Покупка недвижимости в ОАЭ

Покупка недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах перестает быть символом недосягаемых финансовых возможностей. В настоящее время позволить себе небольшую квартиру в ОАЭ вполне может и человек с умеренными доходами. Как примкнуть к тем, кто уже стал обладателем недвижимости в богатом восточном государстве – разбирался МирСоветов.
Цены на недвижимость в ОАЭ
С тех пор, как Объединенные Арабские Эмираты захватил строительный бум – а случилось это после принятия закона, разрешившего иностранцам приобретать недвижимость в полную собственность (2006 г) – взгляды наших соотечественников массово устремились в сторону Персидского залива. Для большинства представителей среднего класса покупка квартиры в ОАЭ – это, прежде всего, пожизненная инвестиция в качественный, интересный и насыщенный отдых, однако многие рассматривают и возможность периодического или постоянного проживания в ОАЭ.
С точки зрения покупки недвижимости наибольшей популярностью пользуется эмират Дубаи, называемый сердцем коммерческой жизни ОАЭ. Если говорить о первичной недвижимости (от застройщика), то средняя цена квадратного метра здесь составляет порядка $3000, в отдельных проектах эта сумма достигает $10000. Квартира-студия площадью от 40 квадратных метров обойдется в $115-150 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $200 тыс. и выше. Примерно такой же порядок цен и в столичном эмирате Абу-Даби. Также в настоящее время велик рынок недвижимости в эмирате Аджман, где цена квадратного метра начинается от $1700. Квартира-студия здесь будет стоить $70-75 тыс.; двухкомнатные апартаменты – от $120 тыс. и выше.
На вторичном рынке (жилье на перепродаже) минимальная цена очень скромной двухкомнатной квартиры в эмирате Дубаи (one bedroom – зал и спальня, площадь 44 кв.м.) составляет примерно $150 тыс.; таким образом стоимость одного квадратного метра перепродаваемого жилья в ОАЭ начинается от $3500.
Нынешний рынок недвижимости в других эмиратах МирСоветов может охарактеризовать как развивающийся. Предложения в этих регионах пока сравнительно невелики, стоимость квадратного метра жилья составляет от $1300. По этой цене предлагаются, например, частные жилые дома в эмирате Ум Аль Кувейне.
Цена на недвижимость в ОАЭ зависит от расположения проекта, его удаленности от береговой линии, характера окружающей территории, вида из окна, площади жилища, площади прилегающей территории в случае частного дома и т.д.
С точки зрения привлекательности для проживания и отдыха каждый эмират имеет свои положительные черты по сравнению с другими регионами. Так, если вам по душе энергетика мегаполиса, вам лучше приобретать недвижимость в амбициозном Дубаи или столичном Абу-Даби; если вы – тонкий ценитель культуры вас не оставит равнодушным атмосфера Умм аль-Кувейне, а если вас влекут исторические реалии – обратите внимание на Рас-Эль-Хайма. Что касается природных и климатических данных, это является достоянием каждого из эмиратов.
Законодательство ОАЭ
Высокая стоимость недвижимости в Дубаи и повышенный спрос на нее объясняется, в том числе, и тем, что в данном эмирате наиболее совершенное законодательство, так называемый Freehold, разрешающий иностранным гражданам приобретать недвижимость в полную собственность вместе с соответствующей ей участком земли. В других эмиратах, в частности, в Аджмане, Умм аль-Кувейне и Рас эль Хайме это право еще не утверждено законом, разрешение на него в отдельных случаях могут дать правители данных эмиратов.
Также в ОАЭ практикуется так называемый Leasehold – право долгосрочной аренды собственности сроком на 99 лет с возможностью продления. Leasehold дает вам право на перепродажу, перестраивание, сдачи недвижимости в субаренду. С точки зрения законодательства такое право собственности является значительно менее защищенным. Широко распространена данная форма владения жилым имуществом в эмирате Шаржа, однако практикуется и в других эмиратах, в том числе и в Дубаи.
Также в ОАЭ действует Commonhold – полное право собственности двух или более собственников. Такая система закрепляет за владельцами отдельных секций право управления общей территорией.
Поиск подходящего объекта
Для поиска подходящего вам объекта вы можете действовать самостоятельно, обращаясь непосредственно к застройщику или воспользоваться услугами соответствующих риэлтерских агентств – местных или российских. С предлагаемыми проектами можно предварительно ознакомиться на сайтах компаний. Непосредственный показ квартир производится продавцом до момента подписания документов; при этом российские агентства, как правило, сами организовывают клиентам выезд в ОАЭ.
Если же вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что для въезда в ОАЭ необходима виза. Проще всего оформить ее через туристическое агентство, купив тот или иной тур. Срок действия туристической визы – 30 дней, для ее оформления вам необходимо предоставить туроператору цветную ксерокопию загранпаспорта, срок которого должен составлять не менее 3 месяцев со дня предполагаемого окончания поездки. Также можно оформить гостевую визу сроком на 60 дней с правом продления. В этом случае необходима гарантия так называемого «спонсора» – организации, компании или частного лица, имеющих право подачи заявки на оформление визы. Такой организацией, например, может выступить отель. Оплатить и забронировать его придется заранее.
Один из наиболее амбициозных проектов The World представляет собой 300 искусственно созданных на воде островов. Главной особенностью проекта является вид сверху – вы без труда узнаете его, поскольку при взгляде на острова с высоты птичьего полета видится изображение всех материков в миниатюре. Несколько десятков этих островов уже зарезервированы гражданами из России и носят соответствующие названия: Москва, Рублевка, Новая Земля, Вологда, Чечня и др. На этих островах будут построены эксклюзивные частные виллы.
