы жилой и торговой недвижимости. Это обусловлено большой скоростью возврата денежных средств.
Существует некая модель, согласно которой развивается рынок недвижимости. Сначала растет сектор жилой недвижимости, затем развивается отрасль офисной недвижимости, после – отелей и складов.
Так что ждем, чем же нас порадует будущее.
понедельник, 31 мая 2010 г.
пятница, 28 мая 2010 г.
Покупка жилой недвижимости в Швейцарии
Швейцария – это небольшое государство в центральной Европе, насчитывающее всего лишь 7 миллионов жителей. Несмотря на то, что эта страна не имеет выхода к морю, ей есть чем привлечь туристов – шикарные горные курорты, чистейшие озера, масса достопримечательностей, несравненные сыры, самые точные в мире часы. Более миллиона туристов в течение года бывают здесь. Но не только. Многие мечтают о собственном домике в горах или на берегу озера. А многие инвесторы скупают недвижимость с целью выгодного вложения денег. Но в отличие от покупки зарубежной недвижимости в других странах Европы, для большинства людей совершить сделку купли-продажи в Швейцарии не так-то просто, даже при наличии нужной суммы.
Насколько реально приобрести недвижимость в этом государстве? Какие подводные камни встречаются на пути покупателя? Об этом и пойдет речь в данной статье на МирСоветов.
Цены на недвижимость
В 80-е годы цены на недвижимость в Швейцарии были завышены из-за высокого спроса. В настоящее время они стали намного ниже. И как раз сейчас максимальный спрос на недвижимость в этой стране наблюдается как раз со стороны россиян.
В стране существует более 20 кантонов (регионов), и цены в них тоже существенно различаются. Во многих крупных городах, да и туристических центрах покупка недвижимости нерезидентами запрещена законом. В кантонах Вализ, Фрибург, Ват, Берн, Люцерн, Санкт-Галлен, Ноенбург, Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден, Юра, Швиц, Нидвальден, Тесин, Обвальден, Шаффхаузен, Аппенцель разрешено покупать недвижимость иностранцам. В среднем, цена квадратного метра квартиры от 4 до 10 тысяч швейцарских франков.
Швейцария многоязычна. В большинстве кантонов пользуются немецким языком, еще несколько говорят на французском, и только в одном кантоне среди большинства принят итальянский. Помимо этого государственным языком считается и реторманский, но услышать его можно довольно редко.
Если говорить о доступном широкому кругу жилье, то типовая однокомнатная квартира оценивается в 100 000 швейцарских франков (на сегодня 1 франк равен 0,84 долларам США). Трехкомнатная же обойдется вам в сумму свыше 400 000 франков, но при этом в ней будет сделан хороший ремонт, да и вид из окна порадует. Загородная вилла или дом вблизи популярных курортов обойдется вам в сумму не менее 2-3 миллионов швейцарских франков. Вообще цены имеют сезонный характер. Зимой, при наплыве туристов на горнолыжные курорты, цены на недвижимость в горных районах заметно возрастает. На стоимость жилья также влияет состояние здания, вид из окна, год постройки.
Тонкости законодательства
Процесс купли-продажи недвижимости в Швейцарии строго регулируется законом, который не очень-то соблаговолит иностранцам. Если вы не имеете вида на жительство в этой стране, то вам запрещено покупать недвижимость. Даже коренной житель Швейцарии не в праве покупать дом для вас и на ваше имя.
Кстати, получить вид на жительство в Швейцарии не так уж и просто, поданная заявка может рассматриваться в течение 5 лет. Если же кантон принял положительное решение, то оно распространяется и на членов вашей семьи, но только через 12 лет после этого вы сможете претендовать на гражданство. Без проблем получить вид на жительство могут инвесторы или предприниматели с годовым доходом более 100 тысяч долларов, при условии уплаты налогов в швейцарскую казну.
Поэтому наименее тернистый путь к приобретению недвижимости – зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и от ее имени приобрести недвижимость с наименьшими проблемами.
В Швейцарии разрешить или запретить вам сделку с недвижимостью – решают кантоны. Кстати, в списке кантонов, выдающих самое большое количество разрешений кантон Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден. Законом также установлен лимит жилой площади, которую может приобрести нерезидент: до 200 квадратных метров жилья и до 1000 квадратных метров земли. А также предусмотрен временной лимит: продать приобретенное жилье другому иностранцу вы сможете не ранее, чем через 5 лет, уплатив налог 18% от продажи.
Если вы приобретете недвижимость, вам откроют многократную туристическую визу. Однако находиться по ней в стране вы сможете 3-4 месяца в году, не более.
Всё о визах
Чтобы поехать в Швейцарию жителям СНГ, необходима виза. При чем шенгенская виза не подойдет, так как страна часов и шоколада не входит в Шенгенскую конвенцию. Для получения визы необходимо не позже чем за четыре дня до поездки (а лучше пораньше) предоставить в посольство ряд документов, после чего для принятия решения о выдаче визы посольство может вызвать вас лично на собеседование или запросить любые дополнительные документы.
В зависимости от цели вашего визита и вида получаемой визы (туристическая, деловая, гостевая) перечень документов варьируется. Приведем основной список необходимых документов:
загранпаспорт с личной подписью и свободными страницами;
одна фотография (цветная или черно-белая) размером 3х4;
для ребенка – свидетельство о рождении, в случае выезда без одного из родителей заверенную нотариусом доверенность второго родителя;
заявление-анкета;
приглашение делового партнера из Швейцарии (если есть);
справка с места работы с обязательным указанием оклада и должности;
авиабилеты, туристическая бронь.
МирСоветов должен заметить, что полный перечень документов необходимо предварительно уточнить в посольстве, так как он часто изменяется. Кстати, не забывайте, что при подаче заявления необходимо иметь все оригиналы документов с копиями.
Поиск объекта
Чтобы подыскать нужное вам жилье в Швейцарии, вовсе не обязательно ехать туда. В Интернете масса каталогов предложений жилой недвижимости на любой вкус и кошелек. Помимо широчайшего выбора вас еще ждут и консультации специалистов, которые ответят на любые ваши вопросы.
Если вы окончательно решили воспользоваться услугами агентства, сразу убедитесь, что вам подберут объекты недвижимости, соответствующие вашим пожеланиям, и организуют их показы в удобное для вас время (либо посредством прибытия в Швейцарию для осмотра, либо подробную презентацию в российском офисе фирмы); окажут помощь в получении визы и идентификационного номера иностранца; посодействуют в получении ипотечного кредита (если потребуется), предоставят юридические консультации на всех этапах процесса покупки. У солидных агентств обязательно есть офис в Швейцарии, хорошо отлажен процесс купли-продажи, имеются отзывы благодарных клиентов. Остерегайтесь мошенников и сразу оговорите, будут ли показы заинтересовавшей вас недвижимости бесплатными (многие агентства не предупреждают об этом), а стоимость услуг приемлема для вас.
Как видите, агентство существенно облегчает весь процесс покупки жилья – начиная с самого выбора и до совершения сделки. Поэтому если вы решили сэкономить и купить жилье самостоятельно – знайте, что это отнимет у вас массу времени и нервов.
Процесс покупки недвижимости
Итак, вы определились, что именно вы хотите приобрести. Если вы являетесь физическим лицом, то из документов вам потребуется лишь загранпаспорт. Для юридического лица нужны свидетельство (и копия) о госрегистрации и документы о передаче права подписи доверенному лицу.
Для того, чтобы начать процедуру оформления (которая длится около 2 месяцев), вы должны подписать с владельцем договор резервации, который подтверждает ваши серьезные намерения, и внести залог в сумме около 10%. Запомните, что, начиная с этого документа, вы все бумаги вы подписываете в присутствии независимого швейцарского нотариуса, который обычно ведет дело как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. После внесения залога (на трастовый счет независимого нотариуса), оформление необходимых бумаг берет на себя нотариус. Он обязан составить и отправить в кантон запрос на разрешение сделки (решение принимается около двух месяцев), проверить законность проводимой операции, и приступить к составлению договора купли-продажи.
До момента подписания договора купли-продажи, вы обязаны перечислить сумму сделки за исключением суммы залога на все тот же трастовый счет. И еще одно требование – на момент совершения сделки деньги должны находиться только в швейцарском банке, в противном случае вы обязаны предоставить гарантию любого швейцарского банка. Если вы не имеете возможности присутствовать при сделке, разрешается поручить ее заключение доверенному лицу или компании в Швейцарии, при условии наличия доверенности. После нотариус регистрирует соглашение в Земельной книге, и только тогда вы становитесь полноправным хозяином имущества. После приобретения жилья вы можете вселиться в него как сразу (если оно свободно), так и по соглашению с бывшим владельцем (но не позже двух месяцев).
Налогообложение, коммунальные платежи
Несмотря на то, что НДС в Швейцарии самый низкий в Европе и составляет 7,6%, при покупке недвижимости, вам придется потратиться, ведь налоги оплачивает покупатель. К ним относятся налог на передачу земельной собственности – 2-5%; расходы по занесению в реестр прав собственников – 0,5% и оплата нотариальных расходов 0,5-1%. Размер всех налогов варьируется в зависимости от кантона, так единого налога при покупке недвижимости в Швейцарии не существует.
Хочу сказать, что, купив дом, раз в год вы будете уплачивать: поземельный налог (до 0,6% оценочной стоимости); налог на имущество (до 0,5% вложенного капитала). МирСоветов обращает внимание на то, что вы будете обязаны также выплачивать подоходный налог, даже если жилье не сдавалось: ставка около 6% оценочной стоимости жилья, указанной при его покупке. Если же пускаете жильцов на время своего отсутствия (по закону разрешено не более 11 месяцев в году, на практике же выходит меньше), подоходный налог составит 17-46% от суммы аренды.
Помимо этого, вы понесете дополнительные ежегодные расходы на содержание недвижимости (страхование, коммунальные платежи) – для трехкомнатной квартиры это обходится в среднем около 7500 швейцарских франков в год. Будьте готовы, что вам придется понести все эти расходы, причем вне зависимости проживаете вы в доме или нет.
Перспективы инвестиций в недвижимость
Без сомнения, покупка недвижимости в Швейцарии – это выгодно и престижно. Жить там комфортно, страна славится высоким уровнем жизни, отсутствием социальных проблем и высоким уровнем личной свободы. Именно в этой стране ваш капитал будет в полной сохранности, а вы сможете наслаждаться всей прелестью Швейцарии.
В настоящее время правительство готовит к выходу законопроект, который предоставит иностранным покупателям недвижимости несравнимо больше свободы. Тем более, что в ближайшие годы прогнозируется рост цен на недвижимость в Швейцарии, особенно в туристических районах. Даже кредитный кризис не затронул Швейцарию: на фоне роста спроса, экономика останется стабильной. А если вступит в силу вышеупомянутый закон, то и сам процесс купли-продажи станет простым и быстрым, а главное – более доступным иностранцам!
Насколько реально приобрести недвижимость в этом государстве? Какие подводные камни встречаются на пути покупателя? Об этом и пойдет речь в данной статье на МирСоветов.
Цены на недвижимость
В 80-е годы цены на недвижимость в Швейцарии были завышены из-за высокого спроса. В настоящее время они стали намного ниже. И как раз сейчас максимальный спрос на недвижимость в этой стране наблюдается как раз со стороны россиян.
