Анализ рынка коммерческой недвижимости

Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.
Общее положение на рынке коммерческой недвижимости
Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.
Офисные помещения
По уже сложившейся тенденции, офисные помещения составляют большую часть рынка коммерческой недвижимости, и с каждым годом прослеживается увеличение спроса. Кроме того, по заявлению участников рынка, постоянно растет требованию к качеству офисов. Все большим спросом пользуются офисы в крупных бизнес центрах. Но в отличие от западных бизнес центров, цена аренды офисов в России не рассчитывается по специальным методикам, а ставится владельцами бизнес центров, которые руководствуются в основном средними ценами на схожие площади. По оценкам экспертов, за первые 8 месяцев объем свободных офисных составил 7,2%, что в пересчете на квадратные метры составляет порядка 0,6 миллиона. При рассмотрении истории офисных площадей хорошо видно, что всего два года назад на 1 трудоустроенного жителя Москвы приходилось не более 1 квадратного метра офисных помещений, а на сегодняшний день этот показатель достиг почти 2 квадратных метров. Кроме того, к концу этого года планируется ввести еще один миллион квадратных метров офисных помещений, а в 2009 – еще два. Казалось бы, при таком количестве площадей цены на аренду офисов должны уменьшаться, однако, в среднем цена аренды офиса за первые 8 месяцев 2008 года повысилась в среднем на 15%(аренда офисов класса «А» подорожала на 19%, «B» – на 10%). Основной причиной такого подорожания офисов класса «А» послужило заявление властей Москвы о запрете на строительство офисов в центре.
Повышение цен аренды офисов класса «В» все-таки не такое большое, но, тем не менее, неприятное, ведь на долю этих офисов приходится почти 80% офисных площадей бизнес центров столицы. Очевидно, что большая часть не арендованных офисов приходится именно на класс «В», а повышение цен на аренду офисов этого класса, несомненно, свидетельствует о скорой стабилизации рынка. Основной причиной для строительства офисных помещений стали высокие темпы роста производства. Но в недавнем прошлом эти показатели стали уменьшаться. Так, например, прирост производства в 2008 году составил 5,4% за 7 месяцев против 7,6% за такое же время в прошлом году.
По заявлениям экспертов, в ближайшее время изменения ситуации не предвидится. Так же эксперты склонны считать, что в случае освобождения 10% офисных помещений рынок Москвы ждет стабилизация. Ожидаемое время, за которое это может произойти – два года. Однако, если прослеживаемая тенденция установки цен не будет изменена, то этот срок может сократиться и до одного года. Как показывает международный опыт, после превышения 10% ставки начинают постепенно снижаться, а доходность от них становится примерно 8-9%, что вполне сопоставимо с банковскими вкладами. Подводя итог сказанному, выделим основные тенденции 2008 года и сделаем прогноз. Основными тенденциями за первые 8 месяцев 2008 стали:
Рост цен на аренду офисов
Превышение спроса над предложением
Создание новых районов для бизнес центров
Перестройка промзон для постройки офисных зданий на их территории (к примеру, Московский завод по обработке цветных металлов)
Прогнозы:
Развитие зон под застройку за пределами МКАД для Москвы
Ввод в эксплуатацию новых площадей
Продолжение роста арендных ставок
Большие инвестиции, как со стороны российских фондов, так и со стороны иностранных фондов.


Общее предложение офисных площадей (квадратных метров) и арендные ставки ($/кв. метр*год)
Торговые помещения
Торговые помещения с каждым годом представляют собой все более и более привлекательную область для инвестиций, ввиду повышения покупательской способности, о которой говорилось выше. Кроме того, все большая часть населения предпочитает крупные торговые центры мелким магазинчикам. Основной причиной этого является возможность купить сразу большое количество различных товаров в одном месте, высокое качество обслуживания и более низкие цены. Кроме того, сейчас все чаще крупные торговые центры предоставляют и развлекательные услуги. Первые центры такого типа стали появляться в Москве в 1998 году на МКАДе. Однако, на сегодняшний день ситуация несколько отличается. Строительство таких центров ограничено высокими ценами на землю в Москве, что не могло не вызвать желание инвестировать деньги в ближнее Подмосковье, благодаря низким ценам на землю можно получать доход, примерно равный московскому, а порой и превышающий его. На данный момент выделяется три основных вида застроек: пересечение МКАДа с транзитными трассами, проходящими через столицу; дороги, проходящие через крупные города Подмосковья; удаленные от МКАДа. Если анализировать каждый вид в отдельности, то можно сказать, что первый вид направлен, в основном, на покупателей из Москвы, второй вид ориентирован на покупателей из крупных Подмосковных городов, а его выгода заключается в низкой стоимости земли, низкой конкуренции, простотой наладкой логистики в области для компаний из Москвы. Касательно третьего вида, по мнению экспертов, наибольшей популярностью (а соответственно и приносить прибыль) будут пользоваться региональные торговые центры, площадь которых колеблется от 50 до 70 тысяч квадратных метров. Современный рынок коммерческой недвижимости диктует свои нормы торговых центов. Торговые центры должны быть достаточно просторными, располагаться в удобном районе, иметь парковку и просторную стоянку. Кроме того, каждый центр должен быть основан на нескольких элементах из ряда основных типов магазинов: мебельные, продуктовые, магазины электроники, товары для детей или для дома. Кроме того, в торговом центре должны быть площади под аренду офисов, развлекательная зона, зона питания.
Если рассматривать статистику рынка торговых помещений, то можно заметить рост оборота. Так, в первом полугодии 2008 года в Москве в использование было введено 230 тысяч квадратных метров, что на 20% превышает за аналогичный период 2007. Кроме того, спрос по-прежнему превышает предложение, что является важным фактором в формировании цен на торговые площади. Уровень свободных площадей составляет менее 1%, в основном из-за большого числа компаний, занимающихся розничной торговлей, как российских, так и зарубежных. По мнению экспертов, это и становится основной причиной взятия в аренду торговых площадей в качественных торговых центрах еще за полгода до их сдачи. На основе проведенного анализа, можно сказать, что до конца 2008 года арендные ставки будут продолжать расти, будет продолжаться ввод новых площадей, сохранится превышение спроса над предложением. Следующим анализируемым объектом на рынке коммерческой недвижимости являются складские помещения.
Складские помещения
Рынок коммерческой недвижимости имеет общие тенденции для всех своих сегментов. Таким образом, рынок складских помещений во многом повторяет особенности рынка офисов. Основными центрами формирования этого рынка являются Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург. В отличие от большинства европейских стран, где развитие такого рынка проходит по всей стране, в России регионы осваиваются неохотно. Очень важное события, повлиявшее на арендную ставку складских помещений, произошло в прошлом году, когда было заявлено о строительстве большого количестве складских помещений. Обманув ожидания многих, была сдана лишь половина из заявленных объектов.
Это и послужило причиной для повышения арендных ставок вместо ожидаемого понижения. Кроме того, стоимость строительства качественных складских площадей так же растет, что является причиной повышения арендных ставок. В целом, тенденции, наметившиеся еще в 2007 году, сохраняют свою актуальность и по сей день. Так же необходимо отметить, что с каждым днем растет привлекательность региональных рынков, но самым быстрорастущим и динамически развивающимся остается московский рынок, за которым следует рынок Санкт-Петербурга. Анализируя текущее положение на рынке, можно заявить, что спрос по-прежнему превышает предложение, а основными объектами спроса являются складские блоки площадями от 5 до 10 тысяч квадратных метров. На сегодняшний день вакантная площадь составляет не более 2% от общей площади складов. Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время рынок ожидает поднятие арендных ставок, замедление темпов строительства в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, увеличение спроса, уменьшение предложения, развитие складских рынков в регионах.
Прогнозы
Безусловно, предсказать со 100% уверенностью, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости нельзя. Однако, среди специалистов есть мнение, что рынок ждет скорая стагнация. Среди причин для таких мыслей стали заявления ряда крупных розничных торговцев (ретейлеров) о продаже принадлежащей им коммерческой недвижимости. Одной из причин, называемой ретейлерами, стало сокращение потребления продукции населением из-за высокого уровня инфляции. Кроме того следует отметить, что ретейлерские компании России сильно переоценены по сравнению с западными. В целом же будет наблюдаться рост цен и арендных ставок в каждом сегменте рынка коммерческой недвижимости, приток западных капиталов так же поддержит восходящие ценовые тенденции. Многие компании предпримут попытку перейти на региональные рынки с целью занять высокие позиции на нем. Проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что ожидать резких изменений на рынке пока не стоит.