Оформление визы не должно стать проблемой, за исключением случаев, когда виза оформляется на женщину до 30 лет, путешествующую без сопровождения мужчины с той же фамилией. В этой ситуации придется бронировать отели не менее 4*.
Как купить недвижимость в ОАЭ?
При покупке необходимо обязательно удостовериться в том, что застройщик может продавать недвижимость иностранцам, т.к. не все обладают этим правом. В эмирате Дубаи каждый строительный проект необходимо регистрировать в Агентстве нормативного и правового регулирования (Real Estate Regulatory Authority's, RERA), созданное при Земельном департаменте эмирата. А это дает вам, как покупателю, гарантии надежности строительной компании.
Если вы покупаете недвижимость у застройщика на стадии строительства, то для заключения предварительного договора обычно необходимо внести 10-15% от стоимости жилья. После внесения первого взноса покупатель получает накладную на получение денег и предварительный договор на объект, в котором будут прописаны параметры квартиры и график платежей. Последующая оплата, как правило, производится до окончания строительства равными долями с определенной периодичностью, например, раз в квартал. МирСоветов обращает ваше внимание на то, что правила, порядок, а также размер выплат устанавливает компания-застройщик, и в некоторых случаях могут несколько отличаться от приведенной схемы. Для оформления предварительного договора покупателю требуется только загранпаспорт.
При подписании договора купли-продажи тщательно изучите предлагаемые вам условия, так как изменить условия контракта впоследствии будет невозможно. Непременно обратите внимание на пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, вызывающие задержку строительства; определитесь с размером штрафных за задержку платежей и т.д. При окончательном подписании контракта целесообразно внести в него пункт о максимальном размере платежа и определить срок, в течение которого эта ставка не будет меняться. Договор купли-продажи регистрируется в Земельном департаменте, это является подтверждением права собственности.
На весь период строительства право собственности в ОАЭ запрещено уступать, поэтому недвижимость не может быть перепродана застройщиком до того, пока покупатель не будет зарегистрирован в качестве нового владельца. Это очень большое преимущество существующей ныне системы купли-продажи.
В случае покупки первичной недвижимости через агентство покупатель сначала вносит оплату в размере 10-30% от стоимости жилья. Агентство снимает квартиру с продажи, составляется внутренний договор купли-продажи, в котором предусматривается график погашения задолженностей. По закону, посредники, продающие недвижимость от застройщика, не могут увеличивать цену жилья, т.к. комиссионные им платит сам застройщик. Поэтому если вы приобретаете первичную недвижимость, вам необходимо заплатить лишь 1,5% от ее стоимости при регистрации. Внутренний договор купли- продажи действует до момента переоформления приобретенного жилья в собственность нового владельца.
Процедура покупки вторичной недвижимости требует дополнительных расходов. Помимо суммы наценки (ее определяет хозяин продаваемого жилья), вы должны будете заплатить 2% от стоимости недвижимости в Земельный Департамент за переоформление контракта, от 2% и более стоят услуги риэлтерского агентства. Для переоформления контракта на имя нового владельца должен присутствовать покупатель и представителя агентства по недвижимости; оформление документа обычно занимает несколько дней, после чего покупатель получает его на руки.
Вид на жительство в ОАЭ
Став собственником недвижимости в ОАЭ, вы приобретаете вид на жительство сроком на три года, по истечению которых визу необходимо продлевать. Это так называемая резидентская виза, которая распространяется не только на владельца собственности, но и на членов его семьи: законного супруга и несовершеннолетних детей. Получают трехгодичную мультивизу при помощи компании-застройщика. Как правило, процедура выдачи резидентской визы занимает от одной до двух недель.
МирСоветов должен сказать, что если в качестве собственника жилья выступает лишь один из супругов, процесс оформления виз может существенно затянуться. Поэтому целесообразно, чтобы приобретенная недвижимость была оформлена на обоих супругов одновременно. Особенно важен этот момент, если вы не расписаны (учитывается именно штамп в паспорте, а не схожесть фамилий), поскольку право на получение визы распространяются только на «официальных» родственников владельца недвижимости.
Получить гражданство страны невозможно независимо от количества лет проживания в ОАЭ и суммы инвестиций в экономику страны. Не может получить гражданство даже человек, имеющий только одного из родителей с гражданством ОАЭ.
Разрешение на работу нужно получать отдельно.
Коммунальные платежи и налогообложение
При подписании договора купли-продажи вам необходимо будет также подписать договор на обслуживание здания.
Коммунальные платежи зависят от вида и площади недвижимого объекта, но обычно они не превышают 200 долларов в месяц даже при значительной площади жилья. В эту сумму входит уборка мусора, содержание приусадебной территории, бассейнов, круглосуточная охрана территории. Менее чем за 100 долларов в месяц вы сможете нанять садовника, а 400 долларов в месяц стоят услуги домработницы. Рабочая сила в ОАЭ стоит весьма недорого.
Налоги на владение недвижимым имуществом и на доход от его аренды на данный момент в ОАЭ отсутствуют – отсюда такая высокая инвестиционная привлекательность.
Прогнозы на будущее
Мировой финансовый кризис не мог не затронуть ситуацию на рынке недвижимости в ОАЭ. В настоящее время здесь, как и везде, действует принцип «выживает сильнейший». Однако снижение цен наблюдается разве что в отношении недвижимости «люкс». А вот жилье для среднего класса не дешевеет; более того, введена правительственная программа по сдерживанию роста предложений на рынке жилья с целью сохранения уровня цен. А это означает, что наиболее крупные застройщики не только не пострадают от последствий кризиса, но и получат государственную поддержку.