В стране существует более 20 кантонов (регионов), и цены в них тоже существенно различаются. Во многих крупных городах, да и туристических центрах покупка недвижимости нерезидентами запрещена законом. В кантонах Вализ, Фрибург, Ват, Берн, Люцерн, Санкт-Галлен, Ноенбург, Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден, Юра, Швиц, Нидвальден, Тесин, Обвальден, Шаффхаузен, Аппенцель разрешено покупать недвижимость иностранцам. В среднем, цена квадратного метра квартиры от 4 до 10 тысяч швейцарских франков.
Швейцария многоязычна. В большинстве кантонов пользуются немецким языком, еще несколько говорят на французском, и только в одном кантоне среди большинства принят итальянский. Помимо этого государственным языком считается и реторманский, но услышать его можно довольно редко.
Если говорить о доступном широкому кругу жилье, то типовая однокомнатная квартира оценивается в 100 000 швейцарских франков (на сегодня 1 франк равен 0,84 долларам США). Трехкомнатная же обойдется вам в сумму свыше 400 000 франков, но при этом в ней будет сделан хороший ремонт, да и вид из окна порадует. Загородная вилла или дом вблизи популярных курортов обойдется вам в сумму не менее 2-3 миллионов швейцарских франков. Вообще цены имеют сезонный характер. Зимой, при наплыве туристов на горнолыжные курорты, цены на недвижимость в горных районах заметно возрастает. На стоимость жилья также влияет состояние здания, вид из окна, год постройки.
Тонкости законодательства
Процесс купли-продажи недвижимости в Швейцарии строго регулируется законом, который не очень-то соблаговолит иностранцам. Если вы не имеете вида на жительство в этой стране, то вам запрещено покупать недвижимость. Даже коренной житель Швейцарии не в праве покупать дом для вас и на ваше имя.
Кстати, получить вид на жительство в Швейцарии не так уж и просто, поданная заявка может рассматриваться в течение 5 лет. Если же кантон принял положительное решение, то оно распространяется и на членов вашей семьи, но только через 12 лет после этого вы сможете претендовать на гражданство. Без проблем получить вид на жительство могут инвесторы или предприниматели с годовым доходом более 100 тысяч долларов, при условии уплаты налогов в швейцарскую казну.
Поэтому наименее тернистый путь к приобретению недвижимости – зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и от ее имени приобрести недвижимость с наименьшими проблемами.
В Швейцарии разрешить или запретить вам сделку с недвижимостью – решают кантоны. Кстати, в списке кантонов, выдающих самое большое количество разрешений кантон Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден. Законом также установлен лимит жилой площади, которую может приобрести нерезидент: до 200 квадратных метров жилья и до 1000 квадратных метров земли. А также предусмотрен временной лимит: продать приобретенное жилье другому иностранцу вы сможете не ранее, чем через 5 лет, уплатив налог 18% от продажи.
Если вы приобретете недвижимость, вам откроют многократную туристическую визу. Однако находиться по ней в стране вы сможете 3-4 месяца в году, не более.
Всё о визах
Чтобы поехать в Швейцарию жителям СНГ, необходима виза. При чем шенгенская виза не подойдет, так как страна часов и шоколада не входит в Шенгенскую конвенцию. Для получения визы необходимо не позже чем за четыре дня до поездки (а лучше пораньше) предоставить в посольство ряд документов, после чего для принятия решения о выдаче визы посольство может вызвать вас лично на собеседование или запросить любые дополнительные документы.
В зависимости от цели вашего визита и вида получаемой визы (туристическая, деловая, гостевая) перечень документов варьируется. Приведем основной список необходимых документов:
загранпаспорт с личной подписью и свободными страницами;
одна фотография (цветная или черно-белая) размером 3х4;
для ребенка – свидетельство о рождении, в случае выезда без одного из родителей заверенную нотариусом доверенность второго родителя;
заявление-анкета;
приглашение делового партнера из Швейцарии (если есть);
справка с места работы с обязательным указанием оклада и должности;
авиабилеты, туристическая бронь.
МирСоветов должен заметить, что полный перечень документов необходимо предварительно уточнить в посольстве, так как он часто изменяется. Кстати, не забывайте, что при подаче заявления необходимо иметь все оригиналы документов с копиями.
Поиск объекта
Чтобы подыскать нужное вам жилье в Швейцарии, вовсе не обязательно ехать туда. В Интернете масса каталогов предложений жилой недвижимости на любой вкус и кошелек. Помимо широчайшего выбора вас еще ждут и консультации специалистов, которые ответят на любые ваши вопросы.
Если вы окончательно решили воспользоваться услугами агентства, сразу убедитесь, что вам подберут объекты недвижимости, соответствующие вашим пожеланиям, и организуют их показы в удобное для вас время (либо посредством прибытия в Швейцарию для осмотра, либо подробную презентацию в российском офисе фирмы); окажут помощь в получении визы и идентификационного номера иностранца; посодействуют в получении ипотечного кредита (если потребуется), предоставят юридические консультации на всех этапах процесса покупки. У солидных агентств обязательно есть офис в Швейцарии, хорошо отлажен процесс купли-продажи, имеются отзывы благодарных клиентов. Остерегайтесь мошенников и сразу оговорите, будут ли показы заинтересовавшей вас недвижимости бесплатными (многие агентства не предупреждают об этом), а стоимость услуг приемлема для вас.
Как видите, агентство существенно облегчает весь процесс покупки жилья – начиная с самого выбора и до совершения сделки. Поэтому если вы решили сэкономить и купить жилье самостоятельно – знайте, что это отнимет у вас массу времени и нервов.
Процесс покупки недвижимости
Итак, вы определились, что именно вы хотите приобрести. Если вы являетесь физическим лицом, то из документов вам потребуется лишь загранпаспорт. Для юридического лица нужны свидетельство (и копия) о госрегистрации и документы о передаче права подписи доверенному лицу.
Для того, чтобы начать процедуру оформления (которая длится около 2 месяцев), вы должны подписать с владельцем договор резервации, который подтверждает ваши серьезные намерения, и внести залог в сумме около 10%. Запомните, что, начиная с этого документа, вы все бумаги вы подписываете в присутствии независимого швейцарского нотариуса, который обычно ведет дело как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. После внесения залога (на трастовый счет независимого нотариуса), оформление необходимых бумаг берет на себя нотариус. Он обязан составить и отправить в кантон запрос на разрешение сделки (решение принимается около двух месяцев), проверить законность проводимой операции, и приступить к составлению договора купли-продажи.
До момента подписания договора купли-продажи, вы обязаны перечислить сумму сделки за исключением суммы залога на все тот же трастовый счет. И еще одно требование – на момент совершения сделки деньги должны находиться только в швейцарском банке, в противном случае вы обязаны предоставить гарантию любого швейцарского банка. Если вы не имеете возможности присутствовать при сделке, разрешается поручить ее заключение доверенному лицу или компании в Швейцарии, при условии наличия доверенности. После нотариус регистрирует соглашение в Земельной книге, и только тогда вы становитесь полноправным хозяином имущества. После приобретения жилья вы можете вселиться в него как сразу (если оно свободно), так и по соглашению с бывшим владельцем (но не позже двух месяцев).
Налогообложение, коммунальные платежи
Несмотря на то, что НДС в Швейцарии самый низкий в Европе и составляет 7,6%, при покупке недвижимости, вам придется потратиться, ведь налоги оплачивает покупатель. К ним относятся налог на передачу земельной собственности – 2-5%; расходы по занесению в реестр прав собственников – 0,5% и оплата нотариальных расходов 0,5-1%. Размер всех налогов варьируется в зависимости от кантона, так единого налога при покупке недвижимости в Швейцарии не существует.
Хочу сказать, что, купив дом, раз в год вы будете уплачивать: поземельный налог (до 0,6% оценочной стоимости); налог на имущество (до 0,5% вложенного капитала). МирСоветов обращает внимание на то, что вы будете обязаны также выплачивать подоходный налог, даже если жилье не сдавалось: ставка около 6% оценочной стоимости жилья, указанной при его покупке. Если же пускаете жильцов на время своего отсутствия (по закону разрешено не более 11 месяцев в году, на практике же выходит меньше), подоходный налог составит 17-46% от суммы аренды.
Помимо этого, вы понесете дополнительные ежегодные расходы на содержание недвижимости (страхование, коммунальные платежи) – для трехкомнатной квартиры это обходится в среднем около 7500 швейцарских франков в год. Будьте готовы, что вам придется понести все эти расходы, причем вне зависимости проживаете вы в доме или нет.
Перспективы инвестиций в недвижимость
Без сомнения, покупка недвижимости в Швейцарии – это выгодно и престижно. Жить там комфортно, страна славится высоким уровнем жизни, отсутствием социальных проблем и высоким уровнем личной свободы. Именно в этой стране ваш капитал будет в полной сохранности, а вы сможете наслаждаться всей прелестью Швейцарии.
В настоящее время правительство готовит к выходу законопроект, который предоставит иностранным покупателям недвижимости несравнимо больше свободы. Тем более, что в ближайшие годы прогнозируется рост цен на недвижимость в Швейцарии, особенно в туристических районах. Даже кредитный кризис не затронул Швейцарию: на фоне роста спроса, экономика останется стабильной. А если вступит в силу вышеупомянутый закон, то и сам процесс купли-продажи станет простым и быстрым, а главное – более доступным иностранцам!
среда, 19 мая 2010 г.
Покупка недвижимости за рубежом
Вопрос покупки недвижимости за рубежом становится сегодня все более актуальным. Учитывая постоянный рост цен на квартиры, как в Москве, так и в ближнем и дальнем Подмосковье, многие россияне обращают свое внимание на зарубежный рынок жилья, который подчас является более доступным и привлекательным. Однако, между принятием решения о приобретении недвижимости до получения заветного ключа от новой квартиры, лежит нелегкий путь выбора подходящего объекта, а также согласования и подписания необходимых документов. Чтобы помочь вам сделать первый шаг в нужном направлении, МирСоветов предлагает полезную информацию о ценах, предложениях и правилах приобретения недвижимости за границей.
Определимся с целью
«Недвижимость за рубежом» – понятие очень обширное и может включать в себя как дом в Арабских Эмиратах, так и маленькую студию в Италии или квартиру в Болгарии. Поэтому, приступая к изучению предложений риэлтерских фирм, нужно понять, с какой целью мы приобретаем недвижимость за границей. От ответа на этот вопрос будет зависеть, в какой стране и в какой ценовой категории мы будем искать наш новый дом.
Мотивом покупки жилья за рубежом может быть желание обезопасить свое будущее, владея недвижимостью в стране со стабильной экономической и политической жизнью. В случае каких-либо катаклизмов на родине, человек может уехать за рубеж в свой «запасной» дом.
Приобретение квартиры в некоторых странах является хорошим инвестированием денег. В данном случае жилье покупается для сдачи в аренду либо для последующей продажи по более высокой цене.
Купить квартиру на побережье можно и просто для отдыха во время отпуска, а в остальное время года сдавать ее в аренду.
Факторы, которые необходимо учесть
Приступая к выбору квартиры, нужно помнить о нескольких факторах, всегда актуальных при покупке недвижимости за рубежом.