Аренда помещений (рекомендации собственникам)

Иметь пассивный источник дохода может каждый человек в сфере аренды недвижимости. Коммерческой или жилой – не важно, важно иметь желание, уверенность в своих силах и немного упорства. Кстати, сделать доход пассивным или активным – тоже дело лично каждого. Хотите на этом заработать или узнать, как зарабатывают другие? Тогда вам окажется полезным предложенный материал.
Что такое аренда
Собственник помещения имеет право решать использовать его под собственные нужды или передать право на его временное использование третьим лицам за определенную плату. Это и есть аренда помещения. С момента передачи помещения во временное пользование собственник становится арендодателем, а использующая помещение сторона арендатором.
Аренда может быть прямой или вторичной (субарендой), заработать можно на обоих видах аренды, но при условии, что арендатор имеет право передавать помещение в субаренду. Такое право может быть предоставлено только арендодателем (собственником) помещения.
Какая недвижимость более доходна
Любое дело, а заработок на аренде – это именно дело, должно начинаться с предварительной оценки возможной прибыли. Зная примерные суммы, человек принимает решение, устраивают они его или нет и, только после этого, начинает активно двигаться к достижению намеченной цели, иначе его начинания обречены на провал по той простой причине, что не будет действенного стимула.
Жилая недвижимость способна приносить доход, но существенным он будет только в том случае, если она находится в высокооплачиваемом сегменте рынка. То есть цена найма помещения должна быть выше среднего. Для этого жилое помещение должно быть расположено в респектабельном районе города, иметь удобное местоположение по отношению к инфраструктуре города и быть легкодоступным, но не на проезжих магистралях, быть хоть мало-мальски отремонтированной и, по возможности, с готовой обстановкой «въезжай и живи». Наличие стационарного телефона также влияет на потенциальное число клиентов, но в наш век сотовой связи уже менее значимо.
Коммерческая недвижимость всегда более доходна, чем жилая, в виду того, что она требуется для ведения бизнеса, а в бизнесе без помещения для ведения дел довольно сложно выживать, если не сказать – практически невозможно. Здесь доступны три варианта помещений: торговая, офисная, складская недвижимость. Я расположила их в порядке уменьшения стоимости аренды. Можно еще учесть четвертый тип помещений – производственные площади, но по цене аренды они примерно равны складским, а затраты на их содержание и требования к техническим характеристикам более высоки. Поэтому несведущему в этом деле человеку лучше за нее не браться.
Порядок формирования цены аренды
Существует множество методик, согласно которым делают расчеты стоимости аренды для помещений, но это довольно сложные аналитические измышления. Есть специальные компании, которые занимаются изучением рынка и формированием цен на недвижимость. При желании можно обратиться к ним за консультацией, но это естественно платная услуга. Я предлагаю варианты с минимальным количеством затрат и, основываясь на собственном опыте, могу заверить читателей МирСоветов, что в большинстве случаев для того, чтобы определиться с ценой, собственники никуда не обращаются, а выставляют ее «навскидку». Покупается несколько журналов с предложениями аренды/продажи недвижимости, просматриваются цены за те объекты, которые ближе всего находятся к их помещению. Потом встречаются с теми, кто их предлагает с целью осмотреть на месте и сравнить со своим помещением, если оно уже имеется, или принять решение о покупке.
Выявляют преимущества и недостатки осмотренного помещения и своего. Здесь действует принцип противоположностей, если какой-то фактор попадает в список преимуществ, то его отсутствие соответственно в список недостатков. После сравнения собственнику стоит подумать, можно ли исправить то, чего недостает для улучшения характеристик помещения.
Когда будет выяснена средняя цена за помещения в выбранном секторе, изучены его плюсы и минусы, а также учтены ваши пожелания, можно определяться с ценой для своего помещения. Либо вы возьмете среднюю цифру, либо уменьшите цену, либо повысите ее.
Факторы, которые влияют на выбор арендаторов и их готовность оплачивать аренду:
Район города, в котором находится помещение. Это может быть спальный район (среди жилого сектора), окраины города (как правило, востребованы под склады и производство), офисная часть города (в любом городе офисные центры сгруппированы в определенных местах). Ценность расположения от района будет зависеть от того, каким бизнесом планирует заниматься ваш арендатор.
Удаленность от остановок общественного транспорта и шаговая доступность от них. Максимально приемлемое время досягаемости здания – это 5 минут неспешной ходьбы, естественно, чем меньше, тем лучше.
Расположение относительно транспортной магистрали. Первая линия – если здание стоит в первом ряду от дороги и хорошо просматривается. Вторая линия – если здание, хотя бы частично просматривается с дороги. Третья и далее линии – все, что находится внутри микрорайонов застройки. Первая линия всегда более оплачиваема и желанна арендаторами.
Этажность здания и этаж расположения самого помещения. Преимущество чаще всего отдается первым этажам. Все, что выше, забирается более мелкими компаниями с меньшей платежеспособностью, но это далеко не истина в последней инстанции. Ценность верхних этажей также зависит от наличия лифта в здании или эскалаторов, если это торговые площади.
Парковка. Наличие мест для парковки автотранспорта как сотрудников арендатора, так и клиентов имеет большое значение. Но следует заметить, что по большей части нормативы машиномест при строительстве не выдерживаются, что становится настоящей головной болью для компаний и их клиентов, поэтому даже небольшая парковка – это явное преимущество перед ее полным отсутствием.
Соседство. В бизнесе оно особо важно, удачно подобранные соседи могут стать хорошим подспорьем в развитии и в привлечении клиентов. Поэтому в любом торговом или офисном центре есть якорный арендатор – он привлекает наибольшее число клиентов и создает поток, способный удовлетворить потребности всех присутствующих в комплексе фирм. Яркими примерами якорных арендаторов можно назвать такие фирмы как Эльдорадо, М-видео, Детский мир, Икея, любые супермаркеты и многие другие. В общем-то, соседей арендаторы «выбирают» себе сами. Часто одни и те же магазины соседствуют в разных местах и даже городах, просто потому, что они удачно взаимно дополняют друг друга. Но это отдельная и довольно обширная тема.
Внутренняя отделка помещения важна, но не принципиальна, всегда можно переделать ремонт под себя.
Возможность размещения рекламной вывески на фасаде здания.
Наличие персонального стационарного телефона и возможность выбора интернет-провайдера.
Наличие санузла и места для приема пищи (к последнему можно отнести наличие столовых и недорогих кафе, в которые люди могут позволить себе ходить ежедневно).
Дополнительно для складских и торговых площадей имеют значения технические характеристики такие, как высота помещения, освещенность, доступные электрические мощности, зоны погрузки/разгрузки и прочее в зависимости от нужд арендатора.
Это наиболее значимые моменты, но для каждого рода деятельности есть свои особенности, которые уместить в рамках данной статьи будет нереально.
Я – собственник
Если у вас уже есть помещение пригодное для сдачи в аренду, то остается только найти арендатора и составить договор. Я же хочу поговорить о том, как стать собственником. Ничего нового и много тут не придумаешь. Помещение нужно купить. Проще тем, кто имеет некую сумму денег и может позволить себе сразу выкупить помещение, но и при отсутствии наличности можно купить помещение в кредит.