- Экономическая и политическая ситуация в стране. Помните, что вы совершаете серьезную покупку, затрачивая на нее немалые средства. Поэтому изучите, насколько стабильна и последовательна экономика и политика страны, насколько вероятны здесь кризисы, дефолты и революции. Обратите внимание, насколько хорошо разработано законодательство государства. Как правило, цены на недвижимость в развитых странах с хорошо налаженной политической и экономической жизнью, выше, чем цены на жилье в развивающихся государствах.
- Процесс покупки недвижимости и система налогообложения. Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость, вследствие чего вам придется регистрировать здесь фирму. И хотя риэлтерские фирмы все равно решат для вас этот вопрос, процедура покупки будет усложнена.
Стоит обратить внимание и на существующие в стране налоги, которые вам придется уплатить в процессе сделки, а также ежегодно выплачивать в последствии.
- Цены и прогнозы. В поисках недвижимости за рубежом, которая будет соответствовать вашему бюджету, изучите общие ценовые тенденции на недвижимость в стране. Особенно актуально это для тех, кто приобретает квартиру в качестве инвестиции и в будущем собирается продать ее по более высокой цене. В этом случае важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет.
- Виза. Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Известно, что в ряд государств получение визы может стать настоящей проблемой. А, учитывая и то, что время от времени вы будете наведываться в свою «заграничную» квартиру, а возможно захотите получить вид на жительство в этой стране, то изучить законодательство, определяющее эти положения в данной стране, будет очень полезным.
Во многих странах покупка недвижимости дает право претендовать на получение многоразовой въездной визы. Как правило, наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, это может являться хорошим аргументом при ходатайстве о таком статусе. Наиболее простая и быстрая процедура получения ВНЖ для владельцев недвижимости отмечена в Турции, Китае и Кипре.
В какой стране лучше всего приобрести недвижимость?
Политические и экономические обзоры по интересующей стране, прогнозы экспертов, полезные сведения о законодательстве – все это можно узнать на специализированных сайтах, освещающих рынки зарубежной недвижимости.
МирСоветов же предлагает вам обзор стран, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости в этом году и в ближайшие несколько лет. Здесь мы оговорим тенденции в области цен, нюансы в процессе приобретения нового жилья, а также предоставим сведения о налогообложении и визовом законодательстве в выбранных нами странах.
Недвижимость в Болгарии
Болгария, с теплым морем, термальными источниками и членством в Евросоюзе, привлекает сегодня не только туристов, но и желающих приобрести здесь квартиру или домик. Благоприятная политическая обстановка и успешно развивающаяся инфраструктура способствуют большому притоку инвестиционного капитала в страну.
Пожалуй, на данный момент Болгария – одна из наиболее перспективных стран в плане инвестирования денег. Цены на недвижимость здесь пока что не такие высокие, как в Европе, но, тем не менее, продолжают неуклонно ползти вверх. Это значит, что приобретенное жилье можно с успехом сдавать в аренду (стоимость аренды также постоянно растет) или же продать его через некоторое время по выгодной для себя цене. В этом случае МирСоветов рекомендует покупать недвижимость на первой линии у моря, которая всегда будет пользоваться спросом туристов, а также в Софии и на бальнеологических курортах.
Ведение дел, связанных с арендой, можно поручить соответствующей фирме либо заниматься этим самостоятельно.
Покупая недвижимость в Болгарии, обратите внимание на площадь объекта, поскольку она рассчитывается непривычным для нас способом. В площадь квартиры также зачисляется и площадь вестибюля дома, чердака, подвала, лестниц и прочих «общих пространств» дома.
Все иностранцы, купившие недвижимость в Болгарии, имеют право на визу, действительную в течение трех лет.
Цены на недвижимость
На сегодняшний день минимальная средняя стоимость болгарского кв. метра – 1000 евро. Наиболее активный рост цен на жилье отмечен в Софии (кв. метр в среднем оценивается в 1480 евро), в Варне (средняя стоимость кв. метра – 1300 евро) и Бургасе (средняя стоимость кв. метра - 1100 евро). А вот в городе Велико Тырново можно подыскать неплохой вариант из расчета 550 евро за один квадратный метр. Среди болгарских курортов наиболее экономичные предложения жилой недвижимости можно найти на бальнеологических курортах, где средняя стоимость квадратного метра составляет 722 евро.
Лучшим периодом для покупки недвижимости в Болгарии, как и в других курортных регионах, считается осень, когда цены традиционно ниже. Наименее выгодное время – летние месяцы, на которые приходится пик туристического сезона.
Виза
Для получения болгарской визы требуются следующие документы: загранпаспорт, фотография, анкета, подтверждение о бронировании отеля и его оплате, наличие денежных средств (100 евро/сутки), медицинская страховка на 30 000 евро, наличие авиа- или ж/д билетов.
Владелец недвижимости и его ближайшие родственники имеют право на получение многоразовой годовой визы с общим сроком пребывания в Болгарии не более 180 дней в году.
Наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Болгарии. В то же время, покупка недвижимости в Болгарии на сумму от $500 000, будет веским аргументом в пользу получения этого документа. Вид на жительство также выдается иностранцам, открывшим в Болгарии представительство зарубежной фирмы или зарегистрировавшие в этой стране новую фирму.
Процесс покупки
Процесс покупки квартиры в Болгарии достаточно прост. Основные этапы, через которые предстоит пройти покупателю, следующие: выбор объекта; подписание с продавцом предварительного договора и перечисление ему аванса; проверка нотариусом юридической чистоты объекта; оформление нотариального акта; перечисление продавцу оставшейся суммы; регистрация нотариального акта в районном суде; приобретение права собственности.
Важно учесть, что у иностранцев нет права приобретать землю в Болгарии на физическое лицо. Поэтому если вы решили купить еще и земельный участок, то вам придется зарегистрировать здесь фирму.
Налогообложение
При покупке квартиры в Болгарии необходимо учесть следующие налоги: налог на приобретение (в среднем он составляет 2% и зависит от месторасположения купленной недвижимости); оформление нотариального акта – 0,1%; ежегодный налог на недвижимость – 0,15%.
Прогнозы на будущее
Эксперты ожидают значительный рост цен на жилье в Болгарии, а также увеличение объемов строительства, как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Ближайший ощутимый скачок цен на недвижимость придется на 2011 год, когда планируется вступление Болгарии в Шенгенский Союз. Вместе с этим ожидается и улучшение инфраструктуры страны.
Похожие тенденции на рынке недвижимости демонстрируют Черногория и Словакия. Цены на жилье в этих странах ниже европейских, зато их неуклонный рост обеспечивает хороший шанс для выгодных инвестиций в краткосрочной перспективе.
Недвижимость в Германии
Приобретение квартиры в этой экономически и политически стабильной стране – отличное решение для тех, кто решил защитить свои сбережения путем их вложения в зарубежную недвижимость. В течение многих последних лет цены на жилье в Германии остаются примерно на одном и том же уровне. Следовательно, получить ощутимый доход от сдачи жилья в аренду или его последующей продажи, вряд ли удастся. МирСоветов также должен сказать, что помимо этого, предусмотрительные немцы ввели специальный налог на продажу недвижимости. Это значит, что, продавая объект, которым вы владели меньше десяти лет, вам придется уплатить 20 процентов (а с 2009 года 25 процентов) от прироста капитала.
Тем не менее, обладатели недвижимости в Германии могут быть полностью уверены, что их сбережения в виде квартиры будут в целости и сохранности на протяжении многих и многих лет.
Цены на недвижимость
В Германии последних лет цены на жилье если и поднимались, то крайне незначительно. Наиболее экономичные варианты можно найти в Восточной Германии, поскольку считается, что по стандартам качества объекты этого региона уступают недвижимости Западной Германии. Средняя стоимость квадратного метра жилья в бывшей ГДР – примерно 1,4 тысячи евро. Однако недвижимость в таких старинных культурных центрах Восточной Германии как Лейпциг и Дрезден, оценивается выше – в среднем 1,7 тыс. евро за кв. метр.
Среди городов Западной Германии самым дорогим считается Мюнхен, где квадратный метр типовой квартиры стоит в среднем 3,6 тысяч евро. Во Франкфурте-на-Майне цены на квартиры колеблются вокруг 2,8 тыс. евро за кв. метр. А решившим приобрести квартиру в Берлине, следует ориентироваться в среднем на 2 тысячи евро за кв. метр. В предместьях городов вполне можно найти квартиры и по более низким ценам.
Покупая жилье в Германии, нужно помнить, что ощутимой статьей расходов является последующее содержание квартиры или дома. Даже если квартира пустует, наименьшая сумма, которую придется ежемесячно отдавать, будет составлять 127 евро. В случае же проживания там людей, соответственно добавятся расходы за потребление электричества и пользование горячей водой. А владельцу дома нужно будет предусмотреть затраты на обязательную очистку территории, примыкающей к дому, ото льда, снега и грязи.
Виза
Для получения визы в Германию необходимы следующие документы: загранпаспорт, две анкеты, три фотографии, заявление, наличие брони в оплаченном вами отеле, авиа- или ж/д билеты, свидетельство о наличии суммы из расчета 50 евро/сутки, гарантии возвращения в страну проживания (справку о доходах, семейном положении, владении недвижимостью), медицинский полис с суммой покрытия 30 000 евро.
Владение недвижимостью в Германии не является основанием для получения вида на жительство в стране, но дает право получения визы с общим сроком пребывания в Германии не более 180 дней в году. Приобретение недвижимости на сумму 500 000 евро значительно облегчит процесс получения вида на жительство. В остальных случаях получить ВНЖ в этой стране будет достаточно проблематично. Вам придется продемонстрировать, какие экономические интересы Германии будут учтены при получении вами статуса ВНЖ.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Германии считается несколько более сложным, чем в других странах. Объясняется это, главным образом, немецкой скрупулезностью и основательностью. Итак, процедура покупки: выбор объекта; проверка юридической чистоты объекта юристом; оформление у нотариуса контракта на покупку объекта; перечисление аванса по сделке (через нотариуса); открытие нотариусом банковского счета (через который проходят все платежи по сделке); проверка юридической чистоты объекта нотариусом; перечисление оставшейся суммы сделки; регистрация документов и получение права собственности.
Налогообложение
Покупателя недвижимости ждут в Германии следующие налоги: налог на приобретение – в среднем 4% от стоимости недвижимости (размер налога зависит от местонахождения квартиры); такса за услуги нотариуса – 1,5% от стоимости недвижимости; такса за маклерский провизион – в среднем 4% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодный налог на недвижимость – в среднем 1% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодная страховка недвижимости – в среднем 3500 евро (в зависимости от местонахождения объекта).
Прогнозы на будущее
В ближайшем будущем на рынке немецкой недвижимости не ожидается никаких резких изменений. Ценовая политика останется прежней и рост цен на недвижимость, скорее всего, будет очень незначительным. Учитывая экономическую и политическую стабильность Германии, покупка квартиры в этой стране будет надежным вложением своих средств.
Недвижимость в Испании
В связи с банковским кризисом в Испании, на сегодняшний день сократился объем строительства, многие строительные и риэлтерские компании покинули рынок, а цены приостановили свой рост. Как считают эксперты, с 2008 года в Испании наступил наиболее благоприятный момент для тех, кто покупает недвижимость, а не продает. Наблюдавшийся в течение десяти лет бурный ажиотаж на рынке испанского жилья закончился в 2007 году. Вместе с ним прекратился рост цен, а в некоторых районах стоимость квадратных метров стала ощутимо ниже.
Эксперты полагают, что эта тенденция продержится еще несколько лет. Поэтому инвестировать деньги и получить быструю прибыль в этой ситуации не получится. Но подыскать квартиру или виллу на средиземноморском побережье по достаточно привлекательной цене теперь стало гораздо реальнее, чем несколько лет назад.
Цены на недвижимость
Изучая цены, нужно помнить, что рынок недвижимости Испании очень мозаичен и может сильно различаться в зависимости от региона страны и вида недвижимости.
Наиболее экономичные предложения можно найти на побережье Costa Blanca, считающееся излюбленным местом русских туристов. Очень плотная застройка, шум и пробки определяют невысокую, по сравнению с другими районами, цену на недвижимость. Как показывает статистика, в курортном городе Торревьеха на Costa Blanca квадратный метр жилья в среднем оценивается в 1849 евро. А наиболее дорогим городом этого побережья является Бенидорм, где средняя стоимость квадратного метра – 3153 евро. Побережьем с умеренными ценами также считается Costa Calida, квадратный метр жилья там оценивается в среднем в 1995 евро.
Из всех категорий испанской недвижимости наибольший спад цен коснулся типовых апартаментов, расположенных на сильно застроенных береговых территориях.
Несколько другая картина наблюдается в сегменте дорогих вилл и апартаментов престижных районов. На «элитных» побережьях Costa Brava и Costa Daurada цены на недвижимость по-прежнему очень высоки. Стоимость квадратного метра на этих курортах колеблется вокруг 3000 евро.
Виза
Для получения визы в Испанию необходимы следующие документы: загранпаспорт, анкета, фотография, медицинский полис на 30 000 евро, справка с места работы о доходах, свидетельство о наличии суммы из расчета 60 евро/сутки, копии авиабилетов, подтверждение бронирования отеля.
Владелец испанской недвижимости, а также члены его семьи, имена которых занесены в купчую, могут получить визу общим сроком пребывания в Испании не более 180 дней в году.
ВНЖ с правом работы в Испании можно получить следующим образом: при регистрации фирмы в этой стране; при наличии трудового контракта с испанским работодателем (в этом случае срок действия ВНЖ будет равняться сроку действия трудового контракта).
Также получение ВНЖ становится более реальным по истечении пяти лет с момента покупки недвижимости в этой стране.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Испании более прост, нежели в Германии. Основные его этапы следующие: выбор объекта; проверка юридической чистоты; открытие банковского счета; составление предварительного договора и оплата аванса; получение идентификационного номера иностранца для оформления сделки у нотариуса; подписание окончательного договора и выплата оставшейся суммы; регистрация документов в реестре собственности и регистрация объекта в кадастровом органе.
Налогообложение
Приобретая недвижимость в Испании, вы уплачиваете 7% от цены, указанной в договоре купли-продажи (при этом есть некоторые различия в уплате налога на жилье, приобретенное в новостройке, и вторичное жилье); услуги нотариуса – 1% от стоимости приобретенной недвижимости; ежегодный муниципальный налог, ставка которого зависит от кадастровой стоимости объекта; ежегодный налог на наличие имущества (в данном случае – недвижимости), ставка которого также рассчитывается в зависимости от стоимости вашей недвижимости.
Прогнозы на будущее
Специалисты прогнозируют, что подобная ситуация со снижением цен продержится в среднем еще полтора года. Затем цены на испанскую недвижимость, а особенно в привлекательных курортных районах, снова пойдут вверх. Поэтому через несколько лет Испания снова будет привлекательна для иностранных инвесторов.
Подводя итог, скажем, что из стран, перечисленных в данной статье, для инвестиций в краткосрочной перспективе наиболее подходит Болгария, где наблюдается стабильный рост цен на рынке недвижимости. Германия будет отличным решением для тех, кто, главным образом, хочет обезопасить свои сбережения путем их вложения в надежный рынок немецкой недвижимости. Испания, как один из ведущих мировых курортов, в будущем вернет свою привлекательность для инвесторов, а, учитывая длительный период курортного сезона, владелец испанской недвижимости может получать неплохую прибыль от аренды.
Итак, предложения на рынке зарубежной недвижимости очень разнообразны. Так что размышляйте, выбирайте и воплощайте свою мечту!
Определимся с целью
«Недвижимость за рубежом» – понятие очень обширное и может включать в себя как дом в Арабских Эмиратах, так и маленькую студию в Италии или квартиру в Болгарии. Поэтому, приступая к изучению предложений риэлтерских фирм, нужно понять, с какой целью мы приобретаем недвижимость за границей. От ответа на этот вопрос будет зависеть, в какой стране и в какой ценовой категории мы будем искать наш новый дом.
Мотивом покупки жилья за рубежом может быть желание обезопасить свое будущее, владея недвижимостью в стране со стабильной экономической и политической жизнью. В случае каких-либо катаклизмов на родине, человек может уехать за рубеж в свой «запасной» дом.
Приобретение квартиры в некоторых странах является хорошим инвестированием денег. В данном случае жилье покупается для сдачи в аренду либо для последующей продажи по более высокой цене.
Купить квартиру на побережье можно и просто для отдыха во время отпуска, а в остальное время года сдавать ее в аренду.
Факторы, которые необходимо учесть
Приступая к выбору квартиры, нужно помнить о нескольких факторах, всегда актуальных при покупке недвижимости за рубежом.
- Экономическая и политическая ситуация в стране. Помните, что вы совершаете серьезную покупку, затрачивая на нее немалые средства. Поэтому изучите, насколько стабильна и последовательна экономика и политика страны, насколько вероятны здесь кризисы, дефолты и революции. Обратите внимание, насколько хорошо разработано законодательство государства. Как правило, цены на недвижимость в развитых странах с хорошо налаженной политической и экономической жизнью, выше, чем цены на жилье в развивающихся государствах.
- Процесс покупки недвижимости и система налогообложения. Для каждой страны характерна своя процедура покупки недвижимости иностранными лицами. В ряде стран, например, в Чехии и Хорватии, иностранцы, выступающие в качестве физических лиц, не имеют права покупать недвижимость, вследствие чего вам придется регистрировать здесь фирму. И хотя риэлтерские фирмы все равно решат для вас этот вопрос, процедура покупки будет усложнена.
Стоит обратить внимание и на существующие в стране налоги, которые вам придется уплатить в процессе сделки, а также ежегодно выплачивать в последствии.
- Цены и прогнозы. В поисках недвижимости за рубежом, которая будет соответствовать вашему бюджету, изучите общие ценовые тенденции на недвижимость в стране. Особенно актуально это для тех, кто приобретает квартиру в качестве инвестиции и в будущем собирается продать ее по более высокой цене. В этом случае важно быть уверенным, что рынок недвижимости, а вместе с ним и цены на жилье, не обрушатся в течение нескольких следующих лет.
- Виза. Путешествие в большинство стран мира начинается с получения визы. Известно, что в ряд государств получение визы может стать настоящей проблемой. А, учитывая и то, что время от времени вы будете наведываться в свою «заграничную» квартиру, а возможно захотите получить вид на жительство в этой стране, то изучить законодательство, определяющее эти положения в данной стране, будет очень полезным.
Во многих странах покупка недвижимости дает право претендовать на получение многоразовой въездной визы. Как правило, наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, это может являться хорошим аргументом при ходатайстве о таком статусе. Наиболее простая и быстрая процедура получения ВНЖ для владельцев недвижимости отмечена в Турции, Китае и Кипре.
В какой стране лучше всего приобрести недвижимость?
Политические и экономические обзоры по интересующей стране, прогнозы экспертов, полезные сведения о законодательстве – все это можно узнать на специализированных сайтах, освещающих рынки зарубежной недвижимости.
МирСоветов же предлагает вам обзор стран, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости в этом году и в ближайшие несколько лет. Здесь мы оговорим тенденции в области цен, нюансы в процессе приобретения нового жилья, а также предоставим сведения о налогообложении и визовом законодательстве в выбранных нами странах.
Недвижимость в Болгарии
Болгария, с теплым морем, термальными источниками и членством в Евросоюзе, привлекает сегодня не только туристов, но и желающих приобрести здесь квартиру или домик. Благоприятная политическая обстановка и успешно развивающаяся инфраструктура способствуют большому притоку инвестиционного капитала в страну.
Пожалуй, на данный момент Болгария – одна из наиболее перспективных стран в плане инвестирования денег. Цены на недвижимость здесь пока что не такие высокие, как в Европе, но, тем не менее, продолжают неуклонно ползти вверх. Это значит, что приобретенное жилье можно с успехом сдавать в аренду (стоимость аренды также постоянно растет) или же продать его через некоторое время по выгодной для себя цене. В этом случае МирСоветов рекомендует покупать недвижимость на первой линии у моря, которая всегда будет пользоваться спросом туристов, а также в Софии и на бальнеологических курортах.
Ведение дел, связанных с арендой, можно поручить соответствующей фирме либо заниматься этим самостоятельно.
Покупая недвижимость в Болгарии, обратите внимание на площадь объекта, поскольку она рассчитывается непривычным для нас способом. В площадь квартиры также зачисляется и площадь вестибюля дома, чердака, подвала, лестниц и прочих «общих пространств» дома.
Все иностранцы, купившие недвижимость в Болгарии, имеют право на визу, действительную в течение трех лет.
Цены на недвижимость
На сегодняшний день минимальная средняя стоимость болгарского кв. метра – 1000 евро. Наиболее активный рост цен на жилье отмечен в Софии (кв. метр в среднем оценивается в 1480 евро), в Варне (средняя стоимость кв. метра – 1300 евро) и Бургасе (средняя стоимость кв. метра - 1100 евро). А вот в городе Велико Тырново можно подыскать неплохой вариант из расчета 550 евро за один квадратный метр. Среди болгарских курортов наиболее экономичные предложения жилой недвижимости можно найти на бальнеологических курортах, где средняя стоимость квадратного метра составляет 722 евро.
Лучшим периодом для покупки недвижимости в Болгарии, как и в других курортных регионах, считается осень, когда цены традиционно ниже. Наименее выгодное время – летние месяцы, на которые приходится пик туристического сезона.
Виза
Для получения болгарской визы требуются следующие документы: загранпаспорт, фотография, анкета, подтверждение о бронировании отеля и его оплате, наличие денежных средств (100 евро/сутки), медицинская страховка на 30 000 евро, наличие авиа- или ж/д билетов.
Владелец недвижимости и его ближайшие родственники имеют право на получение многоразовой годовой визы с общим сроком пребывания в Болгарии не более 180 дней в году.
Наличие недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Болгарии. В то же время, покупка недвижимости в Болгарии на сумму от $500 000, будет веским аргументом в пользу получения этого документа. Вид на жительство также выдается иностранцам, открывшим в Болгарии представительство зарубежной фирмы или зарегистрировавшие в этой стране новую фирму.