Многие банки с удовольствием кредитуют покупку коммерческой недвижимости, при условии, что у вас есть бизнес-план по его освоению. Вкратце, это должен быть грамотный расчет, какую прибыль помещение будет приносить ежемесячно и срок возврата заемных денег. Кредит берется под залог самого помещения либо любой другой вашей собственности, способной хоть в какой-то части покрыть стоимость займа. Для большей уверенности в том, что кредит вам будет выдан, можно заручиться договорами о намерениях, как минимум двумя. Первый договор о намерении приобрести помещение и поручительство от его собственника (или застройщика), что он готов ждать какое-то время, пока вы выкупите помещение. Второй договор о намерении взять помещение в аренду. Но тут придется подсуетиться и заранее найти арендатора, который не готов выкупать помещение в собственность, но нуждается в нем для работы и готов стать вашим арендатором. Наличие таких договоров о намерениях – это идеальный вариант, который будет гарантом не только перед банком, но и перед вами.
Хочу отметить, что договор о намерении можно подкрепить предварительной платой, для дополнительных гарантий, что не будет отказа. Тут получится, что вы должны будете внести какую-то сумму продавцу помещения за то, что он согласился вас ждать, а потенциальный арендатор – вам, в подтверждение твердости своего решения. При расторжении договора о намерении предварительные взносы, как правило, не возвращаются, но засчитываются, если сделка состоится, в общую стоимость при покупке или аренды.
Этап покупки недвижимости и подбора арендатора – пожалуй, самые трудоемкие и затратные для Вас. При желании можно воспользоваться услугами управляющих или сервейинговых компаний, если таковых нет в вашем городе, то частично заменить их смогут обычные риэлторские фирмы. Они возьмут на себя вопросы по подбору помещения для покупки и параллельно поиску арендатора.
Есть еще один способ стать владельцем коммерческой недвижимости. Речь идет о покупке (а, может, у вас уже есть в собственности) жилого помещения на первом этаже дома, расположенного в первой или второй линии. Такое помещение можно перевести из жилого в нежилой фонд. Такая процедура требует временных и финансовых затрат, но вполне оправдывает себя.
Поиск арендатора
Поиск арендатора довольно увлекательное, но и трудоемкое занятие, особенно в части, когда всем желающим необходимо показать помещение и ответить на все их вопросы. Если вы общительный человек – будьте уверены, справитесь с этой задачей самостоятельно. Не хотите тратить на это свое время и вникать в тонкости – наймите риэлтора. Часто оплату услуг риэлтора по подбору арендатора оплачивает сам арендатор, но тут все индивидуально, а агентств недвижимости сейчас столько, что можете, смело выдвигать свои условия сотрудничества. Единственное, что редакция МирСоветов рекомендует своим читателям, это обратить внимание на то, как долго существует фирма, каков опыт работы риэлтора, не вносить предоплату и спросить, какие гарантии дает фирма, а также ограничить время поиска определенным периодом времени. Если в агентстве профессиональные сотрудники, то время поиска арендатора на готовое помещение составит не более 3 месяцев.
Если хотите заняться поиском самостоятельно, то сделайте несколько простых вещей, которые дают наибольший результат:
Поместите свой телефон на окнах сдаваемого помещения (это дает примерно 60-80% потенциальных клиентов).
Дайте объявление на нескольких сайтах о недвижимости.
Разошлите информацию по агентствам недвижимости, на условиях оплаты арендатором, а не вами – агентства сами дадут всю необходимую рекламу по вашему помещению (единственно, помните, риэлторы – тоже люди, и это их хлеб, если к вам обратятся от них, не скрывайте этого факта).
При выборе арендатора помните, что платежеспособность арендатора зависит от успешности его дела. Не стесняйтесь поинтересоваться, как давно существует дело, сколько точек по городу у них открыто, где. Можно даже пообщаться с другими арендодателями, предоставляющими им помещения и узнать о платежеспособности и лояльности арендатора. И с учетом полученной информации подкорректировать договор аренды.
Самое простое в выборе – это положиться на пожелания потенциальных арендаторов, но замечу, что самые желанные арендаторы, как правило – банки: они не только платежеспособны, но и готовы платить в 2-3 раза выше стандартной цены. Если хотите иметь дело с банком, то начинайте поиск с предложения им. И только после этого снижайте цену и предлагайте помещение кому-то другому. Вторыми в списке надежности можно поставить сетевые и брендовые компании, неважно, в какой сфере деятельности, будь то одежда, аптека или корма для животных, если они имеют не менее 5-10 точек по городу, стоит обратить на них свое внимание.
Если к вам обратится арендатор с только что открытым бизнесом, то лучше будет отказаться, потому как велик риск, что через несколько месяцев вам придется возобновить поиск или оплату за пользование помещением придется постоянно «выбивать».
Налоги и легализация доходов
Скрывать доход от аренды помещения у вас вряд ли получится, хотя бы потому, что для арендатора – это способ сократить суммы к оплате налогов, и он в своей бухгалтерии будет отражать оплату вам. Работать без договора согласятся только мошенники, но тогда и вы совершенно не защищены от того, что будете получать свои деньги в полном объеме и вовремя. Поэтому следует заранее подумать, как вы будете работать.
Можно сдавать помещения от физического лица, но тут есть несколько существенных отрицательных моментов, которые усложнят вам реализацию этой идеи:
Придется оплачивать налог в 13% от стоимости аренды.
Добросовестные арендаторы (особенно банки и сетевики) не работают с физлицами.
У вас есть два варианта: открыть ООО или открыть ИП. Последнее наиболее простой и выгодный для вас способ, при нем меньше затрат, легко закрыть в любой момент, ООО не может сдавать ваше помещение, а ИП в лице вас самого может.
Вам обязательно надо будет открыть расчетный счет в банке, так как оплату налом проводят далеко не все, особенно если суммы не маленькие.
Получение дохода от аренды
Помещение имеется, арендатор найден, договор заключен. Можно расслабиться и получать доход от аренды, но прежде следует определиться, будете вы заниматься этим делом пассивно или активно. Дело в том, что работать с арендатором все равно придется и будут возникать различные вопросы, которые необходимо решать и решать оперативно, чтобы не потерять арендатора. Мне известны три способа решения этого вопроса:
Вы сами занимаетесь управлением.
Вы нанимаете 1 управляющего, оплачиваете ему заработную плату и обеспечиваете соцпакетом (для ИП это не составит труда).
Заключаете договор на управление с управляющей (сервейинговой) компанией.
Что выгодней и удобней, решать только вам, так как условия у всех разные, а чаще вообще договорные.
Пришло время вставить несколько слов о субаренде. Брать в аренду и сдавать в субаренду вам самостоятельно не стоит, если только вы не работали в сфере недвижимости и теперь прекрасно в ней ориентируетесь. Но даже в этом случае существует риск, что собственник однажды передумает, расторгнет с вами договор и заключит его напрямую с субарендатором. К тому же при субаренде прибыль значительно меньше, ведь это разница между ценой назначенной собственником и вашей, выставленной субарендатору. А вот управляющие компании для минимизации расходов и налогов часто используют такую схему: берут ваше помещение в аренду с правом пересдавать в субаренду и в качестве оплаты своих услуг получают эту самую разницу. Естественно, что договором предусмотрено, что они решают все хозяйственные вопросы, возникающие в ходе эксплуатации помещения.
Преимущество обращения в управляющую компанию – это можно сделать до покупки помещения и поиска арендатора: данную работу они сделают сами, а в качестве вознаграждения за нее получат возможность управлять вашим помещением и получать стабильную прибыль.