Процесс покупки
Процесс покупки квартиры в Болгарии достаточно прост. Основные этапы, через которые предстоит пройти покупателю, следующие: выбор объекта; подписание с продавцом предварительного договора и перечисление ему аванса; проверка нотариусом юридической чистоты объекта; оформление нотариального акта; перечисление продавцу оставшейся суммы; регистрация нотариального акта в районном суде; приобретение права собственности.
Важно учесть, что у иностранцев нет права приобретать землю в Болгарии на физическое лицо. Поэтому если вы решили купить еще и земельный участок, то вам придется зарегистрировать здесь фирму.
Налогообложение
При покупке квартиры в Болгарии необходимо учесть следующие налоги: налог на приобретение (в среднем он составляет 2% и зависит от месторасположения купленной недвижимости); оформление нотариального акта – 0,1%; ежегодный налог на недвижимость – 0,15%.
Прогнозы на будущее
Эксперты ожидают значительный рост цен на жилье в Болгарии, а также увеличение объемов строительства, как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Ближайший ощутимый скачок цен на недвижимость придется на 2011 год, когда планируется вступление Болгарии в Шенгенский Союз. Вместе с этим ожидается и улучшение инфраструктуры страны.
Похожие тенденции на рынке недвижимости демонстрируют Черногория и Словакия. Цены на жилье в этих странах ниже европейских, зато их неуклонный рост обеспечивает хороший шанс для выгодных инвестиций в краткосрочной перспективе.
Недвижимость в Германии
Приобретение квартиры в этой экономически и политически стабильной стране – отличное решение для тех, кто решил защитить свои сбережения путем их вложения в зарубежную недвижимость. В течение многих последних лет цены на жилье в Германии остаются примерно на одном и том же уровне. Следовательно, получить ощутимый доход от сдачи жилья в аренду или его последующей продажи, вряд ли удастся. МирСоветов также должен сказать, что помимо этого, предусмотрительные немцы ввели специальный налог на продажу недвижимости. Это значит, что, продавая объект, которым вы владели меньше десяти лет, вам придется уплатить 20 процентов (а с 2009 года 25 процентов) от прироста капитала.
Тем не менее, обладатели недвижимости в Германии могут быть полностью уверены, что их сбережения в виде квартиры будут в целости и сохранности на протяжении многих и многих лет.
Цены на недвижимость
В Германии последних лет цены на жилье если и поднимались, то крайне незначительно. Наиболее экономичные варианты можно найти в Восточной Германии, поскольку считается, что по стандартам качества объекты этого региона уступают недвижимости Западной Германии. Средняя стоимость квадратного метра жилья в бывшей ГДР – примерно 1,4 тысячи евро. Однако недвижимость в таких старинных культурных центрах Восточной Германии как Лейпциг и Дрезден, оценивается выше – в среднем 1,7 тыс. евро за кв. метр.
Среди городов Западной Германии самым дорогим считается Мюнхен, где квадратный метр типовой квартиры стоит в среднем 3,6 тысяч евро. Во Франкфурте-на-Майне цены на квартиры колеблются вокруг 2,8 тыс. евро за кв. метр. А решившим приобрести квартиру в Берлине, следует ориентироваться в среднем на 2 тысячи евро за кв. метр. В предместьях городов вполне можно найти квартиры и по более низким ценам.
Покупая жилье в Германии, нужно помнить, что ощутимой статьей расходов является последующее содержание квартиры или дома. Даже если квартира пустует, наименьшая сумма, которую придется ежемесячно отдавать, будет составлять 127 евро. В случае же проживания там людей, соответственно добавятся расходы за потребление электричества и пользование горячей водой. А владельцу дома нужно будет предусмотреть затраты на обязательную очистку территории, примыкающей к дому, ото льда, снега и грязи.
Виза
Для получения визы в Германию необходимы следующие документы: загранпаспорт, две анкеты, три фотографии, заявление, наличие брони в оплаченном вами отеле, авиа- или ж/д билеты, свидетельство о наличии суммы из расчета 50 евро/сутки, гарантии возвращения в страну проживания (справку о доходах, семейном положении, владении недвижимостью), медицинский полис с суммой покрытия 30 000 евро.
Владение недвижимостью в Германии не является основанием для получения вида на жительство в стране, но дает право получения визы с общим сроком пребывания в Германии не более 180 дней в году. Приобретение недвижимости на сумму 500 000 евро значительно облегчит процесс получения вида на жительство. В остальных случаях получить ВНЖ в этой стране будет достаточно проблематично. Вам придется продемонстрировать, какие экономические интересы Германии будут учтены при получении вами статуса ВНЖ.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Германии считается несколько более сложным, чем в других странах. Объясняется это, главным образом, немецкой скрупулезностью и основательностью. Итак, процедура покупки: выбор объекта; проверка юридической чистоты объекта юристом; оформление у нотариуса контракта на покупку объекта; перечисление аванса по сделке (через нотариуса); открытие нотариусом банковского счета (через который проходят все платежи по сделке); проверка юридической чистоты объекта нотариусом; перечисление оставшейся суммы сделки; регистрация документов и получение права собственности.
Налогообложение
Покупателя недвижимости ждут в Германии следующие налоги: налог на приобретение – в среднем 4% от стоимости недвижимости (размер налога зависит от местонахождения квартиры); такса за услуги нотариуса – 1,5% от стоимости недвижимости; такса за маклерский провизион – в среднем 4% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодный налог на недвижимость – в среднем 1% от стоимости недвижимости (в зависимости от местонахождения объекта); ежегодная страховка недвижимости – в среднем 3500 евро (в зависимости от местонахождения объекта).
Прогнозы на будущее
В ближайшем будущем на рынке немецкой недвижимости не ожидается никаких резких изменений. Ценовая политика останется прежней и рост цен на недвижимость, скорее всего, будет очень незначительным. Учитывая экономическую и политическую стабильность Германии, покупка квартиры в этой стране будет надежным вложением своих средств.
Недвижимость в Испании
В связи с банковским кризисом в Испании, на сегодняшний день сократился объем строительства, многие строительные и риэлтерские компании покинули рынок, а цены приостановили свой рост. Как считают эксперты, с 2008 года в Испании наступил наиболее благоприятный момент для тех, кто покупает недвижимость, а не продает. Наблюдавшийся в течение десяти лет бурный ажиотаж на рынке испанского жилья закончился в 2007 году. Вместе с ним прекратился рост цен, а в некоторых районах стоимость квадратных метров стала ощутимо ниже.
Эксперты полагают, что эта тенденция продержится еще несколько лет. Поэтому инвестировать деньги и получить быструю прибыль в этой ситуации не получится. Но подыскать квартиру или виллу на средиземноморском побережье по достаточно привлекательной цене теперь стало гораздо реальнее, чем несколько лет назад.
Цены на недвижимость
Изучая цены, нужно помнить, что рынок недвижимости Испании очень мозаичен и может сильно различаться в зависимости от региона страны и вида недвижимости.
Наиболее экономичные предложения можно найти на побережье Costa Blanca, считающееся излюбленным местом русских туристов. Очень плотная застройка, шум и пробки определяют невысокую, по сравнению с другими районами, цену на недвижимость. Как показывает статистика, в курортном городе Торревьеха на Costa Blanca квадратный метр жилья в среднем оценивается в 1849 евро. А наиболее дорогим городом этого побережья является Бенидорм, где средняя стоимость квадратного метра – 3153 евро. Побережьем с умеренными ценами также считается Costa Calida, квадратный метр жилья там оценивается в среднем в 1995 евро.
Из всех категорий испанской недвижимости наибольший спад цен коснулся типовых апартаментов, расположенных на сильно застроенных береговых территориях.
Несколько другая картина наблюдается в сегменте дорогих вилл и апартаментов престижных районов. На «элитных» побережьях Costa Brava и Costa Daurada цены на недвижимость по-прежнему очень высоки. Стоимость квадратного метра на этих курортах колеблется вокруг 3000 евро.
Виза
Для получения визы в Испанию необходимы следующие документы: загранпаспорт, анкета, фотография, медицинский полис на 30 000 евро, справка с места работы о доходах, свидетельство о наличии суммы из расчета 60 евро/сутки, копии авиабилетов, подтверждение бронирования отеля.
Владелец испанской недвижимости, а также члены его семьи, имена которых занесены в купчую, могут получить визу общим сроком пребывания в Испании не более 180 дней в году.
ВНЖ с правом работы в Испании можно получить следующим образом: при регистрации фирмы в этой стране; при наличии трудового контракта с испанским работодателем (в этом случае срок действия ВНЖ будет равняться сроку действия трудового контракта).
Также получение ВНЖ становится более реальным по истечении пяти лет с момента покупки недвижимости в этой стране.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости в Испании более прост, нежели в Германии. Основные его этапы следующие: выбор объекта; проверка юридической чистоты; открытие банковского счета; составление предварительного договора и оплата аванса; получение идентификационного номера иностранца для оформления сделки у нотариуса; подписание окончательного договора и выплата оставшейся суммы; регистрация документов в реестре собственности и регистрация объекта в кадастровом органе.
Налогообложение
Приобретая недвижимость в Испании, вы уплачиваете 7% от цены, указанной в договоре купли-продажи (при этом есть некоторые различия в уплате налога на жилье, приобретенное в новостройке, и вторичное жилье); услуги нотариуса – 1% от стоимости приобретенной недвижимости; ежегодный муниципальный налог, ставка которого зависит от кадастровой стоимости объекта; ежегодный налог на наличие имущества (в данном случае – недвижимости), ставка которого также рассчитывается в зависимости от стоимости вашей недвижимости.
Прогнозы на будущее
Специалисты прогнозируют, что подобная ситуация со снижением цен продержится в среднем еще полтора года. Затем цены на испанскую недвижимость, а особенно в привлекательных курортных районах, снова пойдут вверх. Поэтому через несколько лет Испания снова будет привлекательна для иностранных инвесторов.
Подводя итог, скажем, что из стран, перечисленных в данной статье, для инвестиций в краткосрочной перспективе наиболее подходит Болгария, где наблюдается стабильный рост цен на рынке недвижимости. Германия будет отличным решением для тех, кто, главным образом, хочет обезопасить свои сбережения путем их вложения в надежный рынок немецкой недвижимости. Испания, как один из ведущих мировых курортов, в будущем вернет свою привлекательность для инвесторов, а, учитывая длительный период курортного сезона, владелец испанской недвижимости может получать неплохую прибыль от аренды.
Итак, предложения на рынке зарубежной недвижимости очень разнообразны. Так что размышляйте, выбирайте и воплощайте свою мечту!
вторник, 4 мая 2010 г.
Покупка недвижимости в Турции
В последнее время стало очень доступно проводить отпуск в Турции. И если раньше говорили: «Как, вы не были в Сочи?», то теперь удивляются, если собеседник не побывал в Турции. Ну и действительно, за небольшую сумму вас ждут шикарные отели, 10 теплых месяцев в году, 6 тысяч километров пляжей, развитая инфраструктура, низкие цены на товары и почтительное отношение к иностранцам. Трудно отказаться, согласитесь. А как быть тем, кто хочет быстро, недорого и без проблем приобрести за границей дом у моря? Все очень просто – покупайте недвижимость в Турции.
Цены на недвижимость в Турции
На сегодняшний день цены на недвижимость в Турции самые доступные среди всех стран Средиземноморья.
Если вам нужна недвижимость для отдыха, а не для постоянного проживания, то вас порадуют небольшие и недорогие квартиры в новостройках, состоящие из кухни, гостиной и санузла. А что еще нужно на отдыхе? При этом в подвале такого дома оборудована химчистка, во дворе бассейн и стоянка, то есть все услуги по минимальной цене. Стоимость квартиры в новостройке, к примеру, начинается с 40 тысяч евро, а это вдвое дешевле стран-соседей. Метр квадратный квартирной жилплощади обойдется вам в сумму от 500 до 2000 евро. Наиболее часто такое жилье встречается в Анталии и Алании, и пользуется оно довольно высоким спросом. Кстати, в Алании цены на недвижимость самые низкие по стране.
Если говорить о вторичном рынке жилья в Турции, то цены просто радуют. Такие квартиры стоят от 15-18 и до 100 тысяч евро, а всего за 350 евро вы можете приобрести «квадрат» такой жилплощади. Правда, покупая жилье, бывшее в эксплуатации, нужно быть предельно внимательным. Если на квартиру в новостройке вы получаете гарантию (до 20 лет), то, покупая квартиру б/у, никакой гарантии никто не дает. Поэтому МирСоветов рекомендует внимательно осматривать объект недвижимости, который планируете купить, а еще лучше пригласить независимого оценщика, и предварительно просчитать, во сколько вам обойдется последующий ремонт.
Ну, а если вы мечтаете о вилле или домике на побережье, посетите Мармарис, Бешентелек, Кушадасы. Это очень популярные для покупателей недвижимости районы, и дома тут продаются по невысоким ценам. Цены на такие виллы начинаются от 90 тысяч евро и очень колеблются в зависимости от месторасположения и удаленности вилл от моря. За 130-150 тысяч евро можно купить двухэтажную виллу со всеми удобствами, бассейном, гаражом и садом всего в 300 метрах от моря. Элитные виллы на побережье, с шикарным видом, большой площадью, построенные для требовательных и состоятельных покупателей могут стоить несколько миллионов евро, а в популярном для иностранных покупателей Стамбуле цены на них достигают порой 20 миллионов евро. Большим спросом пользуются и домики в горах, находящиеся вблизи горнолыжных трасс. За такие апартаменты вы заплатите от 300 тысяч евро. Как вы понимаете, они приглянутся любителям покататься на лыжах.
В целом, турецкая недвижимость более чем доступна для жителей СНГ. Радует и то, что авиарейсы в Турцию запланированы с периодичностью отечественных автобусов. И если вам очень захочется к морю, вы в течение суток там окажетесь. Да и отдыхать в этой стране одно удовольствие, там все сделано для туристов, масса развлечений, сувенирных базарчиков, вежливые местные жители. А уж если вы решили поселиться в Турции, то вас приятно порадуют бесконечное солнце, теплое море, мягкий климат и сравнительно высокий уровень жизни.
Тонкости законодательства
Законодательство, регулирующее операции с недвижимостью в Турции, очень часто меняется. Ранее совершение купли-продажи занимало долгие месяцы. С 2006 года закон благосклонен к иностранным покупателям. Правда, для того, чтобы купить домик в этой стране, нужно получить вид на жительство. Но, в отличие от стран Европы, вид на жительство в Турции можно получить за один день, и после этого вы получаете право безвизового въезда и проживания без регистрации. Все трудности сведены к нулю.
Помимо ВНЖ, для покупки жилья в Турции, нужно получить разрешение на сделку. Ранее для получения такого разрешения нужно было обращаться в Военное Ведомство и Главное Кадастровое Управление. Эта процедура была не так быстра, как хотелось бы, и занимала от одного до трех месяцев. Теперь законодательство изменилось и согласно закону от 06.01.2006 г. № 5444 были составлены карты, на которые нанесены объекты недвижимости, не подлежащие продаже из-за близости к стратегически важным военным объектам. После этого с 2006 года разрешение на сделку, а также ТАПУ (свидетельство о праве собственности) выдает Кадастровое Управление. И сейчас получение такого разрешения занимает менее месяца.
А теперь о существующих ограничениях для иностранцев. Россиянам, украинцам и белорусам законом разрешено покупать только строения, обозначенные в земельном реестре как офис или жилье. Незастроенные земельные участки физическим лицам покупать запрещено.
Как получить визу
Если вы едете в Турцию на месяц, вам не стоит беспокоиться о визе. Ее оформят непосредственно на границе, и обойдется она вам в 15 евро. При этом вы должны предъявить загранпаспорт и обратный билет. Думаю, тридцати дней вполне достаточно для осмотра и выбора объекта покупки. Но если вы пробудете в солнечной стране более месяца, вам нужно будет посетить посольство до поездки. В этом случае вы должны будете предоставить действующий загранпаспорт и заполнить анкету.
Процесс покупки недвижимости в Турции
Самостоятельно купить недвижимость в Турции не получится, так как в этой стране абсолютно все сделки проводятся только агентствами недвижимости. Эти агентства не только разъясняют сторонам все тонкости сделки, проводят осмотр объекта, проводят саму покупку и регистрируют сделку в Кадастровом управлении. Они являются юридическим гарантом честности сделки для обеих сторон. Комиссия агентств зафиксирована законодательно в размере 3-6% от стоимости сделки и обычно уже включена в стоимость объекта.
Ну а теперь непосредственно о самом процессе покупки.
Вы определяетесь с интересующим вас объектом. Для этого можете посмотреть в интернете каталоги риэлтерских фирм, заказать презентацию или выехать на осмотр объекта непосредственно в Турцию.
Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. Этот документ обязательно составляется на двух иностранных языках: в нашем случае на русском и турецком. В договоре должны быть указаны личные данные обеих сторон, адрес, характеристики объекта, цена недвижимости, условия оплаты и сроки осуществления сделки. Все остальные условия договора указываются в разделе «дополнительные». В этом пункте можно оговорить обязанности сторон и ответственность в случае их невыполнения.
При покупке первичного жилья строительная компания требует залог не менее 10% стоимости недвижимости (если вы передумаете покупать квартиру, задаток не вернут), а остальная сумма выплачивается в процессе строительства или по его завершению. МирСоветов также обращает ваше внимание, что при покупке жилья на вторичном рынке перед составлением договора купли-продажи покупатель должен открыть счет в банке и перечислить туда 100% стоимости объекта.
Помимо местной валюты – турецкой лиры, в Турции официально в обороте ходят евро, доллар и фунт стерлинг. Так что при покупке недвижимости можно рассчитываться любой из этих валют.
Оформление налогового номера и открытие счета в банке. Налоговый номер оформляется в налоговой инспекции за один день. Для этого нужно заполнить заявление в установленной форме и сдать копию загранпаспорта. А уже после получения этого документа в любом банке Турции вы без проблем открываете расчетный счет, предъявив загранпаспорт и налоговый номер.
Получение вида на жительство. Для его получения необходимо ваше личное присутствие. Для получения ВНЖ приготовьте следующие документы: заверенный нотариально договор купли-продажи, перевод паспорта (и его копия, заверенная нотариусом), 4 фото, справку из банка о наличие на счете суммы не менее 1600 евро и заявление в муниципалитет, в котором целью получения ВНЖ указано намерение совершить сделку с недвижимостью. Вся процедура обойдется вам в 140 евро. После этого вы получаете ВНЖ сроком на три месяца.
Получение разрешения на покупку недвижимости (займет около месяца). Такое разрешения выдает Главное Кадастровое Управление.
Осуществление сделки и получение прав собственности. После выполнения предыдущих пяти пунктов, Кадастровое управление выдает свидетельство о праве собственности (ТАПУ). При выдаче присутствует переводчик. Для оформления ТАПУ понадобится нотариально заверенная копия паспорта и его перевод, договор купли-продажи, ВНЖ и его копия, 4 фотографии.
Получение такого документа обозначает окончательный и бесповоротный переход объекта сделки от продавца к покупателю и продление ВНЖ на срок до шести месяцев. Кстати, право собственности, указанное в ТАПУ не может быть никем оспорено в судовом порядке. На момент получения этого документа, покупатель должен оплатить 100% стоимости покупаемого жилья и налог на покупку недвижимости. Получить ТАПУ можно в течение 2-3 недель.
Вот и всё, теперь вы полноправный хозяин недвижимости в Турции.
Налоги и расходы на содержание недвижимости
При покупке недвижимости, вы в обязательном порядке уплачиваете налог на покупку, составляющий 3% стоимости объекта. Ну и покрываете затраты на услуги государственного переводчика (обязательны для иностранцев) в пределах 70 евро. По вашему желанию, вы можете нанять адвоката, который будет сопровождать сделку, стоить такая услуга будет недешево – 1200 евро, и это без НДС. Ну, и нотариально заверенная доверенность на получение свидетельства о праве собственности будет стоить в пределах 180 евро.
МирСоветов должен сказать о некоторых дополнительных расходах, которые ожидают каждого после получения свидетельства о праве собственности. Эти расходы оплачиваются однократно и состоят из оплаты регистрации и подключения водоснабжения (60 евро), электричества (100 евро) и телефона (25 евро). Для вторичного жилья эти затраты меньше – за перерегистрацию системы водоснабжения и электричества на имя нового владельца вы заплатите по 30 евро. В Турции обязательным является страхование недвижимости от землетрясения. В среднем такая страховка стоит 35 евро, а сумма зависит от стоимости объекта, указанной в ТАПУ.
Да, и еще ежегодно вам придется оплачивать следующие счета: ежегодный налог на недвижимость – 0,3-0,4% от стоимости жилья, указанной в ТАПУ; страхование недвижимости (85-200 евро) – по желанию владельца. Помимо этого необходимо ежемесячно оплачивать услуги по обслуживанию жилья (10-125 евро в зависимости от комплекса услуг), плюс оплата за потребленную воду и электричество согласно показаниям счетчика (кубометр воды стоит 0,1 евро, киловатт-час электроэнергии – 0,13 евро).
Перспективы рынка
Мировой финансовый кризис практически не коснулся экономики Турции, прежде всего, из-за сравнительно малой развитости ипотечного кредитования. Жилье продолжает строиться. И вопреки всем слухам, цены на него стабильны, никакого падения цен не наблюдается, роста тоже, за исключением незначительного повышения цен некоторыми строительными компаниями.
Приобретая жилье в Турции, вы получаете европейский сервис по низкой, в сравнении со странами Европы, цене. Таким образом, даже покупая жилье для отдыха, вы прилично экономите. Обслуживание дома или квартиры здесь обойдется вам дешевле, чем в Москве. И поторопитесь, так как в перспективе ожидается рост цен на жилье в связи со вступлением Турции в Евросоюз.
Цены на недвижимость в Турции
На сегодняшний день цены на недвижимость в Турции самые доступные среди всех стран Средиземноморья.