Покупка загородного дома

Вы давно мечтали о том, как будете просыпаться под пение птиц, выходить с утреца на веранду собственного дома и вдыхать аромат цветущих трав? Кажется, что мечта ваша так близко, что до нее уже можно дотронуться рукой. Но… чтобы мечта стала реальностью, надо пройти сложный тернистый путь под названием «покупка загородного дома». Чтобы знать, к чему быть готовым во время данного пути, МирСоветов приготовил для вас данную статью.
Детализируем мечту
Самым первым этапом на пути к собственному загородному дому должно стать определение, что же все-таки требуется от будущего жилища. Будет ли это ваше постоянное место жительства или только дом для сезонного проживания. Исходя из ответов на данные вопросы, надо решить, на каком расстоянии от города будет ваш дом. Если вы хотите жить в загородном доме постоянно, то вам нужно выбирать такой дом, который будет находиться не очень далеко от города, чтобы было удобно добираться каждый будний день на работу. Если же вы хотите приобрести загородный дом для отдыха на выходных и сезонного проживания, то можно подумать о доме на расстоянии, несколько более удаленном от города. Там и экология будет лучше и природа богаче.
Кроме этого стоит подумать и о размере земельного участка, на котором будет находиться дом. Каким он должен быть, сколько соток? Стоит понимать, что каждая дополнительная сотка – это не просто дополнительные средства, которые вам нужно будет вложить в момент приобретения дома, но также и дополнительная забота и уход о земле, который потребуется в будущем. Поэтому стоит строго согласовать свои желания с возможностями.
Ищем подходящий загородный дом
Данный этап на пути к дому вашей мечты вы можете пройти как самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм, специализирующихся на продаже загородной недвижимости. В самостоятельном поиске вам поможет Интернет, печатные издания, информация, добытая от друзей и непосредственной разведки местности. Вполне возможно, что процесс поиска дома немного изменит ваши представления о доме вашей мечты. И не последнюю роль в данном изменении играет ценовой фактор.
Наиболее дорогие дома будут находиться в организованных дачных кооперативах или же в организованных поселках. Там есть более развитая инфраструктура и бытовые коммуникации. Как об одном из возможных вариантов МирСоветов рекомендует задуматься о приобретении недостроенного загородного дома за меньшие деньги, но в хорошем месте, чем купить недорогой дом в глухой местности и несколько лет ждать выполнения обещания властей о проводе к данному населенному пункту линий электропередач.
Во время поиска загородного дома стоит учитывать также и другие немаловажные аспекты такие, как: наличие подъездных дорог и удобных транспортных линий, наличие охраны поселка и круглогодичного водопровода.
Ориентация на местности
После того, как вы выбрали дом по ценовому фактору, размеру прилегающей земли, по метражу самого дома и по удаленности от города, можно ехать, собственно, на его осмотр. Продавец заинтересован в том, чтобы быстро и выгодно продать дом, поэтому вы должны быть готовы к тому, что кое-какая информация о состоянии дома будет утаена. Это одна из причин, по которой МирСоветов рекомендует спланировать покупку загородного дома так, чтобы этот период попал на весну. Именно в это время грунтовые воды наиболее активны, а ситуация с затопляемостью подвального помещения будет четко просматриваема. Также как на ладони будут все недостатки гидроизоляции. Кроме этого когда, как не весной, наилучшим образом видно реальное состояние дорог?
Если вас устроит увиденное и услышанное о доме, можно приступать к следующему этапу – проверка документов, по которым данная земля и данное строение принадлежит продавцу. Вот, на какие моменты надо обратить особое внимание:
свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю
свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение,
разрешение на строительство и акт о введении дома в эксплуатацию,
соответствие размера участка земли заявленному размеру в документах,
отсутствие межевых споров с соседями,
наличие специальных документов на все стоящие отдельно постройки (баня, сарай, гараж и т.д.).
Подготовка денежных средств и внесение аванса
Когда все вопросы по поводу цены утрясены, когда и продавец и покупатель обоюдно согласны на условия друг друга, покупателю, то есть вам, необходимо приготовить нужную сумму денег для аванса, а затем уже для оформления самой покупки. При внесении аванса вы обязательно должны взять расписку с продавца, в которой будет указана сумма аванса, сумма полной стоимости, а также сведения о продаваемом объекте. Такая расписка не дает стопроцентной гарантии, что вы не потеряете свои средства в случае, если сделка сорвется, но все-таки как-то вас защитит.
Если между вами и продавцом недвижимости стоит риэлтер, тогда при внесении аванса можно будет составить предварительный договор. Такой договор хоть и удовлетворяет в большей степени интересам продавца, но все-таки является и вашей защитой в случае, если сделка не состоится.
Внесение аванса – только малая толика того, что потребуется от вас в финансовом плане. Покупка загородного дома – удовольствие далеко не из дешевых, поэтому собрать всю сумму довольно сложно. Немного сэкономить можно, если выбирать загородный дом с незаконченным строением, а после покупки уже доводить его до эксплуатационного состояния самостоятельно. Можно вообще приобрести только участок.
Если у вас нет суммы для единовременной выплаты, но есть стабильный высокий заработок, вы можете воспользоваться ипотекой. Пока что в России очень мало банков, предоставляющих программы ипотечного кредитования для приобретения земельных участков и строений на них. Это связано со сложностями в оформлении ипотеки. И процент на такую ипотеку будет выше, чем при покупке городской квартиры.
Сбор и проверка документов
Сбор документов для проведения сделки купли-продажи ложится на плечи продавца дома, однако вы должны будете тщательно проверить правильность составления и достоверность каждой бумаги.
Ниже приведен список документов, которые потребуются для совершения сделки:
свидетельство на дом;
свидетельство на землю;
четыре кадастровых плана участка;
справка о нормативной стоимости участка из земельного комитета;
справка из БТИ о нормативной стоимости строения;
справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
Кроме этого потребуются нотариально оформленное согласие супругов, как покупателя, так и продавца на приобретение-продажу дома.
Чтобы в будущем не возникали межевые споры между соседями, необходимо перед заключением сделки составить и подписать протокол согласования границ у соседей.
Проведение сделки купли-продажи
Покупка загородного дома – довольно сложный технический процесс, потому как объектов для продажи автоматически становится два: земля и постройка.
Осуществление сделки купли-продажи начинается с банка. Там вы должны будете положить в ячейку специального депозитария полную стоимость приобретаемого дома. Специальным договором определяется доступ к данной ячейке с вашей стороны и стороны продавца.
После этого у нотариуса составляется договор купли-продажи, а далее он передается в Главное управление Федеральной регистрационной службы. Одновременно с подписанием договора купли-продажи вы должны будете подписать вместе с продавцом протокол передачи недвижимости.
Где-то месяц уйдет на регистрацию всех свидетельств и протоколов. Через это время вы получите зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельства о праве собственности на землю и праве собственности на строения, на ней расположенные.

Теперь собственно и настал тот счастливый момент, когда вы становитесь счастливым обладателем загородного дома. Вам предстоят только приятные хлопоты относительно внутреннего оформления дома.
МирСоветов желает вам пройти сложный путь к своему дому с наименьшими средство- и нервозатратами! И счастливого новоселья!