Если вам нужна недвижимость для отдыха, а не для постоянного проживания, то вас порадуют небольшие и недорогие квартиры в новостройках, состоящие из кухни, гостиной и санузла. А что еще нужно на отдыхе? При этом в подвале такого дома оборудована химчистка, во дворе бассейн и стоянка, то есть все услуги по минимальной цене. Стоимость квартиры в новостройке, к примеру, начинается с 40 тысяч евро, а это вдвое дешевле стран-соседей. Метр квадратный квартирной жилплощади обойдется вам в сумму от 500 до 2000 евро. Наиболее часто такое жилье встречается в Анталии и Алании, и пользуется оно довольно высоким спросом. Кстати, в Алании цены на недвижимость самые низкие по стране.
Если говорить о вторичном рынке жилья в Турции, то цены просто радуют. Такие квартиры стоят от 15-18 и до 100 тысяч евро, а всего за 350 евро вы можете приобрести «квадрат» такой жилплощади. Правда, покупая жилье, бывшее в эксплуатации, нужно быть предельно внимательным. Если на квартиру в новостройке вы получаете гарантию (до 20 лет), то, покупая квартиру б/у, никакой гарантии никто не дает. Поэтому МирСоветов рекомендует внимательно осматривать объект недвижимости, который планируете купить, а еще лучше пригласить независимого оценщика, и предварительно просчитать, во сколько вам обойдется последующий ремонт.
Ну, а если вы мечтаете о вилле или домике на побережье, посетите Мармарис, Бешентелек, Кушадасы. Это очень популярные для покупателей недвижимости районы, и дома тут продаются по невысоким ценам. Цены на такие виллы начинаются от 90 тысяч евро и очень колеблются в зависимости от месторасположения и удаленности вилл от моря. За 130-150 тысяч евро можно купить двухэтажную виллу со всеми удобствами, бассейном, гаражом и садом всего в 300 метрах от моря. Элитные виллы на побережье, с шикарным видом, большой площадью, построенные для требовательных и состоятельных покупателей могут стоить несколько миллионов евро, а в популярном для иностранных покупателей Стамбуле цены на них достигают порой 20 миллионов евро. Большим спросом пользуются и домики в горах, находящиеся вблизи горнолыжных трасс. За такие апартаменты вы заплатите от 300 тысяч евро. Как вы понимаете, они приглянутся любителям покататься на лыжах.
В целом, турецкая недвижимость более чем доступна для жителей СНГ. Радует и то, что авиарейсы в Турцию запланированы с периодичностью отечественных автобусов. И если вам очень захочется к морю, вы в течение суток там окажетесь. Да и отдыхать в этой стране одно удовольствие, там все сделано для туристов, масса развлечений, сувенирных базарчиков, вежливые местные жители. А уж если вы решили поселиться в Турции, то вас приятно порадуют бесконечное солнце, теплое море, мягкий климат и сравнительно высокий уровень жизни.
Тонкости законодательства
Законодательство, регулирующее операции с недвижимостью в Турции, очень часто меняется. Ранее совершение купли-продажи занимало долгие месяцы. С 2006 года закон благосклонен к иностранным покупателям. Правда, для того, чтобы купить домик в этой стране, нужно получить вид на жительство. Но, в отличие от стран Европы, вид на жительство в Турции можно получить за один день, и после этого вы получаете право безвизового въезда и проживания без регистрации. Все трудности сведены к нулю.
Помимо ВНЖ, для покупки жилья в Турции, нужно получить разрешение на сделку. Ранее для получения такого разрешения нужно было обращаться в Военное Ведомство и Главное Кадастровое Управление. Эта процедура была не так быстра, как хотелось бы, и занимала от одного до трех месяцев. Теперь законодательство изменилось и согласно закону от 06.01.2006 г. № 5444 были составлены карты, на которые нанесены объекты недвижимости, не подлежащие продаже из-за близости к стратегически важным военным объектам. После этого с 2006 года разрешение на сделку, а также ТАПУ (свидетельство о праве собственности) выдает Кадастровое Управление. И сейчас получение такого разрешения занимает менее месяца.
А теперь о существующих ограничениях для иностранцев. Россиянам, украинцам и белорусам законом разрешено покупать только строения, обозначенные в земельном реестре как офис или жилье. Незастроенные земельные участки физическим лицам покупать запрещено.
Как получить визу
Если вы едете в Турцию на месяц, вам не стоит беспокоиться о визе. Ее оформят непосредственно на границе, и обойдется она вам в 15 евро. При этом вы должны предъявить загранпаспорт и обратный билет. Думаю, тридцати дней вполне достаточно для осмотра и выбора объекта покупки. Но если вы пробудете в солнечной стране более месяца, вам нужно будет посетить посольство до поездки. В этом случае вы должны будете предоставить действующий загранпаспорт и заполнить анкету.
Процесс покупки недвижимости в Турции
Самостоятельно купить недвижимость в Турции не получится, так как в этой стране абсолютно все сделки проводятся только агентствами недвижимости. Эти агентства не только разъясняют сторонам все тонкости сделки, проводят осмотр объекта, проводят саму покупку и регистрируют сделку в Кадастровом управлении. Они являются юридическим гарантом честности сделки для обеих сторон. Комиссия агентств зафиксирована законодательно в размере 3-6% от стоимости сделки и обычно уже включена в стоимость объекта.
Ну а теперь непосредственно о самом процессе покупки.
Вы определяетесь с интересующим вас объектом. Для этого можете посмотреть в интернете каталоги риэлтерских фирм, заказать презентацию или выехать на осмотр объекта непосредственно в Турцию.
Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи. Этот документ обязательно составляется на двух иностранных языках: в нашем случае на русском и турецком. В договоре должны быть указаны личные данные обеих сторон, адрес, характеристики объекта, цена недвижимости, условия оплаты и сроки осуществления сделки. Все остальные условия договора указываются в разделе «дополнительные». В этом пункте можно оговорить обязанности сторон и ответственность в случае их невыполнения.
При покупке первичного жилья строительная компания требует залог не менее 10% стоимости недвижимости (если вы передумаете покупать квартиру, задаток не вернут), а остальная сумма выплачивается в процессе строительства или по его завершению. МирСоветов также обращает ваше внимание, что при покупке жилья на вторичном рынке перед составлением договора купли-продажи покупатель должен открыть счет в банке и перечислить туда 100% стоимости объекта.
Помимо местной валюты – турецкой лиры, в Турции официально в обороте ходят евро, доллар и фунт стерлинг. Так что при покупке недвижимости можно рассчитываться любой из этих валют.
Оформление налогового номера и открытие счета в банке. Налоговый номер оформляется в налоговой инспекции за один день. Для этого нужно заполнить заявление в установленной форме и сдать копию загранпаспорта. А уже после получения этого документа в любом банке Турции вы без проблем открываете расчетный счет, предъявив загранпаспорт и налоговый номер.
Получение вида на жительство. Для его получения необходимо ваше личное присутствие. Для получения ВНЖ приготовьте следующие документы: заверенный нотариально договор купли-продажи, перевод паспорта (и его копия, заверенная нотариусом), 4 фото, справку из банка о наличие на счете суммы не менее 1600 евро и заявление в муниципалитет, в котором целью получения ВНЖ указано намерение совершить сделку с недвижимостью. Вся процедура обойдется вам в 140 евро. После этого вы получаете ВНЖ сроком на три месяца.
Получение разрешения на покупку недвижимости (займет около месяца). Такое разрешения выдает Главное Кадастровое Управление.
Осуществление сделки и получение прав собственности. После выполнения предыдущих пяти пунктов, Кадастровое управление выдает свидетельство о праве собственности (ТАПУ). При выдаче присутствует переводчик. Для оформления ТАПУ понадобится нотариально заверенная копия паспорта и его перевод, договор купли-продажи, ВНЖ и его копия, 4 фотографии.
Получение такого документа обозначает окончательный и бесповоротный переход объекта сделки от продавца к покупателю и продление ВНЖ на срок до шести месяцев. Кстати, право собственности, указанное в ТАПУ не может быть никем оспорено в судовом порядке. На момент получения этого документа, покупатель должен оплатить 100% стоимости покупаемого жилья и налог на покупку недвижимости. Получить ТАПУ можно в течение 2-3 недель.
Вот и всё, теперь вы полноправный хозяин недвижимости в Турции.
Налоги и расходы на содержание недвижимости
При покупке недвижимости, вы в обязательном порядке уплачиваете налог на покупку, составляющий 3% стоимости объекта. Ну и покрываете затраты на услуги государственного переводчика (обязательны для иностранцев) в пределах 70 евро. По вашему желанию, вы можете нанять адвоката, который будет сопровождать сделку, стоить такая услуга будет недешево – 1200 евро, и это без НДС. Ну, и нотариально заверенная доверенность на получение свидетельства о праве собственности будет стоить в пределах 180 евро.
МирСоветов должен сказать о некоторых дополнительных расходах, которые ожидают каждого после получения свидетельства о праве собственности. Эти расходы оплачиваются однократно и состоят из оплаты регистрации и подключения водоснабжения (60 евро), электричества (100 евро) и телефона (25 евро). Для вторичного жилья эти затраты меньше – за перерегистрацию системы водоснабжения и электричества на имя нового владельца вы заплатите по 30 евро. В Турции обязательным является страхование недвижимости от землетрясения. В среднем такая страховка стоит 35 евро, а сумма зависит от стоимости объекта, указанной в ТАПУ.
Да, и еще ежегодно вам придется оплачивать следующие счета: ежегодный налог на недвижимость – 0,3-0,4% от стоимости жилья, указанной в ТАПУ; страхование недвижимости (85-200 евро) – по желанию владельца. Помимо этого необходимо ежемесячно оплачивать услуги по обслуживанию жилья (10-125 евро в зависимости от комплекса услуг), плюс оплата за потребленную воду и электричество согласно показаниям счетчика (кубометр воды стоит 0,1 евро, киловатт-час электроэнергии – 0,13 евро).
Перспективы рынка
Мировой финансовый кризис практически не коснулся экономики Турции, прежде всего, из-за сравнительно малой развитости ипотечного кредитования. Жилье продолжает строиться. И вопреки всем слухам, цены на него стабильны, никакого падения цен не наблюдается, роста тоже, за исключением незначительного повышения цен некоторыми строительными компаниями.
Приобретая жилье в Турции, вы получаете европейский сервис по низкой, в сравнении со странами Европы, цене. Таким образом, даже покупая жилье для отдыха, вы прилично экономите. Обслуживание дома или квартиры здесь обойдется вам дешевле, чем в Москве. И поторопитесь, так как в перспективе ожидается рост цен на жилье в связи со вступлением Турции в Евросоюз.
Как избежать проблем при сдаче квартиры
Как бы остро ни стоял квартирный вопрос, все же иногда жилье вдруг на какое-то время оказывается невостребованным его собственниками. Самые распространенные ситуации: купили квартиру на будущее несовершеннолетнему ребенку или же получили ее в наследство. В этих случаях грамотная сдача жилья внаем поможет не только покрыть стоимость коммунальных услуг или за определенный срок «отбить» кредит, но и получить немалую прибыль. А избежать разного рода проблем при сдаче квартиры поможет соблюдение нехитрых правил.
Каким образом лучше сдать квартиру?
Решившись сдавать свою квартиру внаем, вы можете искать арендаторов самостоятельно или же обратиться за помощью к профессиональным риэлтерам. Разумеется, у каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки.