Покупка недвижимости в ОАЭ

Покупка недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах перестает быть символом недосягаемых финансовых возможностей. В настоящее время позволить себе небольшую квартиру в ОАЭ вполне может и человек с умеренными доходами. Как примкнуть к тем, кто уже стал обладателем недвижимости в богатом восточном государстве – разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость в ОАЭ
С тех пор, как Объединенные Арабские Эмираты захватил строительный бум – а случилось это после принятия закона, разрешившего иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность (2006 г) – взгляды наших соотечественников массово устремились в сторону Персидского залива. Для большинства представителей среднего класса покупка квартиры в ОАЭ – это, прежде всего, пожизненная инвестиция в качественный, интересный и насыщенный отдых, однако многие рассматривают и возможность периодического или постоянного проживания в ОАЭ.
С точки зрения покупки недвижимости наибольшей популярностью пользуется эмират Дубаи, называемый сердцем коммерческой жизни ОАЭ. Если говорить о первичной недвижимости (от застройщика), то средняя цена квадратного метра здесь составляет порядка $3000, в отдельных проектах эта сумма достигает $10000. Квартира-студия площадью от 40 квадратных метров обойдется в $115-150 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $200 тыс. и выше. Примерно такой же порядок цен и в столичном эмирате Абу-Даби. Также в настоящее время велик рынок недвижимости в эмирате Аджман, где цена квадратного метра начинается от $1700. Квартира-студия здесь будет стоить $70-75 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $120 тыс. и выше.
На вторичном рынке (жилье на перепродаже) минимальная цена очень скромной двухкомнатной квартиры в эмирате Дубаи (one bedroom – зал и спальня, площадь 44 кв.м.) составляет примерно $150 тыс.; таким образом стоимость одного квадратного метра перепродаваемого жилья в ОАЭ начинается от $3500.
Нынешний рынок недвижимости в других эмиратах МирСоветов может охарактеризовать как развивающийся. Предложения в этих регионах пока сравнительно невелики, стоимость квадратного метра жилья составляет от $1300. По этой цене предлагаются, например, частные жилые дома в эмирате Ум Аль Кувейне.
Цена на недвижимость в ОАЭ зависит от расположения проекта, его удаленности от береговой линии, характера окружающей территории, вида из окна, площади жилища, площади прилегающей территории в случае частного дома и т.д.
С точки зрения привлекательности для проживания и отдыха каждый эмират имеет свои положительные черты по сравнению с другими регионами. Так, если вам по душе энергетика мегаполиса, вам лучше приобретать недвижимость в амбициозном Дубаи или столичном Абу-Даби; если вы – тонкий ценитель культуры вас не оставит равнодушным атмосфера Умм аль-Кувейне, а если вас влекут исторические реалии – обратите внимание на Рас-Эль-Хайма. Что касается природных и климатических данных, это является достоянием каждого из эмиратов.
Законодательство ОАЭ
Высокая стоимость недвижимости в Дубаи и повышенный спрос на нее объясняется, в том числе, и тем, что в данном эмирате наиболее совершенное законодательство, так называемый Freehold, разрешающий иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность вместе с соответствующей ей участком земли. В других эмиратах, в частности, в Аджмане, Умм аль-Кувейне и Рас эль Хайме это право еще не утверждено законом, разрешение на него в отдельных случаях могут дать правители данных эмиратов.
Также в ОАЭ практикуется так называемый Leasehold – право долгосрочной аренды собственности сроком на 99 лет с возможностью продления. Leasehold дает вам право на перепродажу, перестраивание, сдачи недвижимости в субаренду. С точки зрения законодательства такое право собственности является значительно менее защищенным. Широко распространена данная форма владения жилым имуществом в эмирате Шаржа, однако практикуется и в других эмиратах, в том числе и в Дубаи.
Также в ОАЭ действует Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Такая система закрепляет за владельцами отдельных секций право управления общей территорией.
Поиск подходящего объекта
Для поиска подходящего вам объекта вы можете действовать самостоятельно, обращаясь непосредственно к застройщику или воспользоваться услугами соответствующих риэлтерских агентств – местных или российских. С предлагаемыми проектами можно предварительно ознакомиться на сайтах компаний. Непосредственный показ квартир производится продавцом до момента подписания документов; при этом российские агентства, как правило, сами организовывают клиентам выезд в ОАЭ.
Если же вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что для въезда в ОАЭ необходима виза. Проще всего оформить ее через туристическое агентство, купив тот или иной тур. Срок действия туристической визы – 30 дней, для ее оформления вам необходимо предоставить туроператору цветную ксерокопию загранпаспорта, срок которого должен составлять не менее 3 месяцев со дня предполагаемого окончания поездки. Также можно оформить гостевую визу сроком на 60 дней с правом продления. В этом случае необходима гарантия так называемого «спонсора» – организации, компании или частного лица, имеющих право подачи заявки на оформление визы. Такой организацией, например, может выступить отель. Оплатить и забронировать его придется заранее.
Один из наиболее амбициозных проектов The World представляет собой 300 искусственно созданных на воде островов. Главной особенностью проекта является вид сверху – вы без труда узнаете его, поскольку при взгляде на острова с высоты птичьего полета видится изображение всех материков в миниатюре. Несколько десятков этих островов уже зарезервированы гражданами из России и носят соответствующие названия: Москва, Рублевка, Новая Земля, Вологда, Чечня и др. На этих островах будут построены эксклюзивные частные виллы.
Оформление визы не должно стать проблемой, за исключением случаев, когда виза оформляется на женщину до 30 лет, путешествующую без сопровождения мужчины с той же фамилией. В этой ситуации придется бронировать отели не менее 4*.
Как купить недвижимость в ОАЭ?
При покупке необходимо обязательно удостовериться в том, что застройщик может продавать недвижимость иностранцам, т.к. не все обладают этим правом. В эмирате Дубаи каждый строительный проект необходимо регистрировать в Агентстве нормативного и правового регулирования (Real Estate Regulatory Authority's, RERA), созданное при Земельном департаменте эмирата. А это дает вам, как покупателю, гарантии надежности строительной компании.
Если вы покупаете недвижимость у застройщика на стадии строительства, то для заключения предварительного договора обычно необходимо внести 10-15% от стоимости жилья. После внесения первого взноса покупатель получает накладную на получение денег и предварительный договор на объект, в котором будут прописаны параметры квартиры и график платежей. Последующая оплата, как правило, производится до окончания строительства равными долями с определенной периодичностью, например, раз в квартал. МирСоветов обращает ваше внимание на то, что правила, порядок, а также размер выплат устанавливает компания-застройщик, и в некоторых случаях могут несколько отличаться от приведенной схемы. Для оформления предварительного договора покупателю требуется только загранпаспорт.
При подписании договора купли-продажи тщательно изучите предлагаемые вам условия, так как изменить условия контракта впоследствии будет невозможно. Непременно обратите внимание на пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, вызывающие задержку строительства; определитесь с размером штрафных за задержку платежей и т.д. При окончательном подписании контракта целесообразно внести в него пункт о максимальном размере платежа и определить срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте, это является подтверждением права собственности.
На весь период строительства право собственности в ОАЭ запрещено уступать, поэтому недвижимость не может быть перепродана застройщиком до того, пока покупатель не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Это очень большое преимущество существующей ныне системы купли-продажи.
В случае покупки первичной недвижимости через агентство покупатель сначала вносит оплату в размере 10-30% от стоимости жилья. Агентство снимает квартиру с продажи, составляется внутренний договор купли-продажи, в котором предусматривается график погашения задолженностей. По закону, посредники, продающие недвижимость от застройщика, не могут увеличивать цену жилья, т.к. комиссионные им платит сам застройщик. Поэтому если вы приобретаете первичную недвижимость, вам необходимо заплатить лишь 1,5% от ее стоимости при регистрации. Внутренний договор купли- продажи действует до момента переоформления приобретенного жилья в собственность нового владельца.
Процедура покупки вторичной недвижимости требует дополнительных расходов. Помимо суммы наценки (ее определяет хозяин продаваемого жилья), вы должны будете заплатить 2% от стоимости недвижимости в Земельный Департамент за переоформление контракта, от 2% и более стоят услуги риэлтерского агентства. Для переоформления контракта на имя нового владельца должен присутствовать покупатель и представителя агентства по недвижимости; оформление документа обычно занимает несколько дней, после чего покупатель получает его на руки.
Вид на жительство в ОАЭ
Став собственником недвижимости в ОАЭ, вы приобретаете вид на жительство сроком на три года, по истечению которых визу необходимо продлевать. Это так называемая резидентская виза, которая распространяется не только на владельца собственности, но и на членов его семьи: законного супруга и несовершеннолетних детей. Получают трехгодичную мультивизу при помощи компании-застройщика. Как правило, процедура выдачи резидентской визы занимает от одной до двух недель.
МирСоветов должен сказать, что если в качестве собственника жилья выступает лишь один из супругов, процесс оформления виз может существенно затянуться. Поэтому целесообразно, чтобы приобретенная недвижимость была оформлена на обоих супругов одновременно. Особенно важен этот момент, если вы не расписаны (учитывается именно штамп в паспорте, а не схожесть фамилий), поскольку право на получение визы распространяются только на «официальных» родственников владельца недвижимости.
Получить гражданство страны невозможно независимо от количества лет проживания в ОАЭ и суммы инвестиций в экономику страны. Не может получить гражданство даже человек, имеющий только одного из родителей с гражданством ОАЭ.
Разрешение на работу нужно получать отдельно.
Коммунальные платежи и налогообложение
При подписании договора купли-продажи вам необходимо будет также подписать договор на обслуживание здания.
Коммунальные платежи зависят от вида и площади недвижимого объекта, но обычно они не превышают 200 долларов в месяц даже при значительной площади жилья. В эту сумму входит уборка мусора, содержание приусадебной территории, бассейнов, круглосуточная охрана территории. Менее чем за 100 долларов в месяц вы сможете нанять садовника, а 400 долларов в месяц стоят услуги домработницы. Рабочая сила в ОАЭ стоит весьма недорого.
Налоги на владение недвижимым имуществом и на доход от его аренды на данный момент в ОАЭ отсутствуют – отсюда такая высокая инвестиционная привлекательность.
Прогнозы на будущее
Мировой финансовый кризис не мог не затронуть ситуацию на рынке недвижимости в ОАЭ. В настоящее время здесь, как и везде, действует принцип «выживает сильнейший». Однако снижение цен наблюдается разве что в отношении недвижимости «люкс». А вот жилье для среднего класса не дешевеет; более того, введена правительственная программа по сдерживанию роста предложений на рынке жилья с целью сохранения уровня цен. А это означает, что наиболее крупные застройщики не только не пострадают от последствий кризиса, но и получат государственную поддержку.

Что такое таунхаус

Не так давно на российском рынке недвижимости появился сравнительно новый объект – таунхаус. Пришедшая с Запада «малоэтажная мода» быстро обрела популярность среди отечественных застройщиков – а их трудно упрекнуть в плохом контакте непосредственно с рынком. И хотя строительство коттеджей пока что даже не думает сдавать свои позиции, тем не менее все больше внимания уделяется альтернативным вариантам. Попробуем разобраться в причинах столь скорого завоевания таунхаусами всеобщего признания.

Что такое таунхаус?
В буквальном переводе с английского “townhouse” - «городской дом, особняк». Правда, в полном смысле этого слова таунхаусы трудно назвать особняками, так как автономность проживания, свойственная отдельно стоящим зданиям, в таунхаусе соблюдается относительно – скажем так, в гораздо большей степени, чем в многоквартирном доме, но в несколько меньшей, нежели в индивидуальном коттедже.

По существу таунхаус представляет собой многоуровневые апартаменты в 2-3 этажа с отдельным входом, автономными системами теплоснабжения и собственным земельным участком, хоть и довольно небольшим (обычно это 1-4 сотки) – достаточным для альпийской горки, но не для вертолетной площадки. Такие дома блокируются в единый комплекс из нескольких строений, соединенных общими боковыми стенами и единой архитектурной идеей - но для каждого устраиваются обособленные подъездные пути и гараж. Подобный ансамбль-«двойка», состоящий из двух коттеджей под одной крышей, называется дуплексом.

Стандартная планировка таунхаусов имеет вертикальный характер и подразумевает расположение снизу хозяйственных помещений (например, кухни, прихожей, иногда гостиной), а наверху – спальни, кабинетов, так сказать, зоны личного отдыха. Нередко строятся таунхаусы с цокольным этажом, где можно обустроить бильярдную, сауну – да хоть бассейн. В итоге получается некий синтез коттеджа с квартирой – ведь таунхаусы оснащаются всеми необходимыми коммуникациями, включая Интернет и кабельное телевидение, и могут располагаться даже в центре современного города. Хотя в отечественном варианте чаще встречается загородное размещение таунхаусов, сгруппированных в привычные нам поселки.
Историческая справка
Таунхаусы, как несложно догадаться из названия, английское изобретение. Британская знать обычно имела несколько «родовых гнёзд», разбросанных по всему туманному Альбиону – но одно из них обязательно должно было находиться в столице (или другом главном городе). Аристократы, среди которых было немало потомственных пэров (членов палаты лордов), на время так называемого «социального сезона» - то есть заседаний палаты, парламентских сессий и т.д. – переезжали в город, вместе с достопочтенным семейством и многочисленной челядью.

Само собой, при этом они не желали менять привычный, «сельский» уклад жизни – но дефицит городской земли остро ощущался в Англии уже тогда, поэтому экономные сэры объединялись с представителями других уважаемых фамилий под одной крышей, заодно гарантируя себе однородную социальную среду.

По другой версии, таунхаусы появились благодаря традиции отделившимся от основной ветви семьям клана пристраивать к фамильному дому собственные «гнездышки». В таком случае их историю можно отсчитывать не с XIX века, как принято, а гораздо раньше – со времен домашних общин палеолита.
Сегодня в таунхаусах проживает до 20% европейцев. Российская страница их истории началась с комплекса «Сетунь» в Москве, выстроенного на пересечении Мосфильмовской и Минской в начале 90-х. Небывалый успех поселковой недвижимости воодушевил застройщиков и инвесторов, благодаря чему в настоящий момент этот сегмент рынка активно осваивается.

Плюсы и минусы
Очевидное достоинство таунхауса – его экономичность по сравнению с индивидуальным коттеджем. Это касается и расходов на обслуживание (взять хотя бы отопление – насколько меньше уходит тепла в доме, с обеих сторон согреваемым соседями), и постройку – даже централизованная подводка коммуникаций обходится намного дешевле, не говоря уж об экономии на стройматериалах – ведь стоимость общей крыши и стен равномерно распределяется на всех домовладельцев. Охрана, вывоз мусора, благоустройство территории – список можно продолжать очень долго. Кроме того, интересы всех жителей таунхауса обычно совпадают, да и можно рассчитывать на однородную социальную среду – чего не скажешь о приобретении квартиры.

С другой стороны, назвать таунхаус полноценным «островком загородной жизни в городе» вряд ли возможно. Это скорее некая полумера, паллиатив: ведь участок в 3 сотки на троих весьма отдаленно напоминает «сельский простор», к которому в основном и тянутся уставшие от скученности и тесноты горожане. Да и выйдя за пределы поселка, попадаешь в ту же запыленную и шумную урбанизированную реальность. Элитные же «клубные дома» в центре столицы, к примеру, не так уж сильно отстают в ценах от особняков, что касается окраины – то здесь возникает проблема с транспортной доступностью. Хотя надо отметить регулярное обновление трасс, все же до делового центра добраться может быть довольно сложно.

На что нужно обратить внимание при покупке таунхауса
В основном рекомендации общие для покупки любой недвижимости: само собой, надо определиться с целью и финансами, досконально изучить документы и деловую репутацию застройщика и т.д. Однако все же юридическое сопровождение владельца таунхауса имеет некоторые особенности, хотя этот тип недвижимости еще и не получил документального закрепления в градостроительном кодексе.
Распространено заблуждение, что, приобретая таунхаус в столице, вы получаете в частную собственность земельный участок. Это не так: в Москве 99,9% земли находится в аренде, право на которую переходит к ТСЖ после сдачи объекта. Оформляется земля под таунхаусом на тех же основаниях, что и для владельцев квартир: согласитесь, нелепо претендовать на единоличное обладание куском двора многоэтажного дома. То есть вот так просто взять и построить, к примеру, баню на этих сотках не получится, в отличие от загородного поселка. Кроме того, экспертами рекомендуется избегать долевой собственности на участок с соседями по таунхаусу – в будущем могут возникнуть некоторые проблемы при перепродаже или получении ипотечного кредита.
Еще один популярный рекламный трюк – игра на сравнительно невысокой цене квадратного метра таунхауса. Может показаться, что стоимость такого жилья на окраине Москвы даже дешевле квартиры – но это не так, ведь общая площадь таунхауса редко бывает меньше 150 м2, и в нее включаются все лестничные пролеты и даже котельная.
Цена вопроса
Стоимость таунхауса очень сильно зависит от расположения и сервиса. В элитных комплексах, типа «Палат Муравьевых» на Остоженке, цена квадрата может доходить до 30 тыс. евро – за эти деньги вы получаете само жилье плюс эксплуатируемую кровлю, панорамное остекление, террасы с электрообогревом, зимний сад, камин, а также круглосуточную охрану и вид на Зачатьевский монастырь (для сравнения, в Гааге таунхаус площадью 195 кв.м. обойдется в 649 тыс. евро).

Загородный вариант – поселок «Барвиха Club» на Рублево-Успенском шоссе, где дома площадью 190-360 кв.м. стоят от 500 до 900 тыс. долл.
Что касается эконом-класса, здесь можно вспомнить Куркино, с таунхаусами площадью 220-350 кв.м. с ценой от 65 тыс. руб. за метр – пластиковые окна, цокольные этажи, участки 0,5-3 сотки. Чем дальше от столицы, тем дешевле – так, в 12 км от МКАД, в поселке «Удачное» таунхаусы 170-240 кв.м. предлагаются за 200-230 тыс. долл. (что относительно ниже цены квартир в новостройках).


В общем и целом, строительство таунхаусов имеет несомненно отличные перспективы на будущее. Это косвенно подтверждается озвученными Президентом Дмитрием Медведевым планами о малоэтажной застройке городов, что должно подстегнуть развитие этого направления в России. Но нужно обязательно учитывать особое место, правильное позиционирование и адекватное окружение – при наличии всех этих слагаемых проект «Таунхаус» обречен на успех.