Главный плюс самостоятельного поиска – отсутствие необходимости оплачивать услуги риэлтера. При этом МирСоветов обращает ваше внимание, что в риэлтерских компаниях нередко распространена иная практика, согласно которой вознаграждение посреднику выплачивает не хозяин, а арендатор. Кроме того, сдав квартиру своим знакомым или найдя арендаторов самостоятельно по объявлениям в газете, вы можете избежать дополнительного налогообложения. Если же ваша сделка будет задокументирована, то согласно российскому Налоговому кодексу, вы обязаны будете подать в местную налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить подоходный налог в размере 13 %, как лицо, получающее доход от сдачи жилья внаем.
Главный недостаток самостоятельного поиска – вам придется тратить гораздо больше времени и сил на поиск арендатора, отвечающего всем вашим требованиям. Впрочем, в некоторых ситуациях самостоятельный поиск арендаторов является единственным способом сдать жилье: например, если обстоятельства вынуждают вас сдать одну из смежных комнат в квартире, или если вы сдаете жилье, не являясь юридически его собственником.
Обратившись в риэлтерскую компанию, вы автоматически перекладываете все трудности, связанные с поиском и подбором потенциальных арендаторов на плечи риэлтеров. Конечно же, обращаться лучше не в первое попавшееся агентство недвижимости, а лишь в то, которое немало лет работает на рынке сдачи-найма жилья и имеет хорошую репутацию. Особенно важно то, что сотрудники риэлтерской компании не только найдут вам подходящего арендатора, но и помогут правильно оформить сделку, составив договор найма.
Как правильно составить договор найма
Конечно же, заключать или не заключать договор, решаете только вы. Иногда, особенно если речь идет о сдаче квартиры вашим знакомым, вполне допустимо основывать взаимоотношения исключительно на взаимном доверии, но все же, в большинстве случае, юридическое оформление сделки помогает избежать возможных проблем в будущем.
Если вы сдаете жилье при помощи посреднических услуг, то штатным юристом риэлтерской компании будет заранее подготовлен договор с учетом всех необходимых нюансов. Если же вы решились разрабатывать этот документ своими силами, МирСоветов рекомендует запомнить следующие важные моменты.
Прежде всего, договор во всем, вплоть до мелочей, должен отвечать действующему законодательству. Это означает, например, что в нем недопустимо указывать суммы в долларах. Нельзя использовать также слово «аренда», поскольку при совершении операции сдачи-найма жилья и арендодатель, и арендатор – частные лица, которые, согласно Гражданскому кодексу, в отличие от юридических лиц, не арендуют, а снимают или сдают жилье.
Еще один момент: при заключении договора найма жилья между частными лицами можно не обращаться за заверением к нотариусу – достаточно лишь указать свои полные паспортные данные и адрес постоянного жительства или регистрации, а после проставить подписи обеих сторон.
Кроме того, в договоре нужно указать все конкретные сведения о сдаваемом в наем жилье: точный почтовый адрес – вплоть до номера квартиры, количество комнат, метраж общей и жилой площади. Если же в наем сдается лишь часть дома или квартиры, то в договоре должно быть точно отображено, что именно сдается – комната, несколько комнат, часть дома и т.д.
Срок действия договора совпадает со сроком действия аренды. При этом важно учитывать, что согласно Гражданскому кодексу, если срок сдачи жилья превышает один год, то арендодатель обязан официально зарегистрировать договор аренды помещения. Избежать подобных формальностей можно, указав в договоре срок в 11 месяцев, а по истечении этого времени – заключить новый договор.
Как правильно установить цену за съем жилья?
На стоимость квадратного метра сдаваемого внаем жилья влияет множество факторов, будь то район, наличие хорошей транспортной развязки, общее состояние квартиры и, разумеется, ее площадь. Рекордсменами по востребованности на рынке сдачи жилья являются комнаты и однокомнатные квартиры.
Решая, сколько денег брать с предполагаемых квартирантов, МирСоветов предлагает уже знакомый многим способ. Прежде всего, проштудируйте газеты в поисках объявлений о сдаче аналогичных квартир, а потом позвоните по нескольким – так вы вернее всего определите среднюю рыночную цену. Можно посоветоваться с друзьями, знакомыми, соседями – наверняка среди них найдется тот, кто уже сталкивался с подобной задачей. Если же вы обратились в агентство недвижимости, то имеет смысл в определенной мере прислушаться к мнению специалистов компании – помните только, что агентству выгоднее сдать побыстрее, поэтому рекомендуемая цена может быть несколько занижена.
Хотите установить цену выше рыночной? Тогда придется смириться с тем, что поиск квартирантов может затянуться дольше, чем хотелось бы.
И еще, сохранять неизменным размер платы за съем квартиры в течение длительного срока невыгодно, ведь цены на сдаваемые внаем квартиры постоянно растут. Поэтому в договоре оптимально предусмотреть примерные сроки повышения размеры оплаты.
Отдельный вопрос: включать или не включать коммунальные платежи в размер арендной платы? В принципе, приемлемы оба варианта: и при котором вы, получив оплату от жильцов, сами идете в сберкассу оплачивать коммунальные услуги, и при котором коммунальные услуги жильцы оплачивают самостоятельно, разумеется, передавая вам чеки.
И последнее, о чем МирСоветов советует помнить при сдаче квартиры внаем: не поленитесь, составьте отдельное приложение к договору, где содержалась бы подробная опись всего ценного имущества, а еще лучше – заблаговременно застрахуйте его. Тогда, если вдруг по вине жильцов вашей мебели или бытовой технике будет причинен ущерб, вы сможете не только точно знать, с кого спрашивать, но и возместить убытки.
Каким образом лучше сдать квартиру?
Решившись сдавать свою квартиру внаем, вы можете искать арендаторов самостоятельно или же обратиться за помощью к профессиональным риэлтерам. Разумеется, у каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки.
Главный плюс самостоятельного поиска – отсутствие необходимости оплачивать услуги риэлтера. При этом МирСоветов обращает ваше внимание, что в риэлтерских компаниях нередко распространена иная практика, согласно которой вознаграждение посреднику выплачивает не хозяин, а арендатор. Кроме того, сдав квартиру своим знакомым или найдя арендаторов самостоятельно по объявлениям в газете, вы можете избежать дополнительного налогообложения. Если же ваша сделка будет задокументирована, то согласно российскому Налоговому кодексу, вы обязаны будете подать в местную налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить подоходный налог в размере 13 %, как лицо, получающее доход от сдачи жилья внаем.
Главный недостаток самостоятельного поиска – вам придется тратить гораздо больше времени и сил на поиск арендатора, отвечающего всем вашим требованиям. Впрочем, в некоторых ситуациях самостоятельный поиск арендаторов является единственным способом сдать жилье: например, если обстоятельства вынуждают вас сдать одну из смежных комнат в квартире, или если вы сдаете жилье, не являясь юридически его собственником.
Обратившись в риэлтерскую компанию, вы автоматически перекладываете все трудности, связанные с поиском и подбором потенциальных арендаторов на плечи риэлтеров. Конечно же, обращаться лучше не в первое попавшееся агентство недвижимости, а лишь в то, которое немало лет работает на рынке сдачи-найма жилья и имеет хорошую репутацию. Особенно важно то, что сотрудники риэлтерской компании не только найдут вам подходящего арендатора, но и помогут правильно оформить сделку, составив договор найма.
Как правильно составить договор найма
Конечно же, заключать или не заключать договор, решаете только вы. Иногда, особенно если речь идет о сдаче квартиры вашим знакомым, вполне допустимо основывать взаимоотношения исключительно на взаимном доверии, но все же, в большинстве случае, юридическое оформление сделки помогает избежать возможных проблем в будущем.
Если вы сдаете жилье при помощи посреднических услуг, то штатным юристом риэлтерской компании будет заранее подготовлен договор с учетом всех необходимых нюансов. Если же вы решились разрабатывать этот документ своими силами, МирСоветов рекомендует запомнить следующие важные моменты.
Прежде всего, договор во всем, вплоть до мелочей, должен отвечать действующему законодательству. Это означает, например, что в нем недопустимо указывать суммы в долларах. Нельзя использовать также слово «аренда», поскольку при совершении операции сдачи-найма жилья и арендодатель, и арендатор – частные лица, которые, согласно Гражданскому кодексу, в отличие от юридических лиц, не арендуют, а снимают или сдают жилье.
Еще один момент: при заключении договора найма жилья между частными лицами можно не обращаться за заверением к нотариусу – достаточно лишь указать свои полные паспортные данные и адрес постоянного жительства или регистрации, а после проставить подписи обеих сторон.
Кроме того, в договоре нужно указать все конкретные сведения о сдаваемом в наем жилье: точный почтовый адрес – вплоть до номера квартиры, количество комнат, метраж общей и жилой площади. Если же в наем сдается лишь часть дома или квартиры, то в договоре должно быть точно отображено, что именно сдается – комната, несколько комнат, часть дома и т.д.
Срок действия договора совпадает со сроком действия аренды. При этом важно учитывать, что согласно Гражданскому кодексу, если срок сдачи жилья превышает один год, то арендодатель обязан официально зарегистрировать договор аренды помещения. Избежать подобных формальностей можно, указав в договоре срок в 11 месяцев, а по истечении этого времени – заключить новый договор.
Как правильно установить цену за съем жилья?
На стоимость квадратного метра сдаваемого внаем жилья влияет множество факторов, будь то район, наличие хорошей транспортной развязки, общее состояние квартиры и, разумеется, ее площадь. Рекордсменами по востребованности на рынке сдачи жилья являются комнаты и однокомнатные квартиры.
Решая, сколько денег брать с предполагаемых квартирантов, МирСоветов предлагает уже знакомый многим способ. Прежде всего, проштудируйте газеты в поисках объявлений о сдаче аналогичных квартир, а потом позвоните по нескольким – так вы вернее всего определите среднюю рыночную цену. Можно посоветоваться с друзьями, знакомыми, соседями – наверняка среди них найдется тот, кто уже сталкивался с подобной задачей. Если же вы обратились в агентство недвижимости, то имеет смысл в определенной мере прислушаться к мнению специалистов компании – помните только, что агентству выгоднее сдать побыстрее, поэтому рекомендуемая цена может быть несколько занижена.
Хотите установить цену выше рыночной? Тогда придется смириться с тем, что поиск квартирантов может затянуться дольше, чем хотелось бы.
И еще, сохранять неизменным размер платы за съем квартиры в течение длительного срока невыгодно, ведь цены на сдаваемые внаем квартиры постоянно растут. Поэтому в договоре оптимально предусмотреть примерные сроки повышения размеры оплаты.
Отдельный вопрос: включать или не включать коммунальные платежи в размер арендной платы? В принципе, приемлемы оба варианта: и при котором вы, получив оплату от жильцов, сами идете в сберкассу оплачивать коммунальные услуги, и при котором коммунальные услуги жильцы оплачивают самостоятельно, разумеется, передавая вам чеки.
И последнее, о чем МирСоветов советует помнить при сдаче квартиры внаем: не поленитесь, составьте отдельное приложение к договору, где содержалась бы подробная опись всего ценного имущества, а еще лучше – заблаговременно застрахуйте его. Тогда, если вдруг по вине жильцов вашей мебели или бытовой технике будет причинен ущерб, вы сможете не только точно знать, с кого спрашивать, но и возместить убытки.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)