Обзор нескольких сегментов российской недвижимости

Российская Недвижимость имеет огромный потенциал для инвесторов. Зарубежные миллиардеры весьма охотно приобретают здания, жилые комплексы, складские и торговые помещения. Однако, в последние несколько лет уровень инвестиций немного упал ввиду нестабильной политической ситуации в стране. Это переходной период и, в любом случае, он приведет только к положительным результатам.
Зарубежные инвестиции
Как уже упоминалось, российская недвижимость имеет неоспоримую популярность среди иностранных инвесторов. На отечественный рынок выходят все больше и больше зарубежных компаний. Первыми заявили о своей работе российские корпорации. И это не удивительно.
Несмотря на высокие риски, доходность в секторе недвижимости высокая. И это не может не привлекать других иностранных инвесторов. Конечно, правовая и нормативная ситуация в стране оставляет желать лучшего, но, учитывая высокую прибыльность, усиленного зарубежного инвестирования осталось ждать не долго. Ведь, так или иначе, но что это за жизнь без риска?..
Существует ряд факторов, которые тормозят зарубежные капиталовложения. Это связано с бумажной волокитой при оформлении права собственности на землю. Также сложно получить разрешение на покупку в случае изменения целевого назначения земельного участка.
Но ввиду затруднений с зарубежным инвестированием из-за несовершенной нормативно-правовой базы, на отечественном рынке появилась иная тенденция. Если и существуют трудности с приобретением земельных участков, то весьма успешным является процес приобретения уже функционирующих объектов. Именно поэтому интерес зарубежных инвесторов к российской недвижимости не утихает из-за высокой прибыльности в этом секторе. К слову сказать, недвижимость России приносит куда больший доход, нежели недвижимость стран Восточной Европы, которая была столь популярна до недавнего времени.
Относительно прогнозов на будущее, эксперты не могут дать однозначный ответ. Так, ожидается, что «перенасыщения» у имнвесторов пока что не будет, посему подобная их активность продлится еще по меньшей мере несколько лет.
Офисная недвижимость
Сейчас Россия переживает экономический бум. Появляется много новых предприятий. Маленькие фирмы развиваются и становятся крупными компаниями. Растет бизнес, а вместе с ним и потребность в офисных помещениях. По статистике около 70 процентов арендаторов – зарубежные компании. Это и не удивительно, ведь, как уже упоминалось, недвижимость России – «лакомый кусочек» для зарубежных инвесторов.
В связи с расширением бизнеса в стране, среди офисной недвижимости большим спросом пользуются площади класса А и В. Спрос на них стабильно держиться на отметке в 99 процентов. Основными арендаторами являются международные компании со стажем работы на рынке экономики более 5-10 лет. Даже офисные помещения класса С весьма популярны среди предпринимателей - маленькие фирмы развиваются и укрепляются на рынке, посему и возрастает потребность в помещениях данной категории.
Крупные, преимущественно международные корпорации предпочитают арендовать помещения. В, в то время как отечественным компаниям легче и выгоднее купить недвижимость, оставаясь полноправными собственниками. Это вполне разумно: в случае банкротства помещение останется и можно будет смело открывать бизнес заново. Ведь офис - это уже четверть будущего успеха, поэтому и начинать будет легче. Ввиду отсутствия этого преимущества у зарубежных компаний, они вынуждены изымать ежемесячно большие суммы из оборота для оплаты дорогой аренды. А чтобы компенсировать часть денег, потраченных на аренду, компания, само собой разумеется, «накручивает» стоимость своих услуг.
В планах властей постройка большого количества бизнес центров. Не меньше подобных центров находятся сейчас в стадии разработки. Но сроки сдачи объектов постоянно сдвигаются, посему дефицит помещений не спешит уменьшаться. Более того, в ближэайшие полгода ожидается еще больший спрос на офисные помещения, и владельцев такой недвижимости этот факт не может не радовать. И естественно, что, желая не упустить выгоду, они будут поднимать арендную плату.
Стоимость арендной платы повысилась в среднем на 30 процентов по сравнению с прошлым годом. И это не предел. Аналитики прогнозируют еще одног 30-типроцентное повышение ставки аренды.
По мнению специалистов, потребность в бизнес-центрах класса А и В будет удовлетворена только через несколько лет. Думается, объяснять почему это так не стоит. Все мы наслышаны о «заморозках» строительства, вечной нехватки стройматериалов и прочее.
Нельзя не предусмотреть конкуренцию среди арендодателей и продавцов. Их противостояние приведет к очередному повышению цен и повышению требований к офисной площади со стороны потребителей. Это заставит, в свою очередь, повысить уровень благосостояния имущества.
Коммерческая недвижимость
Из всей структуры недвижимости эта отрасль самая прибыльная. Торговля всегда была признаком прогресса. Сегодняшний день – яркое тому подтверждение . Уровень благосостояния населения вырос. Повысилась платежеспособность. Люди стремятся потреблять товары и услуги высокого качества. Производители стараются не отставать, пытаясь соответствовать требованиям и пожеланиям потребителя. Поэтому со стороны производителя возрастает потребность в торговых помещениях и площадях большого размера.
Высокий спрос на торговую недвижимость удерживается в центральных частях городов. Это приводит к уплотнению центра, поэтому в последнее время пользуются популярностью торговые центры на окраинах или отдаленных от центра местах, в спальных районах города.
Относительно размеров, то спросом пользуются как маленькие площади под магазины, так и большие под супермаркеты.
Что касается ценообразования, то решающим фактором играет роль местоположение, т. е. доступность для покупателей. Ведь не секрет, что покупателю удобней приобретать товары там, куда и от куда удобно доехать или дойти. Если поставить человека перед выбором: поход за покупками в супермаркет, где дороже, но ближе, или же «затоваривание» в месте, где дешевле, но дальше, то он выберет первый вариант. Исходя из этого, компания старается расширять сеть своих магазинов и открывает магазины или супермаркеты во многих местах. А владельцы земельных участков только выигрывают от этого.
Квартиры
Жилая недвижимость в наши дни пользуется небывалым спросом. Уровень продаж квартир растет с каждым днем. Людям хочется жить в больших и просторных апартаментах. А те, кто не имеют жилья в городе, стремятся приобрести его. К слову сказать, теперь стало намного легче купить однокомнатную квартиру, нежели, скажем, те же 5 лет назад.
Стоит упомянуть, что уровень благосостояния наших соотечественников весьма вырос. Наши соотечественники хотят жить по европейским меркам и стремятся соответствовать жителям Европы во всем. Это касается и жилья.
Раньше считалось, что квартиру может приобрести только хорошо обеспеченный человек (однако заметьте: во времена Союза было более реальнее приобрести жилище). Сейчас же даже обычный менеджер среднего звена может позволить себе покупку однокомнатной квартиры (при этом цены сегодня в десятки раз выше, чем те, что были лет 25 назад). Дело в том, что банки охотно выдают ипотечные кредиты на приемлемых условиях. Поэтому не удивительно, что спрос на жилую недвижимость возрос.
Не секрет, что при покупке квартиры в кредит человек переплачивает втридорога. Было бы гораздо дешевле купить ее сразу, однако для этого нужно долго и усердно копить... А жить ведь в собственной квартире хочется уже сейчас. Уже сейчас хочется сделать евроремонт и наслаждаться уютом и теплом своего жилья. За это люди готовы платить явно завышенную стоимость.
За последние несколько лет на продажу было выставлено миллионы «квадратов» жилья. Но, несмотря на это, потребность населения в новом жилье не удовлетворена.
Согласно данным специалистов, жилую недвижимость России можно условно разделить на 5 классов: социальное жилье, эконом-класс, бизнес-класс, премиум и де люкс. Исходя из этих данных, в стране преимущественно строят жилые площадя эконом (33%), бизнес (23%) и премиум (21%) классов. Доля элитного жилья составляет довольно небольшую часть.
В большинстве случаев постройке домов класса де люкс отдают предпочтение в центральной части города.
Элитное жилье кардинально отличается от жилья эконом-класса. Как правило, это дома клубного типа с небольшим количеством апартаментов либо многоквартирные комплексы с развитой внутренней инфраструктурой, большим наземным или подземным паркингом. Отмечается эксклюзивный и неординарный архитектурный стиль.
Уместным будет сказать, что жилье премиум-класса и класса де люкс в Росии очень сильно отличается от аналогичного жилья в Европе. Элитные апартаменты российского производства лишь немного соответствуют европейским стандартам. Это еще раз доказывает, что нашей стране есть куда развиваться. Это также объясняет стремление наших застройщиков привлечь внимание покупателей различными нововведениями: шикарная дизайнерская отделка, парковочное место владельцу квартиры в подарок, оборудования некоторых помещений известной системой «Умный дом».
Традиционно высокими ценами могут «похвастаться» столицы, крупные и портовые города.
Итоги
Подбивая итоги, можно сказать, что наиболее привлекательными для отечественных и зарубежных капиталовложений являются секторы жилой и торговой недвижимости. Это обусловлено большой скоростью возврата денежных средств.
Существует некая модель, согласно которой развивается рынок недвижимости. Сначала растет сектор жилой недвижимости, затем развивается отрасль офисной недвижимости, после – отелей и складов.
Так что ждем, чем же нас порадует будущее.

Покупка жилой недвижимости в Швейцарии

Швейцария – это небольшое государство в центральной Европе, насчитывающее всего лишь 7 миллионов жителей. Несмотря на то, что эта страна не имеет выхода к морю, ей есть чем привлечь туристов – шикарные горные курорты, чистейшие озера, масса достопримечательностей, несравненные сыры, самые точные в мире часы. Более миллиона туристов в течение года бывают здесь. Но не только. Многие мечтают о собственном домике в горах или на берегу озера. А многие инвесторы скупают недвижимость с целью выгодного вложения денег. Но в отличие от покупки зарубежной недвижимости в других странах Европы, для большинства людей совершить сделку купли-продажи в Швейцарии не так-то просто, даже при наличии нужной суммы.
Насколько реально приобрести недвижимость в этом государстве? Какие подводные камни встречаются на пути покупателя? Об этом и пойдет речь в данной статье на МирСоветов.
Цены на недвижимость
В 80-е годы цены на недвижимость в Швейцарии были завышены из-за высокого спроса. В настоящее время они стали намного ниже. И как раз сейчас максимальный спрос на недвижимость в этой стране наблюдается как раз со стороны россиян.
В стране существует более 20 кантонов (регионов), и цены в них тоже существенно различаются. Во многих крупных городах, да и туристических центрах покупка недвижимости нерезидентами запрещена законом. В кантонах Вализ, Фрибург, Ват, Берн, Люцерн, Санкт-Галлен, Ноенбург, Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден, Юра, Швиц, Нидвальден, Тесин, Обвальден, Шаффхаузен, Аппенцель разрешено покупать недвижимость иностранцам. В среднем, цена квадратного метра квартиры от 4 до 10 тысяч швейцарских франков.
Швейцария многоязычна. В большинстве кантонов пользуются немецким языком, еще несколько говорят на французском, и только в одном кантоне среди большинства принят итальянский. Помимо этого государственным языком считается и реторманский, но услышать его можно довольно редко.
Если говорить о доступном широкому кругу жилье, то типовая однокомнатная квартира оценивается в 100 000 швейцарских франков (на сегодня 1 франк равен 0,84 долларам США). Трехкомнатная же обойдется вам в сумму свыше 400 000 франков, но при этом в ней будет сделан хороший ремонт, да и вид из окна порадует. Загородная вилла или дом вблизи популярных курортов обойдется вам в сумму не менее 2-3 миллионов швейцарских франков. Вообще цены имеют сезонный характер. Зимой, при наплыве туристов на горнолыжные курорты, цены на недвижимость в горных районах заметно возрастает. На стоимость жилья также влияет состояние здания, вид из окна, год постройки.
Тонкости законодательства
Процесс купли-продажи недвижимости в Швейцарии строго регулируется законом, который не очень-то соблаговолит иностранцам. Если вы не имеете вида на жительство в этой стране, то вам запрещено покупать недвижимость. Даже коренной житель Швейцарии не в праве покупать дом для вас и на ваше имя.
Кстати, получить вид на жительство в Швейцарии не так уж и просто, поданная заявка может рассматриваться в течение 5 лет. Если же кантон принял положительное решение, то оно распространяется и на членов вашей семьи, но только через 12 лет после этого вы сможете претендовать на гражданство. Без проблем получить вид на жительство могут инвесторы или предприниматели с годовым доходом более 100 тысяч долларов, при условии уплаты налогов в швейцарскую казну.
Поэтому наименее тернистый путь к приобретению недвижимости – зарегистрировать в Швейцарии свою фирму и от ее имени приобрести недвижимость с наименьшими проблемами.
В Швейцарии разрешить или запретить вам сделку с недвижимостью – решают кантоны. Кстати, в списке кантонов, выдающих самое большое количество разрешений кантон Вале, Во, Тичино, Вауд, Граубюнден. Законом также установлен лимит жилой площади, которую может приобрести нерезидент: до 200 квадратных метров жилья и до 1000 квадратных метров земли. А также предусмотрен временной лимит: продать приобретенное жилье другому иностранцу вы сможете не ранее, чем через 5 лет, уплатив налог 18% от продажи.
Если вы приобретете недвижимость, вам откроют многократную туристическую визу. Однако находиться по ней в стране вы сможете 3-4 месяца в году, не более.
Всё о визах
Чтобы поехать в Швейцарию жителям СНГ, необходима виза. При чем шенгенская виза не подойдет, так как страна часов и шоколада не входит в Шенгенскую конвенцию. Для получения визы необходимо не позже чем за четыре дня до поездки (а лучше пораньше) предоставить в посольство ряд документов, после чего для принятия решения о выдаче визы посольство может вызвать вас лично на собеседование или запросить любые дополнительные документы.
В зависимости от цели вашего визита и вида получаемой визы (туристическая, деловая, гостевая) перечень документов варьируется. Приведем основной список необходимых документов:
загранпаспорт с личной подписью и свободными страницами;
одна фотография (цветная или черно-белая) размером 3х4;
для ребенка – свидетельство о рождении, в случае выезда без одного из родителей заверенную нотариусом доверенность второго родителя;
заявление-анкета;
приглашение делового партнера из Швейцарии (если есть);
справка с места работы с обязательным указанием оклада и должности;
авиабилеты, туристическая бронь.
МирСоветов должен заметить, что полный перечень документов необходимо предварительно уточнить в посольстве, так как он часто изменяется. Кстати, не забывайте, что при подаче заявления необходимо иметь все оригиналы документов с копиями.
Поиск объекта
Чтобы подыскать нужное вам жилье в Швейцарии, вовсе не обязательно ехать туда. В Интернете масса каталогов предложений жилой недвижимости на любой вкус и кошелек. Помимо широчайшего выбора вас еще ждут и консультации специалистов, которые ответят на любые ваши вопросы.
Если вы окончательно решили воспользоваться услугами агентства, сразу убедитесь, что вам подберут объекты недвижимости, соответствующие вашим пожеланиям, и организуют их показы в удобное для вас время (либо посредством прибытия в Швейцарию для осмотра, либо подробную презентацию в российском офисе фирмы); окажут помощь в получении визы и идентификационного номера иностранца; посодействуют в получении ипотечного кредита (если потребуется), предоставят юридические консультации на всех этапах процесса покупки. У солидных агентств обязательно есть офис в Швейцарии, хорошо отлажен процесс купли-продажи, имеются отзывы благодарных клиентов. Остерегайтесь мошенников и сразу оговорите, будут ли показы заинтересовавшей вас недвижимости бесплатными (многие агентства не предупреждают об этом), а стоимость услуг приемлема для вас.
Как видите, агентство существенно облегчает весь процесс покупки жилья – начиная с самого выбора и до совершения сделки. Поэтому если вы решили сэкономить и купить жилье самостоятельно – знайте, что это отнимет у вас массу времени и нервов.
Процесс покупки недвижимости
Итак, вы определились, что именно вы хотите приобрести. Если вы являетесь физическим лицом, то из документов вам потребуется лишь загранпаспорт. Для юридического лица нужны свидетельство (и копия) о госрегистрации и документы о передаче права подписи доверенному лицу.
Для того, чтобы начать процедуру оформления (которая длится около 2 месяцев), вы должны подписать с владельцем договор резервации, который подтверждает ваши серьезные намерения, и внести залог в сумме около 10%. Запомните, что, начиная с этого документа, вы все бумаги вы подписываете в присутствии независимого швейцарского нотариуса, который обычно ведет дело как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. После внесения залога (на трастовый счет независимого нотариуса), оформление необходимых бумаг берет на себя нотариус. Он обязан составить и отправить в кантон запрос на разрешение сделки (решение принимается около двух месяцев), проверить законность проводимой операции, и приступить к составлению договора купли-продажи.
До момента подписания договора купли-продажи, вы обязаны перечислить сумму сделки за исключением суммы залога на все тот же трастовый счет. И еще одно требование – на момент совершения сделки деньги должны находиться только в швейцарском банке, в противном случае вы обязаны предоставить гарантию любого швейцарского банка. Если вы не имеете возможности присутствовать при сделке, разрешается поручить ее заключение доверенному лицу или компании в Швейцарии, при условии наличия доверенности. После нотариус регистрирует соглашение в Земельной книге, и только тогда вы становитесь полноправным хозяином имущества. После приобретения жилья вы можете вселиться в него как сразу (если оно свободно), так и по соглашению с бывшим владельцем (но не позже двух месяцев).
Налогообложение, коммунальные платежи
Несмотря на то, что НДС в Швейцарии самый низкий в Европе и составляет 7,6%, при покупке недвижимости, вам придется потратиться, ведь налоги оплачивает покупатель. К ним относятся налог на передачу земельной собственности – 2-5%; расходы по занесению в реестр прав собственников – 0,5% и оплата нотариальных расходов 0,5-1%. Размер всех налогов варьируется в зависимости от кантона, так единого налога при покупке недвижимости в Швейцарии не существует.
Хочу сказать, что, купив дом, раз в год вы будете уплачивать: поземельный налог (до 0,6% оценочной стоимости); налог на имущество (до 0,5% вложенного капитала). МирСоветов обращает внимание на то, что вы будете обязаны также выплачивать подоходный налог, даже если жилье не сдавалось: ставка около 6% оценочной стоимости жилья, указанной при его покупке. Если же пускаете жильцов на время своего отсутствия (по закону разрешено не более 11 месяцев в году, на практике же выходит меньше), подоходный налог составит 17-46% от суммы аренды.
Помимо этого, вы понесете дополнительные ежегодные расходы на содержание недвижимости (страхование, коммунальные платежи) – для трехкомнатной квартиры это обходится в среднем около 7500 швейцарских франков в год. Будьте готовы, что вам придется понести все эти расходы, причем вне зависимости проживаете вы в доме или нет.
Перспективы инвестиций в недвижимость
Без сомнения, покупка недвижимости в Швейцарии – это выгодно и престижно. Жить там комфортно, страна славится высоким уровнем жизни, отсутствием социальных проблем и высоким уровнем личной свободы. Именно в этой стране ваш капитал будет в полной сохранности, а вы сможете наслаждаться всей прелестью Швейцарии.
В настоящее время правительство готовит к выходу законопроект, который предоставит иностранным покупателям недвижимости несравнимо больше свободы. Тем более, что в ближайшие годы прогнозируется рост цен на недвижимость в Швейцарии, особенно в туристических районах. Даже кредитный кризис не затронул Швейцарию: на фоне роста спроса, экономика останется стабильной. А если вступит в силу вышеупомянутый закон, то и сам процесс купли-продажи станет простым и быстрым, а главное – более доступным иностранцам!